一、房产商未取得商品房预售许可证所签订合同是否有效
房产商未取得商品房预售许可证所签订的合同是无效的。具体分析如下：
从法律规定来看，《城市房地产管理法》及相关司法解释明确规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。这是为了规范房地产市场秩序，保障购房者的合法权益。
从合同性质及目的角度，商品房预售合同的履行依赖于房产商具备合法的预售资格。若房产商未取得预售许可证，其实际上不具备预售房屋的法定条件，合同的履行存在重大不确定性，购房者的合同目的难以实现。
不过，也存在例外情况。若在起诉前房产商取得了商品房预售许可证明，那么该合同可以认定为有效。这是考虑到房地产开发过程中的一些实际情况，给予房产商一定的补救机会，同时也兼顾了交易的稳定性和双方的利益。
总之，一般情况下未取得预售许可证签订的合同无效，但起诉前取得许可证的可认定有效。
二、商品房预售合同中有哪些免责条款规制
商品房预售合同中的免责条款规制主要体现在以下方面：
（一）格式条款规制。开发商提供的预售合同多为格式合同，依据相关法律，提供格式条款一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，否则对方可主张该条款不成为合同内容。
（二）内容合理性规制。免责条款若免除开发商故意或重大过失造成对方财产损失责任，或者免除其对购房者应承担的主要合同义务等，该条款无效。例如，不能免除因房屋质量严重问题导致购房者人身、财产损害的赔偿责任。
（三）法律强制性规定规制。即使合同中有免责约定，但违反法律、行政法规的强制性规定的免责条款无效。比如，不能通过免责条款规避相关质量保修、配套设施建设等法定责任。
（四）解释规则规制。对免责条款理解发生争议时，应按通常理解予以解释；有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
三、房屋预售合同解除,谁来偿还银行贷款
在房屋预售合同解除的情况下，关于银行贷款的偿还问题，需根据具体情形确定：
（一）购房人偿还。若因购房人自身原因，如无力支付后续房款、故意违约等导致预售合同解除，购房人与银行之间的借款合同关系通常不受影响，购房人仍应按借款合同约定向银行偿还贷款。因为借款合同是独立于房屋预售合同的，银行按约发放了贷款，购房人就有还款义务。
（二）开发商偿还。若因开发商的原因，比如房屋存在严重质量问题、逾期交房经催告后仍不交房等致使预售合同解除，根据相关法律规定及公平原则，开发商应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和购房人，此时相当于开发商承担了偿还银行贷款的责任。
（三）共同偿还。在一些特殊情况下，若购房人与开发商对于预售合同解除均有过错，可能需要根据各自过错程度分担偿还银行贷款的责任。
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来源：临律-房屋预售合同解除,谁来偿还银行贷款，预售合同解除需要多少违约金?