动迁房与商品房的区别，动迁房三年内不得转让,三年从何时算起
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动迁房是什么意思
潮新闻客户端 记者 吴佳怡
100万出头能在杭州市区买一套什么样的房子？想必在很多人心中，“老破小”会是第一答案。然而在良渚新城，一个去年才交付的次新房小区——杜甫新苑，最近成交的房源价格都只要100万出头。
80㎡的次新房，拥有两室两卫的格局，最重要的是，成交均价甚至不到1.3万元/㎡，这让杜甫新苑瞬间在二手房市场走红。“春节后，几乎是挂牌一套成交一套，热度非常高。”德佑良渚店的钟店长表示。
户型好，位置优越
100万出头的安置房火了
杜甫新苑是良渚杜甫村的回迁安置项目，近两三年开始陆续交房。去年中旬，其中的杜雅苑、杜诗苑交付。与其他组团不同的是，杜雅苑、杜诗苑有不少80㎡的小户型。而部分分配到多套80㎡小户型的家庭，就打算将这些房源出售。
在过去，许多安置房项目常常因品质欠佳、户型差等因素，在二手房市场很难出圈。但杜甫新苑不同，其80㎡的房源，为两室两厅的户型，并且每个卧室都配有一个卫生间。这样优质的户型设计也吸引了不少购房者。
以杜诗苑为例，位于良渚新城美学街与杜文路的交叉口，距离地铁良渚站、杜甫村站的步行距离仅1公里和1.5公里，距离永旺梦乐城为1.8公里。
交通方便、配套丰富，更重要的是，杜诗苑80㎡的房源，价格只在110万元左右。而仅一路之隔的万科未来城，80多㎡的户型最低也要200万元左右。高性价比吸引了一大波购房者，甚至出现了挂牌一套就立刻成交一套的情况，火爆程度可见一斑。
2月，杜甫新苑共签约了20套房源，钟店长表示，由于许多家庭的房源仍然处于办证途中，每个月能挂牌的房源也就二三十套，基本上都能成交。而据他的预测，这样的热度可以持续至少半年。
每月租金可达3000元左右
也是良渚目前最好租的小区之一
除了二手房成交活跃外，杜甫新苑的租房市场也十分火热。记者了解到，目前贝壳平台针对杜甫新苑80㎡的户型，托管价为2900元/月。钟店长表示，有些房源装修不错，租金甚至可以达到3200元/月。
受访者供图
另外，杜甫新苑已经成为目前良渚最好租的小区之一。原因很简单，就是户型深受租客喜爱。80㎡尽管只有两室两厅，但每个卧室都配有卫生间，这也让合租或整租家庭生活十分方便。据悉，杜甫新苑的房源目前的空置期大约只有15天。
出售、出租行情均火热，房东是否考虑涨价？一位杜甫新苑的业主却认为，现在的购房者对价格都很敏感，一旦涨价就不会有人买单了。因此自己80㎡出售时，也是109万元成交的。“涨了十几二十万，万一成交不了，就得不偿失了。不如趁着行情好，早点脱手。”该业主坦言。
钟店长也表示，虽然成交火爆，但房东的心态都相对平稳。这也与大部分房东手上都有多套房有关。“我的一些客户，手上有五六套小户型，在满足自住条件下，肯定优先出售，也不会过分纠结价格。”钟店长补充，杜甫新苑120㎡和160㎡大户型的房东就很惜售，大部分都选择用来自住。
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动迁房能买吗?得注意哪些
最近发现个怪事：很多地方的安置小区空荡荡的，房子既没人买也没人租。那些拆迁户手里攥着好几套房，现在急得直跳脚。
有人说："以前觉得拆迁暴富，现在看他们也是哑巴吃黄连。"二十万就能买套房听着真香，但这里头的弯弯绕可多着呢！
一、为啥安置房没人要？真相扎心了！
1. 房子比人多：就像菜市场下面的烂菜叶，给再多也没人要。有个海边城市2019年狂盖安置房，面积够装下整个县城的人，结果新搬来的人还没盖的房多。
2. 位置太坑人：有个二线城市的安置房在鸟不拉屎的郊区，周围别说超市医院了，连个像样的小学都没有。20万一套听着便宜，住进去才发现简直找罪受。
二、便宜真没好货？三大雷区要当心！
1. 豆腐渣工程要命：墙裂得像蜘蛛网，下雨天屋里能养鱼。有个倒霉业主吐槽："装修发现水管都是次品，光修房子就花了30万！"
2. 房产证可能造假：有些房子压根办不了证，买完才发现是违建。前年就有人花20万买房，结果钱房两空，哭都没地方哭。
3. 想转手亏到吐血：三线城市老张挂了两年房，看房的就三拨人，最后只能打八折甩卖。要是碰上房价跌，这房子能砸手里一辈子。
三、穷刚需能不能捡漏？记住这三条保命！
1. 自住才考虑：要是急着结婚生孩子，重点看地铁口、带学区的安置房。像杭州有个地铁边的安置小区，房子根本不愁租。
2. 证件要查清：必须见到大红本房产证，或者政府盖章的买卖文件。别信口头承诺，小心买到小产权房。
3. 政策要盯紧：有些城市现在能补钱转商品房。郑州去年就有批安置房转正，房价立马涨了三成。
总结：天上不会掉馅饼！
安置房就像菜市场的处理品，看着便宜可能藏着烂心。真想买的话：
1. 至少跑三趟看房（白天晚上都看看）
2.把房产证拍下来找房管局查真伪
3.找懂行的律师看合同
记住：房子是拿来住的，不是当传家宝的！普通人买房量力而行，别光图便宜吃大亏。
提示：各地政策不同，买前务必去街道办问清楚
动迁房属于什么性质的房产
广州城中村改造有新要求，改造地块除安置房外的住宅用地规划建筑面积，应当按照不低于10%的比例建设保障性住房（以下简称“10%比例”）。3月31日，广州市住房和城乡建设局、广州市规划和自然资源局联合发布关于城中村改造项目规划建设保障性住房的意见（以下简称《意见》），推动利用城中村改造地块规划建设保障性住房，《意见》自4月1日起正式实施。
住房种类：公租房、保租房、配售型保障房
《意见》政策解读指出，当前，广州市城中村房屋是住房租赁市场的重要房源，但普遍存在着散、乱、差等低效经营情况和诸多安全隐患，并且给城市面貌带来较大的负面影响，在城中村改造时，必须要制定规则、规范住房配置和住房租赁，以便在改造时深耕细作、改造后为住房租赁市场提质增效打好基础。
根据《意见》，城中村改造项目应当统筹考虑周边业态、居住人口、职住平衡、租金承受能力等情况，规划建设保障性住房，丰富房源户型、增加套数供应，通过专业化规模化方式提升服务水平，助力于完善住房保障体系和培育住房租赁市场健康发展。
《意见》所称的保障性住房，包括公共租赁住房、保障性租赁住房（含人才公寓）、配售型保障性住房三类，户型面积设置遵照有关规定，具体种类结合需求情况因地制宜确定。
10%比例：5%为确保建设量，另外5%为统筹建设量
《意见》明确了规划建设保障性住房的方式。一是明确拆城中村改造地块，除安置房外的住宅规划建筑面积应当按照不低于10%的比例建设保障性住房。二是明确规划建设方式为单独选址集中新建或者商品住房配建。三是明确规划节余优先用于保障性住房。四是明确保障性住房建设量区域统筹规则及审批要求。
单个城中村改造项目因资金平衡、规划限制等约束条件难以达成10%比例的建设量，应当确保至少达成5%比例的建设量并且相对集中建设（即“确保建设量”），其余建设量由项目所在区政府通过在本项目复建安置区中筹集保障性租赁住房，以及在其他城中村改造项目中安排、另行供地新建、商品住房配建、收购存量商品房、利用各类节余的回迁安置房或者其他政府性房源转化等方式在三年内统筹补足（即“统筹建设量”）。
单个城中村改造项目的规划节余以及各区通过另行供地新建、商品住房配建、收购存量商品房、利用各类节余的回迁安置房或其他政府性房源转化等方式筹集的保障性住房超过10%比例的建设量，可以抵扣项目所在行政区其他城中村改造项目的保障性住房建设量。
示例：
《意见》政策解读举例说明，某区某村城中村改造规划建设复建安置纯住宅（不含住宅公服配套建筑面积）30万平方米、出让用地上商品住宅（不含住宅公服配套建筑面积）40万平方米，则：一是按照除安置房外的住宅规划建筑面积不低于10%的比例应当建设保障性住房4万平方米（保障性住房的总建设量），其中5%即2万平方米为本项目确保建设量应当相对集中建设；二是另外的5%即2万平方米为本项目统筹建设量：（1）通过筹集保障性租赁住房1.8万平方米，（2）区政府承诺其余的0.2万平方米通过其他商品住房地块配建或者收购商品房方式在项目实施方案审批通过之日起三年内补足。
村民、村集体住宅面积至少20%用于建设租赁住房
《意见》还明确了配置保障性租赁住房的方式。一是明确复建安置区用于集中建设租赁住房的建筑面积不低于村民、村集体住宅建筑面积的20%（因采取“依法征收、净地出让”新改造模式，复建安置区住宅总量有所减少，将既往政策规定的25%调整为20%）。二是引导鼓励将个人产权和集体产权的租赁住房整体市场化运营（经认定为保障性租赁住房后，可以计入本项目保障性住房统筹建设量），不影响产权人依法进行住房抵押、转让、收回住房自住。
在复建安置区配置租赁住房，要按照“相对分离、集中布置、便于管理、安全舒适”原则，分别以相邻楼栋相对集中建设村民自住住房、租赁住房，确实不能整栋建设的，应当以连续楼层建设。租赁住房参照集中式公寓形式进行服务管理。
《意见》引导集中建设集体宿舍、单间宿舍、小户型住宅等租赁住房，倡导多建设集体宿舍、单间宿舍。
示例：
《意见》政策解读举例说明，某区某村城中村改造规划建设复建安置纯住宅（不含住宅公服配套建筑面积）30万平方米、出让用地上商品住宅（不含住宅公服配套建筑面积）40万平方米，则：一是按照除安置房外的住宅规划建筑面积不低于10%的比例应当建设保障性住房4万平方米（保障性住房的总建设量），其中5%即2万平方米为本项目确保建设量应当相对集中建设，另外的5%即2万平方米为本项目统筹建设量；二是按照复建安置纯住宅规划建筑面积不低于20%的比例应当集中建设租赁住房不少于6万平方米（租赁住房的集中建设量）、实际集中建设租赁住房6.6万平方米（占全部复建安置纯住宅规划建筑面积的23%），集中建设的租赁住房全部整租经营且被认定为保障性租赁住房，6.6万平方米>2万平方米，则本项目保障性住房统筹建设量2万平方米视为完成。
已审议通过的城中村项目是否执行新规定？
根据《意见》政策解读，意见公布实施前，已经审议通过的城中村改造城市更新单元详细规划、改造方案，鼓励按照本意见相关规定修改完善规划建设保障性住房和租赁住房配置相关内容，并由城中村改造项目所在地的区人民政府依法依规组织履行决策、变更手续；难以修改完善的，可以按照已审议通过文件继续推进实施。
文、图/广州日报新花城记者：李天研广州日报新花城编辑：莫丽平、佃健生
动迁房可以抵押贷款么
今年一季度，福州、厦门、泉州三地的第一场土拍又都扎堆在了3月下旬。自打2022年以来每年首场土拍明显推后，往年一般2月过完春节就要赶着卖地。而现在又多了一道程序，土拍之前得先开个招商会，把地块拿出来吆喝一下试试。
三份土拍公告里头，应该说泉州的最有意思。福州土拍已经大大方方提前指定学区划片，而泉州则是告诉你这地块旁边“规划”建设什么小学、什么中学，但学区划分要等学校盖好，对生源人数进行摸底才能确定，具体要以当年招生政策为准。
看到这里不知大家有何感想，是不是觉得这是一句“正确的废话”？哪年招生不是这么做呢？很显然，急于把没盖好的学校写上去，这是为了吸引人家买地买房。然而没盖好的新学校有太多不确定因素，又怕给出承诺兑现不了，于是只能“暗示”楼盘边上有什么教育配套。
除此之外，泉州本次拟出让地块大部分是“安置房”，但却有两种名号。一种叫“定向定价商品房”，一种叫“安置型商品房”。虽然明眼人知道，这些楼盘就是盖来安置的，可又偏偏都叫“商品房”。大家看了还是觉得头皮发麻：发明出这么多名字，到底是安置房还是商品房啊？
实际上与福州长期推行安商房，厦门坚定搞房票相比，这些年来泉州一直摇摆不定。起初在泉港区发明了房票，后来又学福州试行安商房，到2022年四季度又发明一种新模式叫“商转安”。
再往后一看“商转安”引起众多高价购买商品房的业主不满，泉州又拾起了房票。可过了一段时间，发现这样做不太行，便又绝口不提房票，重新捡回惯用的“定向定价商品房”，即：传统意义上的统建安置房。
至于以往坚定走安商房路线的福州，去年开始亦有点举棋不定，在闽侯县试行房票，今年市区也在研究。说来在这时候福州也想试试房票完全可以理解，原因就和厦门一样，我在去年11月20日文章里也已把道理讲明：各地国企兜了太多底，都必须面对新盘“堰塞湖”如何化解的难题。
尤其2025年福州又要在旧城改造方面大展拳脚，拆迁计划动辄几千亩，需要大量资金。要是这边兜底地块太多房子没卖出去，那边还要指望本市国企继续拿地，便会有越来越多资金沉淀在钢筋水泥中收不回。所以，当前让拆迁户去“买”商品房是明智之选，这样既可以降低拆迁成本，也能有效去库存。
看到这里，大家都得明白，现如今安置房和商品房的界限已不存在。无论安商盘还是纯商盘，到头来都可用于安置，无非是一句话的事。掏真金白银借重债买房的“商品房爱好者”们请别抱怨，什么物业费有差别，什么拆迁户素质低，这种话都不要再提。住纯商房的也别想通过贬低安商房来抬高自己，谁家楼盘不能用来安置呢？
话说回来，其实房票只是一种结算媒介，有没有它都行。早在2018年刚刚推出安置型商品房时，福州就已给出明确定义：此类房源也是“买”来的房子，拆迁户和开发商签的是商品房买卖合同，只是销售对象和付款人不同。
时至今日凭空弄出一个房票不仅多此一举，反而增加不确定性。一来房票要能对接外地开发商楼盘，会造成本市资金流失；二来要是拆迁户一门心思只想要钱，在规定期限内死活不选房，等到房票过期还得给人结钱。
有鉴于此，何不如一声不吭，是商品房还是安置房再也不做区分。反正无论安商都由本市国企开发，征收时一股脑儿端上去给拆迁户选，想要哪套就按拆迁对接价进行结算，拆迁办付款，拆迁户拿房。这样把可选房源限定在本市国企楼盘，肥水不流外人田，资金结算也简单。
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