购房者验房发现房屋质量瑕疵，有权拒收房屋吗？
辛辛苦苦赚钱买套房，交房时发现房屋存在质量瑕疵，不是阳台漏水就是厨房渗水，遇到该种情况业主应该怎么办，有权拒收房屋吗？我们从浙江省宁波市中级人民法院的一则案例中看法院如何裁判：
一、法院查明的事实
2014年10月22日，原告周XX与被告XXX城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告在2016年9月30日前将房屋交付原告使用。
违约责任条款约定：逾期交房不超过90日的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之五的违约金。
同时约定被告于2016年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给原告。被告不能在约定期限内交付权属证书，约定日期起90日内，被告交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的每日万分之一承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。
《商品房买卖合同》附件九约定“买受人同意，出卖人逾期交房且应按照本合同第十条相关约定承担逾期交房违约责任时，买受人要求继续履行合同的，出卖人向买受人支付的违约金总金额最高不超过买受人已付房价款的10%”。该附件九未备案。
原告于2014年10月14日、2014年12月31日分两次共向被告支付房款共计2193799元。
2016年6月17日，被告组织设计、施工、工程监理和有关单位验收，于2016年8月2日完成房屋建筑工程竣工验收备案。
2016年9月19日，被告向原告周杰帅发送《绿城明园锦兰苑入伙通知书》，通知原告于2016年9月30日9时30分办理交房手续。
2016年9月30日交房过程中原告周杰帅发现：（1）厨房下水管边渗水及顶部渗水；（2）东阳台右侧下水管下梁与顶面交界处疑似渗水；（3）次卧东南角边疑似渗水。上述问题记载在绿城明园锦兰苑8幢2201室住宅交付验收清单的“验收意见”一栏中，并在“验收意见”这栏中记载有“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”，原告在业主签名处签名。被告工作人员在备注栏记载“重点关注”并签名。
2017年12月26日，被告余姚绿城房地产开发有限公司向原告周杰帅发送《关于再次提醒收房的通知书》，通知原告于2017年12月31日前到绿城明园锦兰苑物业服务中心办理交房手续。
2018年3月14日法院组织原、被告双方现场查勘，被告工作人员表示2016年9月30日交房过程中发现的问题在2016年10月维修结束，原告表示2016年11月查看时原告认为渗水还未完全修复，要求被告继续维修，后原告指出存在其他漏水问题，被告陆续在2017年间进行维修。
现原告诉求：
1.判令被告按房款的日万分之五向原告支付截至判决之日的逾期交房违约金（自2016年10月1日起至2017年12月31日，暂计2193799元×0.005%×457天=501283元）；
2.判令被告按房款的日万分之二向原告支付截至判决之日的逾期交付权属证书的违约金（自2016年12月31日起至2017年12月31日，暂计2193799元×0.002%×366天=160586元）；
3.判令被告立即向原告交付上述房屋并立即配合办理过户手续。
二、法院裁判结果
1.被告因对漏水房屋进行修复导致无法如期交房，构成逾期违约。
原、被告签订的《商品房买卖合同》可见，双方约定以房屋交接单的签署作为房屋交付的标准。本案中原、被告均认可原告在2016年9月30日前往被告处办理交房手续，但在交付验收过程中原告指出房屋存在渗水，并在“验收意见”中双方均认可“待处理好后再交房，其他验房步骤下次再验”，但被告修复漏水问题后，直至2017年12月26日才第二次书面通知原告在2017年12月31日前办理交房手续，故原告对案涉房屋未能按约定交付并不存在过错。
《商品房买卖合同》附件九中关于“除主体结构质量问题以外的质量瑕疵，被告仅承担保修责任，原告不能拒绝接受房屋”的约定原告并不知情，且并未备案。附件九中关于被告不承担逾期交付责任的内容约定系被告方提供的免除责任条款，被告虽在附件九文首作出特别提示，但特别提示内容并未对免责条款进行特别提醒，应当属于无效的格式条款。
综上，被告因房屋存在漏水导致无法按照合同约定交付房屋构成逾期违约，应当向原告承担违约责任。
2.关于违约金数额，原告主张过高，法院予以调整。
首先，《商品房买卖合同》附件九中存在“买受人同意，出卖人逾期交房且应按照本合同第十条相关约定承担逾期交房违约责任时，买受人要求继续履行合同的，出卖人向买受人支付的违约金总金额最高不超过买受人已付房价款的10%”的约定。
其次，原告认可被告在2016年10月已对验房时发现的渗水问题进行修复，也认可被告于2016年10月29日让物业工作人员通知原告渗水问题已经修复，原告也于2016年11月11日再次去查验房屋。但再次查验过程中原告要求被告对东阳台渗水的修复采取养水24小时观察，并要求被告对养水后遗留的渗漏点继续修复。因此综合考虑上述因素以及原告因被告逾期交付房屋、逾期交付权属证书所造成的损失范围，法院认为按原告已付房价款的10%计算违约金较为合理。
再次，违约金基数应按照原告已付的全部合同价计算，不应区分房屋价款与车位款。《商品房买卖合同》中对相关违约金的约定中并未对“已付房价款”作出进一步限制说明，不宜作出对格式合同提供方有利的解释，且在房屋存在逾期交付的情况下原告也无法单独使用附属车位，故应按原告已支付给被告的全部价款作为计算违约金的基数。
故法院判决：
1、被告余姚绿城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周杰帅交付房屋，并于本判决生效之日起三十日内向原告交付土地、房屋权属证书；
2、被告余姚绿城房地产开发有限公司按原告周杰帅已付购房款2193799元的10%支付违约金219379.9元。
被告绿城公司不服一审判决，上诉至宁波中院，中院经审理，驳回绿城上诉，维持原判。
三、法律常识
本案中法院能够支持原告要求被告承担逾期交房违约责任的主张的原因有两个：第一，合同对房屋交付的标准已经有明确约定；第二，原告在验房时就房屋漏水提出的“待修复后再交房”已经被告认可。故被告再修复好房屋及再次通知原告接收房屋之前，原告都有权不接受案涉房屋！
故，如果合同约定或者政府强制规定，应当由消费者先验收再收房，购房者务必先谨慎验房，并在发现问题时及时由双方确认，并向开发商明确必须整改完毕后再交房。
注意：房屋交付流程：
（1）核实买受人身份：
（2）查验房屋状况：
房屋查验应至少包括以下范围：房屋屋面、外墙（窗）、卫生间等是否渗漏；房屋墙体、地面、顶棚等是否开裂；房屋地面是否空鼓超标，房屋墙面抹灰、墙地砖镶贴是否空鼓；房屋水、电、气能否正常使用；买卖合同上注明的房屋设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符等。
（3）提供相关资料：
建设单位提供包括住宅使用说明书和住宅质量保证书在内的商品住宅使用手册、、分户验收“一户一档”电子档案及物业服务指南或手册等。
建设单位对新建的商品住宅统一进行装饰装修的，交付时还应当向买受人提供住宅装饰装修工程竣工图、室内环境质量检测报告。
对纳入建筑信息模型（BIM)技术推广应用范围的房屋建筑工程，在交付纸质资料的同时，应当提供数字版（BIM)住宅使用说明书。
（4）确认房屋建筑面积及结算相关费用：
建设单位应当与买受人确认房屋建筑面积，并依商品房买卖合同及补充协议约定结算实测与预测面积差异产生的费用;
收取按合同约定可以提前收取的费用；
（5）办理房屋交接手续：
建设单位与买受人办理完前述手续后，应当转交房屋钥匙，并签收房屋交接单，完成商品房的交付。
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