缴纳契税会计分录，缴纳配套费契税会计分录
大家好，由投稿人熊安瑞来为大家解答缴纳契税会计分录，缴纳配套费契税会计分录这个热门资讯。缴纳契税会计分录，缴纳配套费契税会计分录很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！
契税会计分录怎么做
我国现行的主要税种如下：
流转税：增值税、消费税、关税；
所得税：企业所得税、个人所得税；
行为税：房产税、印花税、车船税、契税；
资源税：资源税、城镇土地使用税、土地增值税；
特定目的税：城市维护建设税、船舶吨税、车辆购置税、耕地占用税、烟叶税、环境保护税。
其中企业常遇到的税种有增值税、消费税、关税、企业所得税、个人所得税、房产税、印花税、车船税、契税、城市维护建设税、环保税11个税种。其归入的科目大致如下图：
有些税种，如印花税、消费税并不是一成不变的记入“税金及附加”。交税会根据业务发生的情景不同会有所变化。下面我们就了解下企业常遇到的几个税种，不同情形会计分录：
1、详解：增值税结转会计分（增值税分录内容较多，可点开这篇文章了解详情）
2、消费税的会计分录 —— 记入科目不固定
消费税的会计分录分为两种情况。第一种，取得应税消费品用于连续加工消费品。这时，企业不承担消费税，而是将消费税转嫁给下家消费者，这时消费税记入“税金及附加”用于后期抵扣。第二种，直接销售或用于生产非应税消费品的，此时企业承担消费税，直接计入产品成本，下家不在产生消费税。
例1： 甲企业购入乙企业A产品，用于生产B产品。A与B产品均属于消费税应税消费品。甲企业购入A产品成本 100万，消费税10万。B产品出售价格200万，对应消费税价格20万。不考虑其他税费影响，分录如下：
① 购入A产品时
借：原材料 — A产品 100万
应交税费—应交消费税 10万
贷：银行存款 110万
② 销售B产品时（计提消费税）
借：税金及附加— 消费税 20万
贷：应交税费— 应交消费税 20万
③ 上缴增值税
借：应交税费— 应交消费税 10万 （贷方余额）
贷：银行存款 10万
ps：能看得到，最终消费税是归入到了“税金及附加”。
例2： 甲企业购入乙企业A产品，用于直接销售。甲企业购入A产品成本 100万，消费税10万。B产品出售价格150万不考虑其他税费影响，分录如下：
① 购入时分录
借：库存商品 110万（直接记入成本）
贷：银行存款 110万
② 销售时分录
借：银行存款 150 万
贷：主营业务收入 150 万
同时
借：主营业务成本 110万
贷：库存商品 110万
PS：购入应税消费品用于直接销售，或加工非应税消费品。缴纳的消费税直接记入成本。如钻石、金银首饰在零售环节征收消费税，则直接销售环节计提消费税即可。
3、企业所得税— 记入固定科目
① 计提所得税时
借：所得税费用
贷：应交税费—应交企业所得税
适用《小企业会计准则》的企业所得税只有这一种计提方式。如果适用《企业会计准则》则还会涉及会税临时差异的分录。
② 税法比会计上临时多交
借：递延所得税资产
贷：应交税费—应交企业所得税
③、税法比会计上暂时少交
借：所得税费用
贷：递延所得税负债
④、其他综合收益变动
借：所得税费用
贷：其他综合收益
PS：其他综合收益减少则反向分录
4、个税所得税—— 记入固定科目
个人所得税纳税人为自然人，而不是企业。企业只是帮助个人代扣代缴。涉及个人所得税的科目只有一个“应交税费—应交个人所得税”（或代扣代缴个人所得税）。分录如下：
借：银行存款
贷：应交税费—应交个人所得税
上交时做反向分录
5、附加税——记入固定科目
（城市建设维护税、教育附加税、地方教育附加税）
三个附加税缴纳是缴纳增值税和消费税的附加税种，会计实务中计提分录如下：
借：税金及附加
贷：应交税费—应交城市建设税
—应交教育费附加
—应交地方教育费附加
6、房产税——记入固定科目
房产税征收依据有两种，第一，以房产余值为计税依据。房产税依据房产原值一次减除10%～30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%。第二，是以房屋出租取得的租金收入为计税依据。依照房产租金收入计征的，税率为12%。分录如下：
借：税金及附加——房产税
贷：应交税费——应交房产税
7、印花税——记入科目不固定
印花税的分录也是分为两种情况。第一种，非购入资产而产生的印花税。如账簿、出售货物、出租固定资产、购入低值办公用品等产生的印花税。记入“税金及附加”。第二种，是购入资产而产生的印花税。如购入固定资产、购入存货、租入固定资产（等同于购入使用权资产）产生的印花税，记入相关成本。
① 非购入资产印花税分录
借：税金及附加 — 印花税
贷：应交税费—应交印花税
②、购入资产印花税
购入资产产生的印花税较多，小编已经给大家整理了专门的文章：不是所有“印花税”都计入“税金及附加”
8、车船税——记入固定科目
借：税金及附加—车船税
贷：应交税费——应交车船税
PS：按年缴纳的车船税、车辆保险费，因其只在当期有效，超过一个期间需要重新续费，所以都不计入成本。
9、资源税——记入科目不固定
资源税的会计分录分为两种情况。第一，对外出售的产品。对外出售的产品缴纳资源税，出售时记入“税金及附加”；第二，自用产品。自用产品属于资源税应税商品。资源税直接记入成本中。
①、对外出售商品
借：税金及附加—资源税
贷：应交税费—应交资源税
② 自用应税产品
借：生产成本/制造费用等
贷：应交税费—应交资源税
10、关税——记入科目不固定
关税分为两种情况。第一种，进口关税。比较多见，一般企业遇到的都属于进口关税。账务处理时直接记入成本。第二种，出口关税。这种比较少见，但确实存在。如出售矿产品、活体动植物、收藏品及古物都需要缴纳出口关税。出口关税分又分为两种情况，第一为自申报出口。第二，代理出口业务。分录如下：
①、自出口关税
借：税金及附加 — 关税
贷：应交税费 — 出口关税
②、代理出口关税
借：代理出口销售成本
贷：应交税费 — 出口关税
11、契税——记入固定科目
契税只有财产承受人才用纳税，记入获取财产的初始取得成本。分录中并不会出现契税的单独信息。分录如下：
借：固定资产/投资性房地产
贷：银行存款
12、车辆购置税——记入固定科目
车辆购置税记入车辆的初始取得成本。分录如下：
借：固定资产—XX车辆
贷：银行存款
13、环保税——记入固定科目
环保税是2018年开始征收的一个新税种，主要针对经营过程中对环境产生破坏的行为征税，分录如下：
借：税金及附加— 环境保护税
贷：应交税费——应交环境保护税
14、土地增值税—记入科目不固定
土地增值税的会计处理分为两种情况：第一，转让土地使用权或转让自建厂房。转让土地使用权与自建厂房的土地增值税记入“税金及附加”；第二，房地产开发企业。房地产开发企业缴纳的土地增值税记入开发成本。
①、非房企转让土地或厂房
借：税金及附加
贷：应交税费—土地使用税
②、房地产开发企业
房地产开发企业计入开发成本
借：开发成本
贷：应交税费—土地使用税
企业交契税会计分录
由于房地产开发企业的业务流程与税收操作的特殊性，其会计核算和税务处理极其复杂。在这里，我根据房地产开发企的业务阶段用分录展示如何核算和税务处理，今天分享房地产开发企业的设立和拿地阶段的分录及涉税情况。
文章内容包括：
1.房地产开发企业资质条件
2.股东投资及开办费会计分录及涉税事项
3.取得土地环节会计分录及涉税事项
4.拆迁补偿会计分录及涉税事项
5.案例模拟
一、房地产开发企业资质条件
一级资质
1. 注册资本不低于5000万元。
2. 从事房地产开发经营5年以上。
3. 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4. 连续5年建筑工程质量合格率达100%。
5. 上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。
7. 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8. 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
9. 未发生过重大工程质量事故。
二级资质
1. 注册资本不低于2000万元。
2. 从事房地产开发经营3年以上。
3. 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4. 连续3年建筑工程质量合格率达100%。
5. 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。
7. 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8. 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
9. 未发生过重大工程质量事故。
三级资质
1. 注册资本不低于800万元。
2. 从事房地产开发经营2年以上。
3. 房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4. 连续2年建筑工程质量合格率达100%。
5. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。
6. 工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。
7. 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
8. 未发生过重大工程质量事故。
四级资质
1. 注册资本不低于100万元。
2. 从事房地产开发经营1年以上。
3. 已竣工的建筑工程质量合格率达100%。
4. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于4人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。
5. 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。
6. 商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
7. 未发生过重大工程质量事故。
二、股东投资会计分录及涉税事项
1. 货币资金出资
会计分录：
借：银行存款
贷：实收资本 - 股东名称
贷：资本公积 - 资本溢价
此时房地产开发企业应在工商登记手续办理完毕后，依据银行加盖受理章的现金缴款单金额把出资人的出资先转入临时账户，待公司成立后开立基本存款账户，由临时账户转入基本账户。
分录：
借：银行存款-某银行（基本户）
贷：银行存款-某银行（临时户）
涉税事项：根据《中华人民共和国印花税法》，营业账簿按照实收资本（股本）、资本公积合计金额的万分之二点五缴纳印花税 。
会计分录
借：税金及附加
贷：应交税费-应交印花税
2. 以房地产、土地使用权、固定资产、存货、知识产权出资，取得增值税专用发票
会计分录：
借：固定资产 - 具体资产名称
借：开发成本
借：投资性房地产
借：存货
借：无形资产等
借：应交税费 - 应交增值税（进项税额）
贷：实收资本 - 股东名称
贷：资本公积 - 资本溢价
涉税事项：
股东方：
涉及增值税及附加税费，一般纳税人销售自己使用过的固定资产，按照适用税率征收增值税（符合简易计税条件的除外） ；存货投资所得税和增值税视同销售确认收入结转成本；知识产权转移涉及增值税
土地增值税，房地产投资视同销售计算缴纳土地增值税；
企业所得税，视同销售确认资产转让所得，并入应纳税所得额缴纳企业所得税 ；
印花税：办理产权转移，需要按照产权转移书据缴纳印花税
被投资企业：
取得符合规定的增值税专用发票可以抵扣进项税额；
涉及印花税、企业所得税、契税
涉税风险：固定资产评估价值需合理，避免高估或低估导致税务风险和股东纠纷；资产产权转移手续需及时办理，否则影响资产权属和企业权益。
3. 股权投资
会计分录：
借：长期股权投资 - 被投资单位名称
贷：实收资本 - 股东名称
贷：资本公积 - 资本溢价
涉税事项：
股东方：涉及股权转让所得税，转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得，缴纳企业所得税（个人股东缴纳个人所得税） ；印花税，按照产权转移书据，按所载金额的万分之五贴花 。
被投资企业：印花税
4.开办费
案例：房开企业筹办期发生广宣费5万，招待费5万，其他费用10万
会计分录：
借：管理费用-开办费 （可税前扣除）18万
借：管理费用-开办费（需纳税调整）2万
贷：银行存款20万
税务事项：
税法未明确开办费作为长期待摊费用，国税函2009年98号，企业可在开始经营之日当年一次性扣除。对新设立房地产开发企业，开办费优先考虑计入字开始生产经营年度一次性扣除，因为企业从事生产经营之前的筹办活动期间发生的开办费支出，不得计算当期的亏损。
三、取得土地环节会计分录及涉税事项
1. 竞拍取得土地
案例：谋房地产开发公司竞拍时支付保证金5000万元，土地拍卖佣金20万，取得招拍挂方式的1万平方米的土地，保证金抵缴纳土地出让金，另外缴纳出让金7000万，契税3%
会计分录：
支付竞拍保证金
借：其他应收款-竞拍保证金5000
贷：银行存款5000
支付佣金
借：开发成本-土地征用及拆迁费-土地征用费20
贷：银行存款20
支付土地出让金
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（土地出让金）12000
贷：银行存款7000
贷：其他应收款-竞拍保证金5000
计算缴纳契税印花税
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 （契税）360
借：税金及附加-印花税6
贷：银行存款366
涉税事项：
契税：以土地成交价格为计税依据，按照当地规定的契税税率（一般3% - 5%）缴纳契税 ；
印花税：按照土地出让合同金额的万分之五缴纳印花税 ；
耕地占用税，如果涉及耕地占用需缴纳
土地入库后，政府以财政支持方式给予房地产开发企业补助3000万元，用于回迁房建设，回迁房无偿交付动迁户（这里账务处理有多种，最终以当地税务局为准）
会计分录：
借：银行存款3000
贷：其他应付款-拆迁补偿费3000
政府通过土地出让金返还形式支付给房地产开发企业，然后政府无偿交付给拆迁户，应视同销售缴纳增值税。
预缴增值税82.57万（3000/1.09*3%）
借：应交税费-预缴增值税82.57
贷：银行存款82.57
完工交付房屋时
借：其他应付款-拆迁补偿费3000
贷：主营业务收入2752.29
贷：应交税费-应交增值税（销项税额）247.71
同时房地产开发企业扣除土地成本而减少的销售额需要进行会计处理，如果回迁房补助费土地出让金为981万
则会计分录
借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）81
贷：开发成本（营业外收入）81
税务事项：账务处理影响增值税、企业所得税、土地增值税，如果土地出让金返还款大于拆迁补偿款，那么通过采用收到土地出让金返还款时借记营业外收入，支付拆迁补偿费时借记营业外支出，这种方式有利于降低土地增值税。反之，如果土地出让金返还款小于拆迁补偿款，采用计入负债，可以增加土地增值税的加计扣除，从而降低税费。
2. 接受土地使用权投资
会计分录：
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 土地投资
贷：实收资本 - 股东名称
资本公积 - 资本溢价
涉税事项：
投资方：同固定资产投资涉及的土地增值税、企业所得税、增值税（视同销售）等；
被投资方：缴纳契税（计税依据为土地的公允价值）和印花税（按合同金额万分之五）
案例：某房地产开发企业注册资本1000万，同年甲公司以其拥有的土地使用权5万平方米投入房地产开发企业，土地评估价3000万，房地产开发企业增资2000万，房地产开发企业支付600万将甲公司的建筑拆除，土地性质变为住宅用地，补交土地出让金500万。假设契税3%
会计分录
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（土地转让费）3000
贷：实收资本2000
贷：资本公积1000
拆除建筑物
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（拆迁补偿费）600
贷：银行存款600
补交土地出让金
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（土地变性费）500
贷：银行存款500
补交契税（3000+600+300）*3%=117万
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（契税）117
贷：银行存款117
3. 在建收购取得土地
分为两种，一种通过收购其他公司股权获得该公司开发的在建项目，但股权收购成本不能在计算土地增值税和企业所得税前扣除；二种土地或在建项目转让，收购价款可以在开发产品出售时扣除，但前期投入多，税务风险大，税负高。
房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。
假设收购在建工程价格为3000万元，已支付2000万元，剩余1000万元于半年后支付。
会计分录：
借：开发成本 - 在建工程收购3000
贷：银行存款 2000
应付账款 1000
涉税事项：
转让方：涉及增值税（一般计税或简易计税）、土地增值税、企业所得税、印花税等；
收购方：缴纳契税（按收购价格计税）和印花税（按合同金额万分之五） 。
4. 自有土地用于开发
假设自有土地账面价值1000万元
会计分录：
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 自有土地1000
贷：无形资产 - 土地使用权 1000
- 涉税事项：无新产生的税款，但需准确核算土地成本，避免成本核算错误导致税务风险。
四、拆迁补偿费会计分录及税务事项
1. 货币补偿
假设支付货币补偿款300万元。
会计分录：
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 拆迁补偿费300
贷：银行存款 300
税务事项：拆迁户取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；企业支付的货币补偿款可以计入开发成本，在计算土地增值税和企业所得税时扣除 。
2. 产权调换
假设用于产权调换的房屋成本为2000万元，市场公允价值为4000万元。
会计分录：
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 产权调换（按公允价值） 4000
贷：开发产品 2000
贷：主营业务收入2000（公允价值与成本差额）
税务事项：
房地产拆迁补偿实行调换方式，即拆一还一的补偿方式，从实质上看，属于以自己的开发产品抵偿债务的行为，视同销售，应缴纳增值税和计算土地增值税。因此企业视同销售缴纳增值税、土地增值税（按视同销售价格计算收入）、企业所得税；
拆迁户取得安置房暂不征收个人所得税；企业支付的相关成本可在计算土地增值税和企业所得税时扣除 。
契税：被拆迁户取得的与拆迁面积相等的房屋，免征契税。
3. 政策性搬迁
假设收到政府搬迁补偿款3000万元，搬迁支出1800万元，
会计分录：
收到补偿款：
借：银行存款 3000
贷：专项应付款 3000
发生搬迁支出：
借：专项应付款 1800
贷：银行存款 1800
搬迁完成，结余款项：
借：专项应付款 1200
贷：资本公积 1200
税务事项：
企业在符合条件的政策性搬迁中，搬迁收入扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得，在搬迁完成年度计入应纳税所得额计算缴纳企业所得税 ；
增值税方面，符合条件的政策性搬迁补偿收入不征收增值税 。
土地增值税：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
4.作价补偿方式的税务处理
按照证政府规定的标准支付的拆迁补偿费，可计入土地增值税的扣除项目金额，但以补偿商品房的方式履行协议，可能在会计处理上按债务重组处理。
五、案例模拟
假设A房地产开发企业，新注册成立，股东以货币资金投资1000万元，以固定资产（房产）投资，房产评估价值500万元（原值400万元，已提折旧50万元） 。企业通过竞拍取得土地，土地出让金1500万元，契税税率4%。同时，在项目开发过程中，支付货币拆迁补偿款200万元。
1. 股东投资
货币资金投资：
借：银行存款 1000
贷：实收资本 - 股东1000
缴纳印花税：（1000×0.025% ） = 0.25万元
借：税金及附加 0.25
贷：银行存款 0.25
固定资产投资：
股东方
视同销售缴纳增值税（假设适用简易计税，征收率5%）：500÷(1 + 5% )×5% ≈ 23.81万元
借：固定资产清理 350
借：累计折旧 50
贷：固定资产 400
借：长期股权投资 - A企业 500
贷：固定资产清理 350
应交税费 - 简易计税 23.81
资产处置损益 126.19
A房产企业分录：
借：固定资产 - 房产 500
借：应交税费 - 应交增值税（进项税额） 23.81
贷：实收资本 - 股东500
资本公积 - 资本溢价 23.81
2. 取得土地
契税：1500×4% = 60万元
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 土地出让金 1500
贷：银行存款 1500
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 契税 60
贷：银行存款 60
缴纳印花税：1500×0.05% = 0.75万元
借：税金及附加 0.75
贷：银行存款 0.75
3. 拆迁补偿
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 货币补偿 200
贷：银行存款 200
契税会计分录的方法
来源：阳歌财税
由于房地产开发企业的业务流程与税收操作的特殊性，其会计核算和税务处理极其复杂。在这里，我根据房地产开发企的业务阶段用分录展示如何核算和税务处理，今天分享房地产开发企业的设立和拿地阶段的分录及涉税情况。
文章内容包括：
1.房地产开发企业资质条件
2.股东投资及开办费会计分录及涉税事项
3.取得土地环节会计分录及涉税事项
4.拆迁补偿会计分录及涉税事项
5.案例模拟
一、房地产开发企业资质条件
一级资质
1. 注册资本不低于5000万元。
2. 从事房地产开发经营5年以上。
3. 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4. 连续5年建筑工程质量合格率达100%。
5. 上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人。
7. 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8. 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
9. 未发生过重大工程质量事故。
二级资质
1. 注册资本不低于2000万元。
2. 从事房地产开发经营3年以上。
3. 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4. 连续3年建筑工程质量合格率达100%。
5. 上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额。
6. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人。
7. 工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。
8. 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
9. 未发生过重大工程质量事故。
三级资质
1. 注册资本不低于800万元。
2. 从事房地产开发经营2年以上。
3. 房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额。
4. 连续2年建筑工程质量合格率达100%。
5. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。
6. 工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称。
7. 具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
8. 未发生过重大工程质量事故。
四级资质
1. 注册资本不低于100万元。
2. 从事房地产开发经营1年以上。
3. 已竣工的建筑工程质量合格率达100%。
4. 有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于4人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人。
5. 工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。
6. 商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。
7. 未发生过重大工程质量事故。
二、股东投资会计分录及涉税事项
1. 货币资金出资
会计分录：
借：银行存款
贷：实收资本 - 股东名称
贷：资本公积 - 资本溢价
此时房地产开发企业应在工商登记手续办理完毕后，依据银行加盖受理章的现金缴款单金额把出资人的出资先转入临时账户，待公司成立后开立基本存款账户，由临时账户转入基本账户。
分录：
借：银行存款-某银行（基本户）
贷：银行存款-某银行（临时户）
涉税事项：根据《中华人民共和国印花税法》，营业账簿按照实收资本（股本）、资本公积合计金额的万分之二点五缴纳印花税 。
会计分录
借：税金及附加
贷：应交税费-应交印花税
2. 以房地产、土地使用权、固定资产、存货、知识产权出资，取得增值税专用发票
会计分录：
借：固定资产 - 具体资产名称
借：开发成本
借：投资性房地产
借：存货
借：无形资产等
借：应交税费 - 应交增值税（进项税额）
贷：实收资本 - 股东名称
贷：资本公积 - 资本溢价
涉税事项：
股东方：
涉及增值税及附加税费，一般纳税人销售自己使用过的固定资产，按照适用税率征收增值税（符合简易计税条件的除外） ；存货投资所得税和增值税视同销售确认收入结转成本；知识产权转移涉及增值税
土地增值税，房地产投资视同销售计算缴纳土地增值税；
企业所得税，视同销售确认资产转让所得，并入应纳税所得额缴纳企业所得税 ；
印花税：办理产权转移，需要按照产权转移书据缴纳印花税
被投资企业：
取得符合规定的增值税专用发票可以抵扣进项税额；
涉及印花税、企业所得税、契税
涉税风险：固定资产评估价值需合理，避免高估或低估导致税务风险和股东纠纷；资产产权转移手续需及时办理，否则影响资产权属和企业权益。
3. 股权投资
会计分录：
借：长期股权投资 - 被投资单位名称
贷：实收资本 - 股东名称
贷：资本公积 - 资本溢价
涉税事项：
股东方：涉及股权转让所得税，转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得，缴纳企业所得税（个人股东缴纳个人所得税） ；印花税，按照产权转移书据，按所载金额的万分之五贴花 。
被投资企业：印花税
4.开办费
案例：房开企业筹办期发生广宣费5万，招待费5万，其他费用10万
会计分录：
借：管理费用-开办费 （可税前扣除）18万
借：管理费用-开办费（需纳税调整）2万
贷：银行存款20万
税务事项：
税法未明确开办费作为长期待摊费用，国税函2009年98号，企业可在开始经营之日当年一次性扣除。对新设立房地产开发企业，开办费优先考虑计入字开始生产经营年度一次性扣除，因为企业从事生产经营之前的筹办活动期间发生的开办费支出，不得计算当期的亏损。
三、取得土地环节会计分录及涉税事项
1. 竞拍取得土地
案例：谋房地产开发公司竞拍时支付保证金5000万元，土地拍卖佣金20万，取得招拍挂方式的1万平方米的土地，保证金抵缴纳土地出让金，另外缴纳出让金7000万，契税3%
会计分录：
支付竞拍保证金
借：其他应收款-竞拍保证金5000
贷：银行存款5000
支付佣金
借：开发成本-土地征用及拆迁费-土地征用费20
贷：银行存款20
支付土地出让金
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（土地出让金）12000
贷：银行存款7000
贷：其他应收款-竞拍保证金5000
计算缴纳契税印花税
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 （契税）360
借：税金及附加-印花税6
贷：银行存款366
涉税事项：
契税：以土地成交价格为计税依据，按照当地规定的契税税率（一般3% - 5%）缴纳契税 ；
印花税：按照土地出让合同金额的万分之五缴纳印花税 ；
耕地占用税，如果涉及耕地占用需缴纳
土地入库后，政府以财政支持方式给予房地产开发企业补助3000万元，用于回迁房建设，回迁房无偿交付动迁户（这里账务处理有多种，最终以当地税务局为准）
会计分录：
借：银行存款3000
贷：其他应付款-拆迁补偿费3000
政府通过土地出让金返还形式支付给房地产开发企业，然后政府无偿交付给拆迁户，应视同销售缴纳增值税。
预缴增值税82.57万（3000/1.09*3%）
借：应交税费-预缴增值税82.57
贷：银行存款82.57
完工交付房屋时
借：其他应付款-拆迁补偿费3000
贷：主营业务收入2752.29
贷：应交税费-应交增值税（销项税额）247.71
同时房地产开发企业扣除土地成本而减少的销售额需要进行会计处理，如果回迁房补助费土地出让金为981万
则会计分录
借：应交税费-应交增值税（销项税额抵减）81
贷：开发成本（营业外收入）81
税务事项：账务处理影响增值税、企业所得税、土地增值税，如果土地出让金返还款大于拆迁补偿款，那么通过采用收到土地出让金返还款时借记营业外收入，支付拆迁补偿费时借记营业外支出，这种方式有利于降低土地增值税。反之，如果土地出让金返还款小于拆迁补偿款，采用计入负债，可以增加土地增值税的加计扣除，从而降低税费。
2. 接受土地使用权投资
会计分录：
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 土地投资
贷：实收资本 - 股东名称
资本公积 - 资本溢价
涉税事项：
投资方：同固定资产投资涉及的土地增值税、企业所得税、增值税（视同销售）等；
被投资方：缴纳契税（计税依据为土地的公允价值）和印花税（按合同金额万分之五）
案例：某房地产开发企业注册资本1000万，同年甲公司以其拥有的土地使用权5万平方米投入房地产开发企业，土地评估价3000万，房地产开发企业增资2000万，房地产开发企业支付600万将甲公司的建筑拆除，土地性质变为住宅用地，补交土地出让金500万。假设契税3%
会计分录
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（土地转让费）3000
贷：实收资本2000
贷：资本公积1000
拆除建筑物
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（拆迁补偿费）600
贷：银行存款600
补交土地出让金
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（土地变性费）500
贷：银行存款500
补交契税（3000+600+300）*3%=117万
借：开发成本-土地征用及拆迁补偿费（契税）117
贷：银行存款117
3. 在建收购取得土地
分为两种，一种通过收购其他公司股权获得该公司开发的在建项目，但股权收购成本不能在计算土地增值税和企业所得税前扣除；二种土地或在建项目转让，收购价款可以在开发产品出售时扣除，但前期投入多，税务风险大，税负高。
房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关土地使用权应当计入所建造的房屋建筑物成本。
假设收购在建工程价格为3000万元，已支付2000万元，剩余1000万元于半年后支付。
会计分录：
借：开发成本 - 在建工程收购3000
贷：银行存款 2000
应付账款 1000
涉税事项：
转让方：涉及增值税（一般计税或简易计税）、土地增值税、企业所得税、印花税等；
收购方：缴纳契税（按收购价格计税）和印花税（按合同金额万分之五） 。
4. 自有土地用于开发
假设自有土地账面价值1000万元
会计分录：
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 自有土地1000
贷：无形资产 - 土地使用权 1000
- 涉税事项：无新产生的税款，但需准确核算土地成本，避免成本核算错误导致税务风险。
四、拆迁补偿费会计分录及税务事项
1. 货币补偿
假设支付货币补偿款300万元。
会计分录：
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 拆迁补偿费300
贷：银行存款 300
税务事项：拆迁户取得的拆迁补偿款，免征个人所得税；企业支付的货币补偿款可以计入开发成本，在计算土地增值税和企业所得税时扣除 。
2. 产权调换
假设用于产权调换的房屋成本为2000万元，市场公允价值为4000万元。
会计分录：
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 产权调换（按公允价值） 4000
贷：开发产品 2000
贷：主营业务收入2000（公允价值与成本差额）
税务事项：
房地产拆迁补偿实行调换方式，即拆一还一的补偿方式，从实质上看，属于以自己的开发产品抵偿债务的行为，视同销售，应缴纳增值税和计算土地增值税。因此企业视同销售缴纳增值税、土地增值税（按视同销售价格计算收入）、企业所得税；
拆迁户取得安置房暂不征收个人所得税；企业支付的相关成本可在计算土地增值税和企业所得税时扣除 。
契税：被拆迁户取得的与拆迁面积相等的房屋，免征契税。
3. 政策性搬迁
假设收到政府搬迁补偿款3000万元，搬迁支出1800万元，
会计分录：
收到补偿款：
借：银行存款 3000
贷：专项应付款 3000
发生搬迁支出：
借：专项应付款 1800
贷：银行存款 1800
搬迁完成，结余款项：
借：专项应付款 1200
贷：资本公积 1200
税务事项：
企业在符合条件的政策性搬迁中，搬迁收入扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得，在搬迁完成年度计入应纳税所得额计算缴纳企业所得税 ；
增值税方面，符合条件的政策性搬迁补偿收入不征收增值税 。
土地增值税：因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。
4.作价补偿方式的税务处理
按照证政府规定的标准支付的拆迁补偿费，可计入土地增值税的扣除项目金额，但以补偿商品房的方式履行协议，可能在会计处理上按债务重组处理。
五、案例模拟
假设A房地产开发企业，新注册成立，股东以货币资金投资1000万元，以固定资产（房产）投资，房产评估价值500万元（原值400万元，已提折旧50万元） 。企业通过竞拍取得土地，土地出让金1500万元，契税税率4%。同时，在项目开发过程中，支付货币拆迁补偿款200万元。
1. 股东投资
货币资金投资：
借：银行存款 1000
贷：实收资本 - 股东1000
缴纳印花税：（1000×0.025% ） = 0.25万元
借：税金及附加 0.25
贷：银行存款 0.25
固定资产投资：
股东方
视同销售缴纳增值税（假设适用简易计税，征收率5%）：500÷(1 + 5% )×5% ≈ 23.81万元
借：固定资产清理 350
借：累计折旧 50
贷：固定资产 400
借：长期股权投资 - A企业 500
贷：固定资产清理 350
应交税费 - 简易计税 23.81
资产处置损益 126.19
A房产企业分录：
借：固定资产 - 房产 500
借：应交税费 - 应交增值税（进项税额） 23.81
贷：实收资本 - 股东500
资本公积 - 资本溢价 23.81
2. 取得土地
契税：1500×4% = 60万元
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 土地出让金 1500
贷：银行存款 1500
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 契税 60
贷：银行存款 60
缴纳印花税：1500×0.05% = 0.75万元
借：税金及附加 0.75
贷：银行存款 0.75
3. 拆迁补偿
借：开发成本 - 土地征用及拆迁补偿费 - 货币补偿 200
贷：银行存款 200
契税会计分录处理
因市政府实施城市规划，甲银行将原办公楼出售，并购入新办公楼。经资产评估机构评定，原办公楼含税市场价格26250万元。2016年6月，甲银行以此价格转让给乙商务管理有限公司（乙公司）。2016年7月，甲银行与丙房地产开发有限公司（丙公司）签订商品房买卖合同，购入2016年4月30日前建成新办公楼，含税成交价格24150万元，其中价款23000万元，增值税税额1150万元。新、旧办公楼尚未办理产权交割手续。甲银行在编制购置办公楼财务预算时，其中涉及计算缴纳契税及账务处理如下（当地税务机关规定，契税税率3%）：
应缴契税金额=（26250-24150）×3%=2 100×3%=63（万元）。
借：在建工程 63
贷：应交税费 63
审计人员依据税法规定，分析甲银行确定契税计税依据错误之处。
1、以差额作为计税依据不正确。《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第四条第三款。土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。《财政部关于印发中华<人民共和国契税暂行条例细则>的通知》（财法字[1997]52号）第七条明确，条例所称房屋交换，是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。文件强调的是交易双方均发生了房屋转让与受让行为。如甲银行转让旧办公楼给丙公司，再从丙公司购入新办公楼，则可适用差额计算契税规定。甲银行向乙公司转让房屋，再从丙公司购入房屋，认为是同一单位相互交换房屋的理解错误。
2、以含税价格作为计税依据不正确。《财政部、国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）文件第一条规定，计征契税的成交价格不含增值税。因此，甲银行应以购入房屋不含税价款23000万元，为契税的计税依据。
审计人员重新计算应缴契税税额=24150÷1.05×3%=23000×3%=690（万元）。
作者：陈宏兵 朱恭平
作者单位：两面针（江苏）实业有限公司 税联信扬州税务师事务所
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