房地产抵押以其价值稳定、处置便利、优先受偿、费用较低等特性，经常被用作民间借贷的重要保障措施。根据《物权法》第一百八十七条规定，房地产抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。然而，各地抵押登记行政主管部门对抵押人范围规制政策的理解和执行尺度不尽相同，普遍对金融机构和非金融机构采取两套不同的受理标准，经常存在不为非金融机构的民间主体办理房地产抵押登记手续的情况(有的不准许将房地产抵押登记在非金融机构的企业名下、有的不准许将房地产抵押登记在自然人名下)。有人对这种做法提出批评，认为其涉嫌法外设法，不当限制行政相对人的应有权利乃至阻碍民间合法资金融通市场的运行。
代持房地产抵押权是一个具有较大争议的问题，不同法院也持有截然不同的处理意见;但最终的裁判思路是相通的，那就是坚持《物权法》第一百八十七条确立的我国不动产抵押权的登记生效主义，重点查明并判断有关代持的真实意思表示是否因登记而产生了公信力。所谓登记生效主义，是指抵押权的设定，以登记为发生效力的要件，换言之，未经登记，抵押权不仅不能对抗第三人，而且在抵押当事人之间也无约束力，亦即抵押权根本不能成立。
基于这一点认识，在主债权合同不存在《合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定〔法释(2015)18号〕》第十四条规定的合同无效的情形，确保主债权合同合法有效的前提下，为了使代持房地产抵押权最终取得优先受偿的担保效果，还需要在方案设置和执行中体现以下要点：
1.主体的统一性。用于办理抵押登记的抵押合同应明确约定其抵押权人仅为名义抵押权人，系受托代理资金出借人持有房地产抵押权，资金出借人才是实际抵押权人，抵押合同约定的抵押权利最终归属于实际抵押权人。
2.合同的从属性。用于办理抵押登记的抵押合同应明确指向其担保的主合同是资金出借人与债务人之间签署的并据此发生借贷资金流动的借款合同，使得抵押合同与实际借款合同之间产生法律上的关联，从属于实际借款合同。尤其要避免再虚拟出名义抵押权人与抵押人之间的不具有真实资金流动关系的另一份借款合同作为主合同，这也是实务操作中普遍存在的严重错误，因为虚拟的借款合同不会产生实际主债权，将导致“主合同虚拟，主债权不存在，所以抵押人无需承担抵押责任”的后果。
3.登记的必要性。实际抵押权人是谁、主合同是哪一份借款合同，这些都是抵押权设立时要特定化的具有重要法律意义的关键要素，而抵押权自登记时设立，有必要巧妙地将这些关键要素体现在提交登记的文件中，使代持的真实意思表示联接到登记中进而获得公信力。如果为了办理抵押登记而虚拟出名义抵押权人与抵押人之间的不具有真实资金流动关系的另一份借款合同作为主合同，并仅仅通过私下签署整体安排协议或者单独补充协议来确认资金出借人为实际抵押权人，由于私下协议未经登记不具有公示效力，不能据此享有抵押权并从中优先受偿。
4.代持的合法性。代持应有正当的理由，并且实际抵押权人和名义抵押权人之间应根据《民法总则》有关委托代理制度和《合同法》有关委托合同的规定签署授权委托文件，明确委托代持抵押权的关系。
5.行动的一致性。名义抵押权人应与实际抵押权人一致行动，能做到从签署抵押合同至债权实现的全过程协同实际抵押权人积极行事，例如：作为共同原告协助实际抵押权人提起诉讼、确认代持事实。
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