现房销售的弊端，现房销售资金需要监管吗
大家好，由投稿人水文皓来为大家解答现房销售的弊端，现房销售资金需要监管吗这个热门资讯。现房销售的弊端，现房销售资金需要监管吗很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！
现房销售政策
近日，湖北省荆门市楚荣·和府项目开售现房。截至目前，88套商铺全部售罄，住宅签约462套，签约率达80%。
与此同时，该市另一个现房销售试点项目城控·易居苑计划在本月办理竣工验收后上市销售。目前已认购107套，认购率达到88%。
4月1日，第一财经记者从荆门市住房和城市更新部门获悉，今年1～3月，荆门市网签商品房67万平方米，同比增长69%，其中，中心城区网签商品房38万平方米，同比增长76%。房地产开发投资降幅逐步收窄，政策效果正在显现。
作为湖北省唯一一个全国现房销售试点城市，荆门谋划楚荣·和府和城控·易居苑2个试点项目，实现“拿地即开工”“交房即办证”“所见即所得”。自2024年4月启动，两个项目均已基本竣工，用时仅一年，试点速度居全国前列。
荆门市住房和城市更新部门有关人士介绍，作为现房销售试点项目，上述两个项目可以实现交房即办证：各单项验收单位提前介入，随项目建设进度情况，跟踪指导服务，在项目完成建设时即可完成验收。探索分段验收、容缺备案制度，提高项目建设效率。
“所见即所得”是试点项目的亮点之一。传统的商品房预售模式采用样板房进行销售；而现房销售模式中，购房者签约时可以看到竣工后的实体住房，全面了解住房真实情况和小区配套设施现状。
除了现房销售试点外，去年以来，荆门市通过优化一批政策，打了一套最大力度政策组合拳，从供需两端同时发力，激活购房需求。
去年10月下旬，荆门出台《荆门市安居工程实施方案》，以“清零无房户、补齐缺房户、提升旧房户”为目标，在全市实施安居工程。截至今年3月31日，全市累计销售商品住房11051套、130.53万平方米，同比分别增长89%、87%。其中，中心城区销售商品住房5681套、67.83万平方米，同比分别增长107%、109%。
荆门商品房销售面积激增的背后，是当地“四叠加”“三延长”“两取消”“一提高”四大政策红利的持续释放。购房者不仅可任意叠加使用人才、户籍、生育、契税四项补贴，非荆门户籍的硕博人才购房补贴可占到房款总额的18%，若叠加其他优惠，单户最高补贴额度可达19万元。荆门下辖的沙洋县各类购房补贴多达10项，最高可达15.4万元；钟祥将契税补贴、产业工人工龄补贴与“五类人群”购房补贴叠加，最高可补贴14.5万元；京山出台“八类人群”购房补贴政策，最高可补贴24万元。
荆门市安居工程补贴政策于3月31日结束，为防止房地产市场大起大落，该市已于4月1日出台新的购房补贴政策，以返乡置业、教育置业、改善性置业3类重点群体，持续激活购房需求。
安居工程的实施效果，也增强了房企对荆门市场回暖的预期和信心，今年一季度，该市中心城区出让成交房地产用地2宗，成交金额3.46亿，创近四年来荆门房地产用地出让最高单价。
荆门市统计局数据显示，今年1～2月，荆门市完成房地产开发投资10.76亿元，同比下降5.3％，降幅较去年年底收窄8.6个百分点。全市房地产开发企业到位资金14.75亿元，同比增长21.8％，增幅较去年年底扩大26.8个百分点。
中指研究院（华中）市场研究中心主任、湖北省房协市场监测委员会专家李国政在接受第一财经记者采访时表示，荆门市持续用力、动态优化支持政策，购房奖补力度大，针对特定人群精准施策，“现房销售”试点加上高品质“好房子”供给增加，有效促进了住房需求的释放。
荆门市政府工作报告称，荆门正迎来新能源汽车、低空经济等新兴产业风口机遇，以及三条高铁开通带来的新交通枢纽机遇。2024年，荆门地区生产总值增长6.7%，居湖北省第3位；规上工业增加值增长11%、固定资产投资增长7.6%、地方一般公共预算收入可比增长14.8%；全年引进大学毕业生3.65万人，人口回流4.9万人。
李国政说，随着荆门全面进入高铁时代，人流、资金流、信息流融合加速，将显著提高荆门的经济发展活力和产业转型发展的动力，宜居宜业的环境吸引更多外来人口集聚，住房市场的企稳回升值得期待。
(本文来自第一财经)
现房销售需要销售许可证书吗
澎湃新闻记者 庞静涛
现房销售的呼声越来越高。近期，山东省济南市、福建省福州市永泰县等地土地竞买中均出现现房销售地块，引发业界和购房者关注。现房销售条款再次出现，是否会逐步成为土地竞买中的常规条款，又有哪些信号意义？
而在澎湃新闻采访过程中发现，即使没有条款约束，一些此前并未参与高周转的小房企开始了主动“现房销售”，对于此前与大型地产商竞争中没有优势可言的他们来说，“卖个踏实”成为了一条另类生存之路。
现房销售地块再次出现
8月1日，济南第二批集中供地进入正式交易环节。两宗住宅地块吸引众多房企参与竞买，触发政府设置的最高限价后，进入“限地价竞建筑品质和建设进度”环节。最终，两地块以“住宅三星绿建加封顶办理预售许可”的代价成交。
据济南时报，这是济南自2017年8月土拍最高限价政策落地以来，首次在“熔断”后现房销售。
以位于旅游路以北、玉岭山以南的市委党校地块为例，该地块起始价28199万元，容积率为1.4，起始楼板价为6607元/平方米，最高限价为32400万元，达到最高限价时的楼板价为7591元/平方米。
据齐鲁壹点和济南时报的报道，该地块吸引8家房企竞价，参与企业多为济南、济宁等地方开发企业，仅有1家国内品牌企业参与。济南时报称，整体来看，这个地面积不算大，所需的资金门槛不高，加上地段不错、低容积率，所以吸引了不少房企报名。
事实上，这并不是近期出现的第一幅现房销售地块。此前，7月15日福建省福州市永泰县自然资源和规划局在公告的一幅商业、住宅用地的使用权出让要求中提到：该地块按现房销售实施，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续。
根据出让要求，房屋上市交易后的转让要求是在取得现房销售许可证之后，五年内（含五年）购买商品房的购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易转让，也不得办理转让公证等手续。
而早在2018年，广东省中山市就曾推出超十幅宗住宅及含住宅的综合用地，均要求“商品房现房销售”，即要求开发商直接销售证件齐全的已经成型待售的商品房。
更早之前，苏州2016年在土地出让条件中提出：土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可，但这一政策在执行42个月后取消。
小开发商另辟蹊径：主动现房销售，抢占市场
现房销售地块的零星出现，引发市场对预售制的讨论和思考。于多数房企而言，现房销售是“洪水猛兽”。多位房企高管人士表示，此举会加剧房企的资金压力、影响市场供给水平甚至推高房价。
但从此次现房销售情况来看，开发商似乎仍有利图。齐鲁壹点报道称，相比济南2017年土拍过热时推出最高限价之初竞配建、竞品质和建设进度，虽然也会增加开发商的建设成本，但业内人士认为，这一条件仍符合目前楼市需求，从地块受追捧程度看，本身也有利可图。
在大房企围城的夹缝里，有人主动选择现房销售，突出重围。唐省三，一位小型房企的老板，手里仅有个位数的项目，在四线城市的楼市里寻到生机——在烂尾楼堆里卖现房。
唐省三介绍，自己在长三角的四线城市，之前在该城市开发过一个楼盘，销售很好，不过市场好时大家卖得都好。如今，随着融创、正荣、世茂等房企流动性出现问题，这些公司的期房项目正面临缺钱、停工，购房者心急如焚。
购房者的信心不足，有购房需求的人也在犹豫，唐省三的原有项目已经结束，为保住团队，其收购了一处资金出问题房企的住宅项目。
“我想好了，就用自有资金开发，慢慢干，不敢撬动杠杆，老老实实地按部就班地建房子，只用开发贷，然后建成现房再销售”，唐省三表示，“我们也可以搞期房，但是大房企的期房都出问题了，我们更没优势，不会有人买的，索性现房卖个踏实。”
买方市场的行成，倒逼现房的出现。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，拿地时就知道现房销售，房企会提前考量成本和销售问题，如果项目运营效果较好，必然会推动部分房企自愿去现房销售。
来自上海城市房地产估价有限公司的房地产专业人士邵明浩称，过去20年属于房地产的黄金时代，主要是市场供需不匹配，在这样的供应引导下造成供应端的强势地位。但是目前的市场，尤其是三四线城市的市场形势发生较大转变，原有的预售制度受到一些挑战，推行现房制度也是市场发生转变的必然结果。
邵明浩认为，开发商愿意现房销售也是市场供需博弈的结果。特别是在三四线城市，由于地块周边项目尤其是期房销售不稳定，造成购房者信心缺失，此时开发商适时推动现房销售，有利于培养市场信心，助力购房者预期的改善。
现房会成为当下的趋势么？
地多、烂尾项目等因素影响，购房者对期房的信心在减退，现房打消了购房者最大的担忧，成为购房者购房时最为重要的考量之一。
多位房地产领域的资深专家和房企高管则表示，目前推广现房销售难度较大，障碍较多。专家层面尽管认为现房销售是趋势，会更多出现，但也坦承当下推行并不合适，仅限个别城市、地块试点。
邵明浩表示，整个房地产市场销售不够理想，是导向现房销售的重要原因。特别是在一些三四线城市，由于前期土地供应较多，近期市场表现低迷，造成不少期房烂尾，从而推动了现房销售现象。在这些城市进行现房销售有利于恢复购房者的信心，降低买房风险。
严跃进认为，从房地产长效机制的角度去看这个问题，现房销售是应该被考虑的，但是就目前的房地产市场形势而言，销售不畅，房企整体资金压力较大，考虑到这个层面目前还不适合大规模推广，即使推广也会困难。
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池表示，未来，可能会有更多城市效仿现房销售。一方面是，现房销售可以避免预售不可预见的交房问题，另一方面也是房地产市场走向买方市场后的必然现象。一般当市场供不应求、房价不断上涨时，预售住房会多些；当住房变得比较充分时，现售住房会多一些。
但赵秀池同时表示，现房销售对开发商冲击很大，现阶段整体资金不宽裕甚至捉襟见肘，再实行现售等于雪上加霜，希望各地政府根据实际情况谨慎安排现售地块。比如设置在部分土地竞买条件里，房企根据意愿自行选择，强行推广或出现流拍现象。
对于现房销售的传导效应，邵明浩则坦言，在一线和强二线城市这种市场销售相对好的城市很难出现主动的现房销售例子，这种传导主要还是传向供给相对充足的城市。
（应受访者要求，唐省三为化名）
责任编辑：刘秀浩 图片编辑：沈轲
校对：张艳
现房销售需要预缴增值税吗
来源：环球网
【环球网财经综合报道】日前，深圳公共资源交易中心挂牌的一宗地要求商品住房全部实行现房销售，这显示中国房地产正在逐渐摆脱期房独占新房销售市场的局面。2023年8月，深圳的A001-0212宗地（中铁能建阅臻府）就已经在现房销售上迈出了重要一步，其现房销售面积占总建筑面积的四成以上。
湖南湘潭市和衡阳市也加入了现房销售的行列，分别提出了提高预售许可审批形象进度节点和鼓励商品房现房销售的政策。雄安新区更是取消了商品住房预售，全面实行现房销售，实行“所见即所得、交房即交证”的现房销售。
住房和城乡建设部副部长董建国强调，将有力有序推进现房销售，指导地方在土地出让时就约定实行现房销售，并结合实践制定配套政策。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，2023年以来，尽管房地产市场总体下行，但现房销售的增长和二手房销售的稳定表明，真实需求仍然较大。据中指研究院统计，今年前5月，中国商品房期房销售2.5亿平方米，而现房销售面积达到1.1亿平方米，同比增长23%，占比超过三成。
据了解，房地产市场的调控正在从简单的需求刺激转向更加注重供给结构的优化。2023年以来，北京、深圳、郑州等地已经成交多宗现房销售地块，预计短期内，各地将继续稳步推进现房销售。
这并不意味着期房会迅速退出市场。业内人士认为，期房和现房可能会在一段时间内共存。随着现房销售的逐步普及，房地产市场将更加注重产品质量和服务，从而提升整个行业的竞争力。
现房销售文案
据国新办官网，国新办于8月23日上午举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会。
住房城乡建设部部长倪虹介绍，在住房和房地产方面，我们持续优化房地产政策，完善住房保障体系，努力让全体人民住有所居。截至2023年底，我国城镇人均住房建筑面积超过40平方米；累计建设各类保障性住房和棚改安置住房6400多万套，1.5亿多群众喜圆安居梦，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保。
住房城乡建设部副部长董建国在发布会上表示，住建部将和有关部门密切配合，在总结前一段相关试点实践的同时，进一步加强顶层设计，牢牢抓住让人民群众安居这个基点，加快改革完善商品房销售以及土地、金融、财税等基础性制度，以改革促制度创新、以改革促新模式构建、以改革促产业发展，努力促进房地产高质量发展。
董建国表示，已有的房地产发展模式，是经过长期发展逐步形成的，所以新模式的构建需要一个过程，需要不断探索实践。重点抓了以下几方面的工作：
第一，完善住房供应体系，重点是增加保障性住房建设和供给。国务院及有关部门印发政策文件，指导各地坚持以需定建、以需定购，加大保障性住房建设和供给，满足工薪收入群体刚性住房需求。
第二，部署各地以编制实施住房发展规划和年度住房发展计划为抓手，建立“人、房、地、钱”要素联动机制。今年2月我部印发了通知后，各地陆续编制并公布住房发展年度计划，同时开展前期工作，积极谋划“十五五”住房发展规划。
第三，有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策。不少地方已经推出了一批现房销售项目，探索商品房销售制度改革。
第四，建立城市房地产融资协调机制，推出项目“白名单”制度，以城市为单元、以项目为对象，给予合规项目融资支持，推动房地产开发企业融资从依赖主体信用向基于项目情况转变。
第五，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。目前，上海等22个城市正在试点。特别说一下房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
第六，建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，住建部在立标准、抓样板上已经做了一些工作，下一步还要在建体系、优服务上下功夫。
2024年的楼市关键词，“现房销售”算一个。
根据中指研究院6月份所做的一项置业意愿调查数据，在针对居民未购房原因的调查中，28%的受访居民选择了“项目会烂尾”，在各因素中排名第四，可见交付风险仍是阻碍居民购房的重要原因。中指院经调查后认为，为规避交付风险，购买现房成为居民购房时一个重要选择。
据华泰证券研究报告，过去三年，现房占商品住宅销售面积的比重，从2021年的10.4%提升至2023年的18.7%。而在2024上半年，全国商品住宅期房销售面积2.9亿平方米，同比减少31%；现房销售面积1.1亿平方米，同比增加23%。
“2024年上半年，现房销售面积占比进一步提升至26.7%，为该数值2010年以来的最高值。”华泰证券分析师指出。
项目沙盘 每日经济新闻资料图（图文无关）
事实上，2021年以来，多地政府进行了现房销售的试点工作，包括北京、苏州、合肥、西安、宁波、福州和绍兴等城市。以北京市为例，其2022年第三轮集中供地的18宗土地中，有13宗土地明确要求部分或全部现房销售；第四轮集中供地的6宗土地，均有“竞现房销售”条件。2023年7月，深圳土拍市场也首次出现了“竞现房销售面积”条件。
8月21日，据“金昌发布”消息，自从2023年8月，甘肃金昌市被列为全国首个现房销售试点城市以来，金昌市积极推进现房销售试点工作。全市共有8个住宅小区按比例留存了1000余套现售房源，计划于10月底竣工开盘销售，所有现售房源都将进行明码标价。
近年来，预售制存废之争，一直是热点议题。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。自1994年11月《城市房地产管理法》颁布以来，预售制在我国实施已近30年。
今年3月，全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长、中国金融学会理事会会长易纲在发言中提出，建议设立房地产预售资金保险机制，允许房企依法合规动用一定比例的预售监管账户资金。
根据易纲的测算，如果允许房企主体按照公司治理结构，依法合规动用一定比例的预售监管账户资金，估计有约1万亿元资金可由房企立即使用。这一机制可以“四两拨千斤”帮助房企渡过难关，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。
编辑|卢祥勇 杜恒峰
校对|程鹏
每日经济新闻综合自国新办网站、财联社、金昌发布、每经App
每日经济新闻
本文到此结束，希望本文现房销售的弊端，现房销售资金需要监管吗对您有所帮助，欢迎收藏本网站。