一、请问哪些卖房合同无效
以下几种情况的卖房合同无效：
1. 无民事行为能力人签订的合同。比如精神病人在不能辨认自己行为时签订的卖房合同，这类合同不具有法律效力，因为无民事行为能力人无法独立实施民事法律行为。
2. 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同。例如，卖家与买家勾结，故意压低房价签订合同，损害了其他合法权益人的利益，该合同无效。
3. 以合法形式掩盖非法目的的合同。比如通过虚假的房屋买卖来转移资产，逃避债务，这种合同看似是正常的房屋交易，但实质目的非法，应认定无效。
4. 损害社会公共利益的合同。如果房屋买卖行为危害到公共安全、公共卫生等社会公共利益，合同无效。
5. 违反法律、行政法规的强制性规定的合同。例如，未取得房屋预售许可证就签订的商品房预售合同，违反了相关法律规定，合同无效。
若签订的卖房合同存在上述情形之一，当事人可请求人民法院或仲裁机构确认合同无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、监护人卖房是无效合同吗
监护人卖房不一定是无效合同。
根据法律规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。
若监护人出售被监护人房屋是为被监护人利益，比如为支付被监护人的教育费用、医疗费用等，且遵循了法定程序，该房屋买卖合同通常有效。在此情况下，监护人需举证证明处分房产是为被监护人利益，合同也符合其他生效要件，如合同双方具备相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律和社会公共利益等。
然而，若监护人卖房并非为被监护人利益，而是为自身利益或其他不当目的，那么该合同可能会因违反法律规定而被认定无效。相关权益人可向法院请求撤销该合同，以维护被监护人的合法权益。
所以，判断监护人卖房合同是否有效，关键在于是否为被监护人利益以及是否符合法律规定和合同生效要件。
三、购房合同定金无效吗
购房合同定金并非一概无效，需结合具体情形判断。
定金有效需满足法定条件。定金合同要采用书面形式，明确约定定金数额和交付期限。同时，定金数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金效力。若符合这些条件，定金合同通常有效，收受定金一方不履行债务或履行不符合约定，致使合同目的不能实现，应双倍返还定金；给付定金一方不履行债务或履行不符合约定，无权请求返还定金。
存在一些情形会导致购房合同定金无效。若合同主体无民事行为能力，如精神病人在无民事行为能力状态下签订含定金条款的购房合同，定金条款无效。此外，以虚假意思表示签订的定金合同，违反法律、行政法规强制性规定或违背公序良俗的定金合同，也不具法律效力。还有，若合同因欺诈、胁迫等可撤销事由被撤销，定金条款也随之无效。
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来源：中国法院网-购房合同定金无效吗，买房定金合同有效吗