商品房预售合同纠纷中，违约方能否解除合同
一、裁判要旨
1.当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。违约方表示其已不具备继续履行能力，明确要求解除合同的，应结合预售合同约定的退房条款、违约方的实际经营状况，若涉案预售合同在事实上已难以强制继续履行，对于违约方要求解除预售合同的请求，予以支持，基于预售合同所办理的联机备案手续亦应予以注销。
2.约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约方表示愿意支付解除预售合同的违约金，但认为违约金数额过高，请求法院予以调整。法院按照预售合同的具体约定，兼顾预售合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，可根据公平原则和诚实信用原则予以调整。
二、案件事实
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京XXX房地产开发有限公司
被上诉人（原审被告、反诉原告）：XXX科技发展（北京）有限公司
上诉人XXX通达房地产开发有限公司（以下简称A公司）因与被上诉人XXX科技发展（北京）有限公司（以下简称B公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初26656号民事判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。于2021年3月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2021年3月17日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
A公司上诉请求：1.请求在一审判决第三项违约金的基础上，判令B公司再支付违约金230506.8元；2.二审案件受理费由B公司承担。事实和理由：一审判决酌定的违约金数额远远无法弥补A公司的实际损失，对A公司显失公平。一、B公司作为违约方和过错方，理应按照《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同）相关约定承担违约责任。根据预售合同附件九补充协议第6条的约定，自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金并应承担合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同第十一条逾期付款责任约定，若买受人逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，买受人应按逾期应付款的3%向出卖人支付违约金。本案中，B公司逾期支付50%房款长达三年之久，严重违约，且其一审陈述购房本意即为赚取差价，在房价下行、销售受阻情况下又宣称无力支付剩余房款，其缔约本意就不是要履行合同约定，而是公然违背国家“房住不炒”的原则，试图牟取炒房暴利，其行为已构成恶意缔约，存在明显过错；而A公司自签约以来一直勤勉尽责的履行合同义务，不存在任何违约行为及过错。B公司作为违约方及过错方理应按照上述合同约定向A公司支付商品房总价款10%及逾期应付款3%的违约金共计480506.8元，故在一审判决违约金250000元之外，B公司还应向A公司支付违约金230506.8元。二、A公司遭受的实际损失远超合同约定的违约金数额，B公司主张违约金过高但未提交任何证据予以证明，二审法院应按照合同约定对违约金判项予以改判。本案中，B公司仅支付了总房款的50%，自2017年2月起便逾期无任何理由拒不支付剩余房款，按照中国人民银行同期贷款利率计算，总房款50%的房款数额逾期长达三年之久，贷款利息损失已经远超一审判决酌定解约违约金数额，A公司通过各种融资方式所遭受的利息损失将会更多。而依据社科院一份最新权威调查报告显示，自2017年起，北京市房价下跌18.5%，其中通州区房屋价格下降尤其严重，一审法院酌定的违约金数额远远无法弥补A公司遭受的实际损失。一审中B公司明确表示愿意以承担违约金为代价解除合同，但一审判决却未按照《预售合同》约定判令违约金数额，无视合同具体约定以及B公司的过错程度，未考虑A公司遭受的损失情况，任意调整违约金数额，既未通过违约金补足A公司的实际损失，也未通过违约金的惩戒作用维护社会公平，对A公司明显不公。
B公司辩称，同意一审判决，不同意A公司的上诉请求。
A公司向一审法院起诉请求：1.请求判令B公司支付剩余房款2080000元；2.请求判令B公司支付逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止，暂计至2020年7月31日金额为314664元；3.请求判令B公司支付面积补差款10493元；4.请求判令B公司支付前期物业服务费，暂计至2020年7月31日金额为10553元；5.请求判令B公司支付公共维修基金21106元；6.B公司承担本案的诉讼费用。
B公司向一审法院反诉请求：1.请求判令解除B公司与A公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，A公司配合办理联机备案注销手续；2.请求判令A公司返还B公司已付房价款人民币2101068元，会员费50000元，违约金1628元，代收印花税2091元；3.本案诉讼费用依法分担。
法院认定事实：2016年8月31日，A公司与B公司签订预售合同（合同编号：Y1940141），约定A公司向B公司出售北京市通州区×号房屋，商品房用途为办公，预测建筑面积共105.1平方米，房屋总价款为4181068元。买受人采取分期付款的方式付款。预售合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。预售合同附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额，并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据预售合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金。买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。预售合同附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10％向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同附件九“补充协议”第7条约定：买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10％作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0.6％的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。预售合同还约定了其他内容。
预售合同签订后，B公司支付购房款2101068元（含定金10万元）、代收印花税2091元、逾期付款违约金9408元，后未再向A公司支付剩余房款。A公司与B公司办理了涉案预售合同的联机备案。
本案在审理过程中，B公司称己方没有支付能力，合同现已无法继续履行，B公司愿意承担相应的违约责任解除预售合同，但要求调低预售合同约定的违约金。就上述主张，B公司提交了该公司法定代表人的不动产证明抵押权证书、个人贷款确认书、银行流水及还款清单等予以佐证。B公司解释称其法定代表人李奇峯每月需支付大额贷款还款，明确表示其无能力继续履行涉案预售合同。A公司对B公司的上述主张不予认可，并表示若法院判决解除预售合同，要求B公司按照预售合同约定的违约金条款承担违约责任。
一审庭审中，B公司称50000元会员费系购房时A公司要求其支付，收据上写了具体房号，应算作已付房款。A公司对B公司的上述主张不予认可，并表示该笔款项并未支付给A公司，系B公司与案外人之间的行为。B公司提交的收据显示，该50000元的收款单位为千氏（北京）房地产经纪有限公司。
三、法院认为
【一审】：
一审法院认为，本案争议焦点是A公司是否存在违约行为，及是否应支持B公司的解约请求。具体分析如下：
第一，A公司是否存在违约行为的问题。商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。B公司应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险及履行障碍做出独立的判断，B公司选择签约，即应受预售合同条款约束。故B公司未按照预售合同约定支付房款，其行为已经构成违约，其要求A公司赔偿已付逾期付款违约金的反诉请求，依据不足，一审法院不予支持。
第二，是否支持B公司解约请求的问题。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，A公司与B公司约定了退房条款，现B公司表示其已不具备继续履行能力，明确要求解除合同。一审法院认为，结合预售合同约定的退房条款、B公司的实际经营状况来看，涉案预售合同在事实上已难以强制继续履行，故对于B公司要求解除预售合同并要求A公司退还已付款及印花税的反诉请求，一审法院予以支持，基于预售合同所办理的联机备案手续亦应予以注销。会员费系B公司向案外人千氏（北京）房地产经纪有限公司交纳，其要求A公司予以退还，依据不足，一审法院不予支持。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。B公司表示愿意支付解除预售合同的违约金，但认为违约金数额过高，请求法院予以调整。一审法院按照预售合同的具体约定，兼顾预售合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为250000元。
关于A公司要求B公司继续履行预售合同并支付剩余购房款、逾期付款违约金、前期物业服务费、面积补差款和公共维修基金的诉讼请求，在预售合同已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏依据，一审法院对此不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除A公司与B公司于二〇一六年八月三十一日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1940141），A公司于判决生效之日起七日内配合B公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、A公司返还B公司已付房款2101068元、代收印花税2091元，于判决生效之日起七日内执行清；三、B公司给付A公司违约金250000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、驳回A公司的诉讼请求；五、驳回B公司的其他反诉请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
【二审】：
二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”
本案中，因双方当事人对于一审判决主文第一项、第二项均无异议，本院对此予以确认。结合当事人诉辩意见及已经查明的事实，本案二审争议焦点为一审判决认定的违约金数额有无不当。A公司上诉主张，B公司系违约方和过错方，应当按照合同约定承担违约责任，一审判决认定的违约金数额不足以弥补A公司的实际损失，显失公平。
对此本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，B公司未按照合同约定支付房款，已构成违约，应当承担违约责任。双方在预售合同中约定了违约金数额，对此B公司在一审中主张违约金过高，请求予以减少。
据此本院认为，一审法院可以依据法律规定，对违约金的数额予以调整。关于B公司应向A公司支付违约金的具体数额，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，综合预售合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，酌情确定的违约金数额并无明显不当，本院不再调整。A公司关于一审判决认定的违约金数额过低的上诉意见，依据不足，本院不予采信。
综上所述，A公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
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