北京房地产专业律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
柴某诉称：我和被告双方于2018年7月3日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我购买被告的案涉房屋，总价为372万元。合同第四条约定付款方式为资金存管。合同签订后，我依约支付了29万元的定金，而后被告一直不办理资金存管账户，致使我无法进行后续资金存入，经我多次沟通与催促，被告仍不理会。我无奈于2018年9月23号向被告发出《解除合同通知书》。因被告拒绝承担违约责任，为维护自身合法权益，我依法提起诉讼，望法院判如所请：1、判令被告返还我定金及购房款29万元;2、判令被告向我支付违约金742901元;3、判令被告赔偿我中介费80180元及其他费用2500元;4、本案诉讼费用由被告承担。
2、被告辩称
张某辩称，我不同意原告的诉讼请求，我不存在违约的情况，是原告违约。原告主张的违约金数额过高，而且其主张的违约金和赔偿损失的请求不能同时成立。为此，在本案中我提出如下反诉请求：1、判令解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》;2、判令反诉被告协助我解除网签;3、判令反诉被告赔偿我违约金442901元;4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：根据双方签订的上述合同约定，反诉被告应于合同签订当日支付我2万元定金、11日内支付29万元定金，并在网签前自行支付11万元、网签后自行支付18万元购房款、网签5日内以资金存管的方式支付42万元购房款。我基于对反诉被告的信任，于2018年7月10日已经办理完成网签手续。但反诉被告仅按照合同约定支付了29万元定金后，经我多次催要，至今仍未按照合同约定自行支付剩余的29万元购房款。综上，反诉被告存在违约行为，故我依法提起反诉，望法院判如所请。
反诉被告柴某辩称：我方仅同意在双方纠纷解决后再配合反诉原告解除网签，其他请求我不同意。我坚持认为系反诉原告自身存在违约行为，故相应的违约责任应由其承担。
3、第三人述称：
经纪公司述称，双方的诉求与我公司无关。在我公司的居间下，柴某与张某签订了房屋买卖合同，约定了房款支付方式。在网签前，即2018年7月9日，双方曾在一咖啡店进行沟通协商，我方在场见证，张某想变更合同约定的购房款支付方式，张某当时想将首付款71万元的支付方式由资金存管变更为自行交接，但后来双方没有商谈成功。因双方约定网签后5日办理交付首付款及资金存管，但张某想变更合同支付方式，双方一致在协商，造成时间往后拖延。双方发生纠纷后，我方也进行了调解，但调解无效，产生本次诉讼，双方后续的合同流程也没有往下走。
某投资公司述称，在双方合同履行期间经柴某提出协助后，我方向张某发送告知函，告知其以合同签订内容继续履行合同。在张某无法解除涉案房产抵押时，我方积极沟通并为其寻找解决方法提供服务，但最终张某并未使用我方的服务。本案中合同履行至网签阶段，网签后我方通知被告履行合同，被告拒绝与我方沟通。
二、法院查明
一审认定事实：2018年7月3日，张某(甲方、出售方)与柴某(乙方、买受方)签订《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》约定甲方将案涉房屋出售给乙方，案涉房屋建筑面积为97平米，双方约定的房屋价款为372万元，对于付款方式，双方约定：乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金29万元，定金通过自行交接方式划转;乙方选择公积金贷款申办贷款，拟贷款金额为121万元，双方一致同意乙方分三次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款：第一次，于网签后5日内，乙方向甲方支付71万元，资金通过资金存管的方式划转;第二次，于网签后过户前，乙方向甲方支付150万元，资金通过资金存管的方式支付;第三次，于网签后过户前，乙方向甲方支付3万元，资金通过资金存管方式划转。双方约定了甲方逾期交房及乙方逾期付款达到11日时以及其他违约情形一方未履行合同达到解除情形时，守约方享有单方解除合同的权利，并约定在守约方提出解除合同后，违约方应当向守约方支付房屋成交总价18%的违约金。此外，该合同还约定了其他内容。同日，甲、乙双方在经纪公司(丙方)的见证下，签订了《补充协议》约定：“第四条、由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金(不高于合同价的18%)，甲方同意乙方暂交2万元，余额部分在11日内补齐。若逾期未补齐，则视为乙方违约，甲方有权要求乙方按《买卖合同》中约定的定金金额双倍标准承担违约金，并甲方有权解除合同。第五条、甲乙双方要求，乙方在网签前自行支付甲方购房款11万元，在网签后自行支付甲方购房款18万元，由于不动产以产权转移为法律标记，丙方明确告知甲乙双方在产权未转移前支付房款存在如下风险：……甲乙双方已经充分理解上述风险，要求自行交接且放弃丙方推荐的资金存管业务，丙方已尽到风险告知义务，上述房款出现任何纠纷由甲乙双方自行承担，丙方不承担任何责任。”此外，该补充协议还约定了其他内容。同日，甲、乙、丙三方还签订了《居间服务合同》，约定乙方向丙方支付居间服务费80180元，并约定甲、乙任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。此外，各方还约定的其他内容。
上述合同签订当日，柴某向张某支付定金2万元;2018年7月5日，柴某向张某支付定金9万元;2018年7月11日，柴某向张某支付定金18万元。此外，柴某于2018年7月4日向经纪公司交纳服务佣金80180元，并向某投资公司支付服务佣金及评估费2500元。2018年7月11日，双方办理了网签手续。
在双方合同履行过程中，双方对于合同约定的内容产生分歧：柴某主张上述《补充协议》第四条和第五条系对《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》中定金条款的补充约定，即《补充协议》第五条所约定的29万元系指定金的支付方式，而其已经支付了29万定金，后续的合同程序应系张某办理资金存管账户，然后其再行支付后续首付款项;而张某主张《补充协议》第四条系关于定金的约定，而《补充协议》第五条系关于部分首付款的补充约定，即第一笔首付款71万元中的29万元的支付方式由资金存管变更为自行支付，柴某在支付完毕29万元定金后，应当按照《补充协议》的约定向其支付29万元的首付款。
经查，因双方对合同的理解存有争议，导致合同未能继续履行。庭审中，柴某提供了一份某投资公司向张某发送的《告知函》，载明某投资公司通知张某，因其与柴某在合同履行过程中产生分歧，需要约时间面谈，故通知张某于2018年8月14日前与其联系。张某表示其未收到该《告知函》。2018年9月23日，柴某向张某邮寄《解除合同通知书》，通知张某其要求解除双方签订的上述合同。张某表示收到了该《解除合同通知书》，亦认可现双方合同关系已经解除。
在本案一审庭审中，一审法院向经纪公司进行询问，经纪公司对《补充协议》第四条及第五条的约定的理解与张某的主张一致。但在本案庭审程序终结后，经纪公司又向该院寄送《补充意见》，载明经与经纪人张某1沟通后，其公司的意见发生变化，即《补充协议》第五条系对定金支付方式进行的详细约定，而并非首付款，并说明“因业主张某未将房本带到我司故双方约定”于签约之日先行支付2万元定金，后于网签合同查档之日交纳9万元，并于网签后五日内支付剩余定金18万元。
一审庭审中，经纪公司主张2018年7月9日三方曾就合同履行进行过协商，张某要求变更首付款的支付方式，即要求首付款71万全部变更为自行支付，但与柴某并未达成一致意见。张某对经纪公司的主张认可，表示其之所以要求变更首付款的支付方式，系为了筹措资金解除案涉房屋的抵押，因双方都知道案涉房屋处于抵押状态，抵押金额为360万元。柴某对经纪公司所述协商一事表示不认可，但其提交了一份微信聊天截图，载明其与张某在2018年7月9日晚上曾进行过相关沟通。张某对该聊天截图不予认可。
二审中，柴某围绕其上诉请求提交如下证据：1.解除合同通知书，用以证明双方对《补充协议》第四条、第五条认可是对于29万定金支付时间的变更，不涉及剩余房款支付方式变更;3.情况说明，用以证明《补充协议》是双方对29万元定金支付时间的变更，不涉及剩余房款支付方式的变更;3.录音光盘及书面整理材料两份，其中2018年7月3录音中，经纪公司门店经理明确说明了补充协议是双方对定金支付方式的变更，定金是自行交接，剩余房款是要进行资金存管的，2018年9月4日的录音证明张某由于无钱进行房屋解押，在此情况下要求变更房款的支付方式，我方及中介公司予以拒绝，在此情况下，张某拒绝办理银行存管账户，存在违约;4.网签合同打印件一份，用以证明网签合同中没有定金的约定，该合同结合录音可以认定29万元就是房款的一部分，一审法院将两部分割裂与实际情况不符。5.邮件查询单，用以证明张某收到我的解除合同书的时间为2018年9月23日。6.银行流水，用以证明为了履行合同，我从2018年7月3日从银行取出101万元，其中71万为存入存管账户作准备，我存在利息损失。7.政府公示的共有产权房屋信息截图，证明有三处(通州区通和家园、朝阳区城志畅园、锦安家园)地段、房屋价格符合我实际购买需求的共有产权房，但因与张某进行了网签，我无资格进行申请、购买。
张某对上述证据发表如下质证意见：解除合同通知书真实性认可，证明目的不认可;情况说明真实性不认可，不属实;两份录音中7月3日的谈话内容确实发生了，但是因为我不同意，中介就把我叫出去了，给我解释了一遍合同的内容，就是按照一审我陈述的内容给我解释的;网签合同打印件真实性认可，证明目的不认可;邮件查询单，认可我于2018年9月23日收到柴某的解除通知书;银行流水的真实性认可，对证明目的不认可，从存单看都是活期，没有定期，李某的卡是跟我产生交易的那张卡，是支付定金的卡，柴某名字的卡与我没有产生任何联系，我认为与本案无关;3、对政府公示的共有产权房屋信息截图不认可，与本案无关。
经纪公司对上述证据发表如下质证意见：解除通知书真实性、证明目的认可;情况说明真实性、证明目的认可;两份录音不发表意见;网签合同真实性和证明目的认可;对邮件查询单、银行流水、政府公示的共有产权房屋信息截图不发表意见。
二审庭审中，柴某申请证人经纪公司的门店经理刘某出庭作证。刘某称：“我解释一下涉案补充协议第四、第五条的内容。这个协议签订的时候我是在场的，了解合同的进程，钱款交接这部分，房款是定金、首付款和贷款三部分构成的。当时约定的是签约后支付定金29万，当天业主的房产证原件没有带过来，所以只给了2万定金，约定是去房地局查完档之后补9万，剩下的18万在网签后支付。剩下的就是首付款和贷款了。”对于为何第五条表述为购房款，刘某解释称：“定金也是房款的一部分。第五条主要是对于分次支付的约定，也是一个风险提示的内容。”柴某对证人证言认可，无异议。张某对证人证言不认可，称证人证言的内容，跟经纪公司给其的解释不一样。经纪公司对证人证言予以认可，称证人的身份其可以确认，如其所述。
法院二审补充认定：柴某提交的2018年7月3日录音显示：“刘某：咱们成交价最后确定为372万。张某：嗯。刘某：然后网签价是151万。张某：嗯。刘某：客户是公积金贷款121万。张某：嗯。刘某：然后今天签合同定金先给2万。张某：嗯。刘某：然后明天咱们拿房本原件去查档，查完档后再给9万。张某：嗯。刘某：这是11万了，然后咱们大概是3到5天，客户资质核验通过，资料齐了以后，我们做网签。张某：嗯，嗯。刘某：网签过了以后再给18万，这一共是29万定金。张某：嗯。柴某：嗯。刘某：这29万定金是您可以自由支配的，其他的任何钱，您就拿不着。张某：是。刘某：您必须等到过完户以后。张某：嗯。刘某：这个，您这个等网签后就是18万直接给业主的，那71万是等着直接资金存管的，这101万是现成的，对吧?柴某：嗯，可以。刘某：网签后5日内就可以。柴某：您帮我算一算大概是需要几天，我把这101万拿出来，取出来?刘某：一周之内。柴某：比如今天签了，一周之内，我这101万要凑齐?刘某：对对对，咱们一周之内就能网签完了。柴某：可以。刘某：就是网签后五日内，这101万就需要拿出来了。然后您这边的抵押就自己还。张某：对，对，对。刘某：自己解抵押，然后咱们需要公积金初审之前，解押完。张某：嗯。刘某：您不解押完，咱们公积金没法办。张某：那没问题，没毛病。”
另，张某于2018年9月23日收到柴某向其邮寄的《解除合同通知书》。
法院经审理认定的其他事实与一审法院认定的事实一致，法院对此予以确认。三、法院判决
1、一审判决
(1)、确认柴某作为买受方与张某作为出售方于2018年7月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》于2018年11月23日解除;
(3)、柴某于本判决生效之日起七日内协助张某撤销关于案涉房屋的网签备案手续;
(3)、张某于本判决生效之日起七日内返还柴某定金29万元;
(4)、柴某于本判决生效之日起七日内支付张某违约金4万元;
(5)、驳回柴某的其他诉讼请求;
(6)、驳回张某的其他反诉请求。
3、二审判决
(1)、维持一审法院民事判决第二项、第三项、第六项;
(3)、撤销一审法院民事判决第五项;
(3)、变更一审法院民事判决第一项为：确认柴某作为买受方与张某作为出售方于二○一八年七月三日签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及《补充协议》于二○一八年九月二十三日解除;
(4)、变更一审法院民事判决第四项为：张某于本判决生效之日起七日内支付柴某违约金十三万元;
(5)、张某于本判决生效之日起七日内赔偿柴某居间服务费80180元、评估费2500元;
(6)、驳回柴某的其他诉讼请求。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
柴某与张某签订的《房屋买卖合同》)及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩主张及法院查明的事实，法院归纳本案二审的争议焦点有二：一是应对《补充协议》第四条、第五条作何种解释，从而认定哪一方违约导致合同解除;二是违约方应承担的违约责任如何认定。
关于第一个争议焦点，应对《补充协议》第四条、第五条作何种解释，从而认定哪一方违约导致合同解除。
对于《补充协议》第四条、第五条的解释问题。合同解释即对合同当事人意思表示的的解释。因当事人自身能力、法律知识的局限而使订立的合同文本欠缺周严。而语言文字本身固有的模糊性、多义性，往往易于导致不同主体对合同的文本得出不同的理解，从而引发纠纷。在此情况下，需要法院对合同条文进行解释。
《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第一百二十五条规定，“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。该法律规定确立了在当事人对合同条款的理解产生争议时，法院进行合同解释的基本规则和方法，主要包括如下几种：1.以合同文义为出发点(文义解释);2.通观合同全文(体系解释);3.斟酌订立合同时的情形及资料，如协商过程、往来文件和合同草案等(目的解释);4.参酌交易惯例。法院在进行合同解释的过程中，应当在正确运用上述合同解释规则的前提下，结合诚实信用原则，探求在订立合同之时双方当事人的真实意思表示。
进一步而言，文义解释虽是合同解释应当优先考虑的出发点，但基于语言本身固有的多义性和开放性，则使得法院往往必须依据合同的逻辑脉络、合同所涉及的事务本身或合同订立、履行过程中相关的情境，分析该争议条款或内容所指究竟为何。本案中，《补充协议》第四条约定的款项名称为“定金”，第五条约定的款项名称为“购房款”。柴某对此解释称第五条约定的“购房款”29万元指的就是第四条中约定的定金29万元;张某则对此解释称第五条约定的“购房款”29万元是指除定金以外的首付款29万元。对此法院认为，“定金”和“购房款”两者从文义上确有不同，但如果仅因名称的不同而将《补充协议》第四条和第五条解释为系针对不同款项的约定，结合《房屋买卖合同》的其他相关条款、双方当事人的合同履行、房屋买卖的交易惯例等，无法解释体系上以及逻辑上的冲突：一、《房屋买卖合同》约定除定金和贷款以外，其余款项分三次支付：第一次为71万元，第二次为150万元，第三次为3万元;若《补充协议》第五条中的“购房款”29万元指的是定金以外的款项，其与上述《房屋买卖合同》中约定的三次支付中任一次支付的款项数额均不一致。二、《补充协议》第四条系关于定金29万元支付期限的变更，其中写明了变更的原因，即“乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金”，如《补充协议》第五条系对定金以外的款项支付期限和支付方式的变更，在该条文中对变更的原因却只字未提。三、在房屋买卖合同中，出卖人的主要合同目的通常是收取房屋价款。按照存量房屋买卖的交易惯例以及本案中双方签订的《房屋买卖合同》中其他条款的约定，合同中每一笔款项的支付均理应约定具体的支付期限，以保证出卖人实现及时收取房款的合同目的。然而，若《补充协议》第五条是对定金以外款项的约定，其中11万元约定了在网签前支付，而另外18万元却缺少了在网签后何期限内支付的约定。四、若《补充协议》第五条是对定金以外款项的约定，其中约定了“乙方在网签前自行支付甲方购房款11万元”，而据查明的事实，双方在2018年7月11日办理了网签，在办理网签前柴某并未支付除定金以外的任何购房款。而张某却在柴某未按照约定在网签前支付11万元购房款的情况下，即配合柴某办理了网签，且其亦未就该11万元向柴某进行催款。五、如《补充协议》第五条是对定金以外款项的约定，其中约定了“乙方在网签后自行支付甲方购房款18万元”，如前所述，该条款并未写明该笔18万元应在网签后何期限内支付，对此张某在庭审中表示应参考《房屋买卖合同》中关于第一笔购房款71万元约定的支付期限“网签后5日内”支付，但根据现有证据，网签后5日内柴某并未支付除定金以外的任何款项，张某却未向柴某进行催款。上述诸多冲突和疑问，均无法通过合同中相关条款的约定、其他在案证据及当事人的陈述等得到合理的解释。
相较而言，如将《补充协议》第五条中约定的“购房款”29万元解释为系对第四条定金29万元的进一步约定，则能够结合《房屋买卖合同》的其他相关条款及合同的逻辑体系、双方当事人的合同履行、房屋买卖的交易惯例、其他在案证据等，得到如下印证：一、《补充协议》第四条和第五条所涉的款项金额均为29万元，且与《房屋买卖合同》中约定的定金数额29万元相吻合，将《补充协议》第四条和第五条均理解为对定金29万元支付期限的变更约定，不破坏整个房屋买卖合同的逻辑体系，亦不改变后续各笔房款支付的约定。二、将《补充协议》第五条解释为系对第四条中定金29万元的进一步约定，与经纪公司工作人员二审中出庭作证所陈述的签约过程，以及柴某提交的2018年7月3日的签约录音之间能够相互印证，体现了《补充协议》第四条、第五条对《房屋买卖合同》中有关定金支付期限作出的变更。三、《补充协议》第四条和第五条对29万元支付期限的约定虽从文义上看有所差别，但据本案查明的双方当事人对合同的履行情况，合同签订当日即2018年7月3日，柴某向张某支付定金2万元;2018年7月3日，柴某向张某支付定金9万元;2018年7月11日，双方办理网签手续，柴某向张某支付定金18万元，可以看出与《补充协议》第四条约定的定金29万元支付期限“签署本协议时暂交2万元，余额部分在11日内补齐”、第五条约定的“购房款”29万元的支付期限“网签前自行支付11万元，网前后自行支付18万元”均不冲突，且第四条和第五条约定的支付期限从内容上还起到了相互补充的效果，既区分了网签前支付的部分和网前后支付的部分，也约定了29万元定金的支付期限应在11日内。四、根据《合同法》第一百一十五条的规定，“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。”按照存量房屋买卖的交易惯例，买卖双方通常会在合同中约定一定数额的定金，在后续合同履行中将定金抵作购房款的一部分。可见，《补充协议》第五条将定金29万元表述为“购房款”，应系合同文本拟定不严谨所致，而并不违反相关法律规定，也不违背存量房买卖的一般惯例。
通过以上论述可以认定，将《补充协议》第五条中的“购房款”29万元解释为系对定金29万元的约定，更符合双方当事人的真实意思表示。一审判决对此认定有误，法院予以纠正。
据本案查明的事实，柴某依照上述约定履行了己方的义务，按期向张某支付了定金29万元。而张某并未按照合同约定配合办理资金存管账户的手续，并提出与柴某解除合同，其行为已构成违约。
关于争议焦点二，违约方应承担的违约责任如何认定。
双方签订的《房屋买卖合同》约定：“甲方逾期交房及乙方逾期付款达到11日时以及其他违约情形一方未履行合同达到解除情形时，守约方享有单方解除合同的权利”。据查明的事实，经柴某通过经纪公司向张某进行催告后，张某仍未配合办理资金存管账户手续，导致合同无法继续履行，故柴某享有解除合同的权利。柴某向张某发送《解除合同通知书》，产生解除合同的法律效力。据此，本案所涉的《房屋买卖合同》及《补充协议》已于张某收到《解除合同通知书》时即2018年9月23日解除。一审判决认定柴某违约，张某有权解除合同，该认定错误，法院予以纠正。因双方合同解除，一审法院判决支持柴某要求张某返还定金29万元以及张某要求柴某配合其解除涉案房屋网签备案手续的诉讼请求，均无不当，法院予以确认。柴某上诉主张将一审判决第二项变更为在张某返还其定金29万元后七日内其协助张某办理撤销网签的手续，该主张缺乏依据，法院不予支持。
关于违约金。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。本案中，双方签订的《房屋买卖合同》约定，“守约方提出解除合同后，违约方应当向守约方支付房屋成交总价18%的违约金”。柴某据此主张张某向其支付742901元违约金。张某在答辩意见中称柴某主张的违约金过高并要求法院予以调整。法院综合考虑《补充协议》第五条的拟定确实容易引起歧义，造成当事人误读的情形，再结合柴某的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情对张某应支付的违约金数额调整为十三万元。
关于居间服务费及评估费。柴某向我爱我家公司支付了居间服务费80180元，向某投资公司支付了评估费2500元。且柴某、张某与经纪公司三方签订的《居间服务合同》约定：“甲、乙任何一方违反本合同第四条或《买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用。如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用”，故柴某支付的上述两笔费用属于其实际损失的一部分。依照《中华人民共和国》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，据前述认定的事实，张某违反房屋买卖合同的约定导致合同解除，构成违约，故对于柴某支付的居间服务费及评估费，依法应承担赔偿责任。柴某主张张某赔偿其居间服务费80180元及评估费2500元的诉讼请求，具有事实及法律依据，应予支持。
针对张某对经纪公司提出的异议，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，其可另行解决
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