一、房子买卖哪个合同有效
在房子买卖中，判断哪个合同有效需综合多方面因素考量。
其一，合同主体需具备相应民事行为能力。即买卖双方都应是能够独立实施民事法律行为的自然人、法人或非法人组织。若一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人且未经法定代理人追认，合同可能无效。
其二，合同内容应符合法律法规的强制性规定，不违背公序良俗。例如，合同不能约定违法的交易条款，不能损害国家、集体或第三人利益等。
其三，合同的签订需基于双方真实的意思表示。若存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等情形，受损害方有权请求撤销合同。在不存在可撤销或无效事由的情况下，依法成立的合同自成立时生效。
此外，若存在多份房屋买卖合同，一般来说，已经办理房屋产权过户登记的合同优先有效。因为物权变动以登记为准，办理了登记的买受人取得房屋所有权，其合同效力得到更有力的保障。
二、现房买卖合同效力认定
现房买卖合同的效力认定，需从多方面考量：
一是合同主体。买卖双方需具备相应的民事行为能力。若一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，且未得到法定代理人追认，合同可能无效。比如未成年人未经监护人同意签订的现房买卖合同。
二是合同内容。合同内容应符合法律法规的强制性规定，不得违背公序良俗。若合同约定的交易价格明显低于市场价格且无合理理由，可能存在恶意串通损害他人利益的情形，合同效力会受影响。
三是合同形式。一般而言，书面形式的现房买卖合同更具法律效力。虽法律未强制规定必须采用书面形式，但书面合同能更清晰明确地约定双方权利义务，避免纠纷。
四是房屋产权情况。若出卖人对房屋无处分权，比如房屋存在查封、抵押等限制交易情形，且未经权利人追认或未在规定期限内取得处分权，合同可能无效或效力待定。
总之，只有在合同主体适格、内容合法、形式合规以及房屋产权清晰的情况下，现房买卖合同才更有可能被认定为有效。
三、房室买卖合同效力认定
认定房屋买卖合同的效力，需从多方面考量：
一是合同主体。买卖双方需具备相应的民事行为能力。若一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，且未得到法定代理人追认，合同可能无效。
二是意思表示。合同必须是双方真实意思的体现，不存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等情形。例如一方通过欺骗手段使另一方签订合同，受欺诈方有权请求撤销合同。
三是合同内容。不得违反法律法规的强制性规定，也不能违背公序良俗。比如买卖的房屋若是非法建筑，因违反法律规定，合同无效。
四是合同形式。一般而言，房屋买卖合同应采用书面形式，虽未采用书面形式，但一方已履行主要义务，对方接受的，该合同成立并生效。
此外，若存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益等情形，合同也无效。总之，房屋买卖合同效力的认定需综合各种因素，依据具体情况作出判断。
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