婚前借款首付，离婚时房产如何分割?
案情简介：
吴先生与韩女士登记结婚，婚后育有一女。婚前吴先生购置一套房产登记在自己名下，婚后由吴先生负责还贷。现因双方感情破裂吴先生欲起诉离婚，韩女士同意离婚但双方就财产分割无法达成一致意见。吴先生认为房产系其婚前购买并登记在自己名下，属于其婚前个人财产，婚后还贷亦均由自己承担，韩女士无权要求分割。韩女士主张房产首付款120万中有30万系吴先生婚前借款，婚后用夫妻共同财产偿还，故该房产属于夫妻共同财产，要求依法平均分割。
案情分析：
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方 对另一方进行补偿。
本案中的涉案房产系吴先生婚前出资购买，房产权属性质应当认定为系吴先生的婚前个人财产。但由于存在婚后共同还贷的情况，故该房产婚后还贷款项及其对应的增值部分应属于夫妻共同财产，韩女士在离婚时有权要求分割。本案的特殊之处在于该房产虽然是吴先生婚前出资购买，但房产首付款中有部分系吴先生在婚前以借款方式取得的款项，而对该部分借款是以双方婚后以共同财产偿还的。张律师认为，该债务的性质仍是吴先生的婚前个人债务，因此在婚姻关系存续期间双方将夫妻共同财产偿还的部分，离婚时吴先生需归还已偿还部分的一半给韩女士，若还有剩余借款未偿还，则仍由吴先生个人承担，与韩女士无关。
如果本案中吴先生在婚后将涉案房产更名登记至夫妻双方名下，则房产权属会发生实质性变化，分割方式亦有很大不同。
《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第十八条，婚前一方借款购置的房屋等财物已转化为夫妻共同财产的，为购置财物借款所负债务，视为夫妻共同债务。如果吴先生将其婚前房产变更登记至双方名下，则视为吴先生对韩女士的赠与，该房产所有权变更为夫妻共同所有，离婚时由双方协议处理，协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决，通常是一人一半，但法院在最终确定分割比例时亦会综合考虑实际出资情况、双方对家庭的贡献程度等因素。如果法院直接将涉案房产认定为夫妻共同财产，则吴先生因购置该房产所负债务会被认定为夫妻共同债务，由韩女士与吴先生共同承担，即韩女士在取得房产所有权权利的同时亦需继受承担相应的还款义务。
现如今夫妻一方婚前买房婚后还贷的情形极为常见，很多当事人会依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十条规定简单的认为只要一方婚前房产涉及婚后还贷的，则婚后共同还贷及对应增值部分就属于夫妻共同财产，其实这是非常片面的认知。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》中第十条所指贷款系房产按揭贷款，如果是一方婚姻关系存续期间用婚前房产再次抵押贷款，该抵押贷款并非用于购房款的支付，故该笔贷款的用途就对债务的性质认定会产生重大影响。若所贷款项系用于夫妻共同生活的，则应属于夫妻共同债务，理应由双方共同承担。需要注意的是，此类贷款虽然同样是以房屋做为抵押物，但夫妻婚后共同还贷行为并不导致该贷款对应的房产增值部分被认定为共同财产。当然，如果夫妻一方有充分证据能证明前述二次抵押贷款并非用于家庭共同生活，则法院会基于该笔贷款的用途认定贷款属于一方的个人债务，由举债方个人承担。
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