一、二手房房产证没下来怎么过户
二手房房产证没下来，一般无法直接办理正常的过户手续，但可以通过以下方式尝试解决：
一是若该房屋为商品房，且开发商已完成初始登记。买卖双方可以先签订房屋买卖合同，约定待房产证下来后再办理过户登记手续。同时，买方可以通过预告登记制度保障自身权益，向不动产登记机构申请预告登记，防止卖方一房多卖。待房产证办理下来后，双方再按规定办理正式的过户手续。
二是若因一些特殊原因房产证短时间内难以办理下来，且买卖双方协商一致，可考虑通过公证的方式，对房屋买卖合同进行公证。但需注意，公证仅能证明合同的真实性、合法性，不能替代过户登记，房屋所有权在未办理过户前仍归卖方。
不过，在房产证未下来时进行二手房交易存在一定风险，如可能面临房屋被查封、抵押等情况。所以，在交易前，买方应充分了解房屋状况，谨慎作出决策。
二、二手房怎么办理按揭流程是什么
二手房办理按揭的流程主要如下：
1. 准备材料。购房者准备好身份证、户口簿、收入证明、婚姻状况证明等相关材料，卖方准备好房产证、身份证等。
2. 看房签约。购房者与卖方协商好房价等条款后，签订房屋买卖合同。
3. 提出申请。购房者向银行提出按揭贷款申请，提交准备好的材料，银行会对购房者的资质进行审核。
4. 房屋评估。银行指定的评估机构对房屋价值进行评估，以确定贷款额度。
5. 银行审批。银行根据评估结果、购房者资质等综合情况进行审批，若审批通过，会出具《按揭贷款承诺书》。
6. 办理过户。买卖双方到房产管理部门办理房屋产权过户手续，缴纳相关税费。
7. 抵押登记。购房者与银行到房产管理部门办理房屋抵押登记手续。
8. 放款。银行在完成抵押登记后，将贷款发放至卖方账户。
9. 还款。购房者按照与银行约定的还款方式和时间，按时偿还贷款本息。
三、怎样评估二手房的折旧费
评估二手房的折旧费，可从以下几个方面着手：
一是房屋的使用年限。一般而言，房屋的使用年限越长，折旧费越高。可根据房屋建成时间及实际使用情况，参照相关建筑标准和规范，确定其在总使用年限中已使用的比例，以此估算折旧费。
二是房屋的结构与质量。结构坚固、质量优良的房屋，折旧费相对较低；而结构存在缺陷、有质量问题的房屋，折旧费会增加。例如，框架结构的房屋通常比砖混结构的房屋更耐用，折旧费相对较低。
三是装修与维护状况。装修精良且维护得当的房屋，折旧费会减少；反之，装修陈旧、缺乏维护的房屋，折旧费会上升。如定期进行墙面翻新、设备维修保养的房屋，其价值损耗相对较慢。
四是市场供需与地段因素。若所在区域二手房需求旺盛、地段优越，折旧费可能相对较低；若市场供大于求、地段偏远，折旧费可能较高。
综合考虑以上因素，可较为合理地评估二手房的折旧费。
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