北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一.基本案情
1.原告陈某一诉称：
原告与第三人林某四同居期间，第三人林某四盗取了原告所有的位于柳州市柳南区XX小区X区X栋X单元XX号房屋的房产证等证件，与他人勾结，并由他人冒充原告，在原告不知情的情况下，于2004年11月17日与第三人的家人肖某三签订了《抵押借款协议书》，将原告所有的位于柳州市柳南区XX小区X区X栋X单元XX号房屋抵押给第三人肖某二的家人肖某三，并到被告柳州市房屋管理部门就该项抵押办理了房屋抵押登记，被告就该抵押登记发给了第三人肖某二的家人肖某三柳房他字第XX号房屋他项权证。第三人肖某二的家人肖某三已经死亡，现第三人肖某二是肖某三的法定继承人。
第三人林某四勾结他人冒充原告与第三人肖某二的家人肖某三2004年11月17日签订的、落款姓名为陈某一。第三人肖某二的家人肖某三的《抵押借款协议书》，已经柳州市柳南区人民法院生效的民事判决书确认为无效。据此，被告依据该落款姓名为陈某一、第三人肖某二的家人肖某三的《抵押借款协议书》而作出的房屋抵押登记当然无效。现请求要求被告依法撤销2004年11月23日对原告所有的位于柳州市柳南区XX小区X区X栋X单元XX号房房屋所作出的抵押登记，并撤销就该项抵押登记而发放给第三人肖某二的家人肖某三的柳房他字第XX号房屋他项权证。
2.被告辩称：
本案是对答辩人作出的房屋抵押登记具体行政行为进行审查，原告为被答辩人，被告为答辩人，第三人为取得登记抵押权的第三人肖某三。林某四不是上列三种当事人的任何一种，她与本案抵押登记的具体行政行为不存在法律上的利害关系，其本人不是适格的第三人。我国物权法、担保法以及其他法律法规并没有规定，在办理房屋抵押登记时，必须提交合法有效的合同。因此，被答辩人的上述观点是没有我国物权法、担保法以及其他法律法规为根据的个人主观观点，且是违反《物权法》及当时《城市房屋权属登记管理办法》中有关抵押登记的规定的。被答辩人认为“陈某一与肖某三的《抵押借款协议书》已经柳南区人民法院判决无效，据此答辩人根据该无效的《抵押借款协议书》而做出的房屋抵押登记当然无效”的当然因果关系判断论是违反物权行为独立性和无因性的物权法理论的法律规定的。
而且是否符合善意取得的项条件情形，也是针对受让人讲的，并不是针对无权处分权人即排除转让人所讲的。对本案答辩人的房屋抵押登记行为进行行政司法审查，答辩人认为所作出的抵押登记行政行为是合法的。即该登记行为答辩人已尽了合理审慎职责，证据确凿充分，适用法律法规正确，符合法定程序，请求驳回其诉讼请求。
二.法院查明
经审理查明，2004年11月17日，第三人林某四在与原告陈某一同居期间，盗取了原告陈某一的房产证等证件之后，与卢某五预谋并由卢某五找来一名男子冒充原告陈某一作为借款人，与案外人肖某三签订了一份《抵押借款协议书》。《抵押借款协议书》载明原告陈某一用柳州市柳南区XX小区X区X栋X单元XX号房屋抵押，向肖某三借款140000元。《抵押借款协议书》签订后，该男子又冒充原告陈某一与肖某三一起到被告处申请办理了房屋抵押登记。被告受理后于同月23日向肖某三核发了柳房他字第XX号房屋他项权证。由于第三人林某四冒用他人名义签订合同涉嫌犯罪，柳州市城中区人民检察院于2013年7月25日以第三人林某四犯合同诈骗罪，向柳州市城中区人民法院提起公诉。城中区人民法院审理认为，林某四以非法占有为目的，冒用他人名义签订合同，骗取他人财物，数额较大，构成合同诈骗罪，于同年8月6日作出刑事判决书，判处林某四有期徒刑一年六个月。同年10月16日，原告陈某一向本院提起诉讼，要求确认第三人林某四冒充其与肖某三签订的《抵押借款协议书》无效。本院审理后认为，肖某三与他人签订的《抵押借款协议书》，因并非房屋实际产权人陈某一所签，且第三人林某四用盗取陈某一的房产证等证件与他人《抵押借款协议书》的方式骗取他人财物的行为已经构成犯罪，并受到刑事处罚，不构成善意取得。于2014年4月16日作出民事判决，判决确认该《抵押借款协议书》无效。同年8月7日，原告向本院提起行政诉讼，提出上述主张。
另查明，肖某三于2006年11月4日死亡。第三人余雪芳是肖某三的配偶，第三人肖某二、肖赞宇是肖某三的子女。
三.法院判决
撤销被告柳州市住房和城乡建设委员会于2004年11月23作出的柳州市柳南区XX小区X区X栋X单元XX号房屋的柳房他字第XX号房屋他项权证抵押登记的行政行为。
四.律师点评
本案存在最大的焦点就是这个房产抵押登记的过程是否是善意取得。根据《物权法》第106条关于善意取得的规定。据此，本案中，被答辩人把民事基础关系的抵押借款协议债权行为无效就认为当然导致该房屋抵押登记的物权行为无效是违反物权行为的独立性理论和《物权法》第15条及无因性理论和第106条法律规定的，这是一种错误认识。同时，被答辩人提出该房屋抵押登记当然无效的观点也是不当的。从抵押登记的行为性质讲是具体行政行为，而不是民事合同行为。具体行政行为只有违法性与否的提法与行政司法审查，行政法律理论与司法实践没有也不存在对具体行政行为的所谓民事提法与行政司法审查。该民事判决书判决《抵押借款协议》无效，只是从债权行为债权法律关系中认定因债权合同的一方抵押人因为无权处分人所签合同为无效，但是并没有从物权法律关系中认定抵押权人肖某三取得该房屋的抵押权是否为善意取得：如果是善意取得的该抵押权，哪怕双方所签订的债权合同抵押借款协议无效，也要从物权角度根据《物权法》第106条的规定，保护善意取得人，而不是保护该房屋的所有权人，这就是物权行为独立性和无因性理论的具体法律规定所要求的;如果是恶意取得的，则应保护该房屋所有人，而不是善意取得人。这种善意取得的法律规定，是实现保护维护市场交易安全秩序的立法目的所需要的所规定的，同时也体现了物权效力优先于债权效力的立法理论和法律规定，即只有先证明物权的取得不是善意取得而是恶意取得的物权为无效的基础前提下，后才轮到保护债权行为债权法律关系。无权处分人在认定是否善意取得的规定中已是一个必要的前提基础，而在这个前提存在下，对善意取得的审查是对受让人这个特定单一主体的审查，而不是对无权处分人的审查。
对于民事判决书已发生法律效力，该判决已确认柳房他字第XX号房屋他项权证的抵押权人肖某三不属于善意取得。被告作为房地产权属登记的主管部门，在办理房屋所有权抵押登记时应当严格按照房屋登记的程序规定，对申请登记的当事人身份情况进行认真的查验，确认申请人和房屋权利人及其提交的身份证信息是否一致。本案中，被告的工作人员在受理申请人的登记时，亲自到场的申请人并不是房屋权利人陈某一本人，而是由他人冒充。但被告的工作人员在初审时没有对申请人的相貌特征及其提供的身份证信息情况进行认真查验核实，即为其办理了他项权利登记，这一事实已经在刑事判决书中得到证实。显然，被告在办理柳房他字第XX号房屋他项权证的行政行为过程中存在过错，未尽到合理审慎职责。《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条第一款规定，有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：申报不实的，因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。所以该房产并非善意取得。
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