北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一.基本案情
1.原告张某一诉称：
两被告是夫妻关系。2016年12月6日，两被告与原告签订借款合同，约定：两被告向原告借款45万元，借款期限为2016年12月6日至2017年5月5日，借款月利率为1.4%，利息按月支付。双方同时对逾期利率、实现债权的合理费用等违约责任进行了约定。同时，两被告为担保借款合同的履行，就被告所有的坐落于北京市××区××东路××北××水城××街区××单元××室的房屋为案涉借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，原告履行了出借义务，但两被告未按约还款，现原告判令被告蒋某二、葛某三归还借款本金450000元，并支付利息31500元。且判令原告对拍卖或变卖被告蒋某二、葛某三所有的坐落于北京市××区××东路××北××水城××街区××单元××室房屋所得价款，按照抵押登记顺序在上述三项款项范围内享有优先受偿权。
2.被告蒋某二辩称：
蒋某二和原告张某一办理601室房屋的抵押手续是通过案外人北京XX邦信息科技有限公司进行操作的，蒋某二当时明确告知XX邦公司，蒋某二的配偶不能来办理抵押手续，但XX邦公司的工作人员表示他们有办法解决。因此，虽然欠款属实，但未还款的责任不在蒋某二一人，蒋某二、原告张某一以及XX邦公司、以及介绍人都有责任。
3.被告葛某三辩称：
葛某三对案涉借款不知情，也没有使用案涉借款，案涉借款也明显超出家庭日常生活需要，故案涉借款不属于两被告的夫妻共同债务，葛某三不应承担还款责任。葛某三并未在案涉抵押合同中签名，也未对抵押合同予以追认，蒋某二系无权处分，抵押合同无效;“葛某三”是由他人冒名所签，而张某一没有尽到审核义务，不符合善意取得的要件，抵押登记无效。
二.法院查明
本院经审理认定事实如下：
一、被告蒋某二与被告葛某三原系夫妻关系，于2014年12月12日登记结婚，于2017年2月3日登记离婚。
二、2016年12月6日，张某一和蒋某二、“葛某三”及案外人XX邦公司签订《借款合同》，约定：乙方向甲方借款45万元，借款期限为5个月;借款月利率为1.4%，乙方在甲方放款当日支付第一个月的利息，以后每个月的结息日为对应的下款日;乙方未按合同约定还本付息的，甲方有权对逾期本息按每日千分之一计收罚息，并有权要求乙方承担甲方实现债权的合理费用;甲方应于他项权证下发当日放款;丙方承担一般保证责任担保。
同日，张某一与蒋某二、“葛某三”签订了《北京市房地产抵押合同》和《房地产抵押合同》，约定：张某一与蒋某二、“葛某三”于2016年12月6日签订的《借款合同》系抵押合同的主合同，抵押物为601室房屋，被担保的主债权数额为45万元，债务履行期限为2016年12月6日至2017年5月5日，抵押担保范围为主债权及其利息、违约金、损害赔金及实现抵押权的费用。
同日，原告张某一通过银行转账的方式交付给被告蒋某二450000元。蒋某二于当日向张某一出具借条和收条各1份，言明向张某一借45万元，已收到该借款，借款期限5个月，于2017年5月5日还清。
2016年12月13日，北京市国土资源局为601室房屋办理了抵押权登记，登记的权利人为张某一，义务人为蒋某二、葛某三，被担保的主债权数额为45万元，债务履行期限为2016年12月6日至2017年5月5日。
三、2016年12月6日，原告张某一与被告蒋某二及葛某三签订《借款合同》1份，约定乙方蒋某二、“葛某三”向甲方张某一借款45万元，借款期限为6个月;借款月利率为1.4%，利息按月支付，本金于借款到期日一次性还清;乙方将601室房屋为案涉借款提供抵押担保，双方另行签订抵押合同并办理抵押登记;若乙方在借款期限内连续出现两次利息逾期支付的情况，甲方即可单方宣布上述借款提前到期，并要求乙方在甲方通知后十五天内归还本金、利息及其他各项费用;乙方逾期归还借款本金的，除应按照合同约定的月利率支付利息外，乙方还应按照逾期借款本金每日万分之三向甲方支付违约金。
同日，张某一、蒋某二、“葛某三”向江苏省北京市建邺公证处申请办理上述《借款合同》公证，并赋予该合同强制执行效力。建邺公证处于当日出具公证书，证明上述《借款合同》上双方当事人的签字均属实，自该合同生效及债权债务形成之日起，该公证书具有强制执行效力。
四、葛某三于2017年3月28日向北京铁路运输法院提起行政诉讼，起诉北京市国土资源局，请求判令撤销北京市国土资源局于2016年12月13日为张某一办理的关于601室房屋的抵押登记行为。北京铁路运输法院于2017年3月29日立案，并依职权追加张某一为该案第三人。
北京铁路运输法院经审理查明：601室房屋系葛某三与其前夫蒋某二于2015年2月10日买受取得，2015年2月12日葛某三与蒋某二被登记为601室房屋的所有权人。2016年12月6日，北京市国土资源局收到抵押人“葛某三”和蒋某二、抵押权人张某一的抵押登记申请，其中抵押人“葛某三”的签名系蒋某二持葛某三的委托书以代理人身份代签。北京市国土资源局向抵押人蒋某二收取了房屋所有权证、国有土地使用权证、身份证件、房地产他项权登记申请书、蒋某二和葛某三与张某一的《借款合同》、抵押权人为张某一的《北京市房地产抵押合同》、公证书、价值协议书等申请材料。其中公证书是建邺公证处于2016年8月16日作出，对蒋某二办理抵押登记手续时所持有的“葛某三”出具的《委托书》进行了公证，公证书证明“葛某三”于2016年8月16日在公证处公证员面前在《委托书》上签名。2016年12月13日，北京市国土资源局根据蒋某二和张某一提供的申请材料作出案涉抵押登记，登记的他项权利人为张某一，被担保主债权数额为45万元。2017年2月17日，葛某三向建邺公证处提出申请，以前夫蒋某二带人假冒其身份办理公证为由，要求建邺公证处复查并撤销相关的公证书。建邺公证处于2017年2月20日作出《复查处理决定书》，决定撤销公证书，该公证书自始无效[建邺公证处查明，蒋某二于2016年7月18日和2016年8月16日带来的并非葛某三本人，造成公证主体不符，违反相关规定，建邺公证处决定撤销公证书。
在该案的审理过程中，葛某三称蒋某二找到名为“方某”的女子冒充“葛某三”至建邺公证处办理委托公证，并申请证人方某出庭作证。证人方某当庭述称，蒋某二曾带其到公证处做公证，并让其写“葛某三”的名字，案涉《委托书》上“葛某三”的名字是其所签，蒋某二以妻子出差为由，让其帮助办理抵押登记，并向其支付费用。方某称曾协助蒋某二于2016年7月、8月、11月多次冒充葛某三办理抵押手续，其中在2016年11月的一次办理过程中，被窗口工作人员发现是冒充，没有办理成功。北京市国土资源局亦陈述案涉抵押登记系依据公证书办理，如没有公证书则要双方当事人到场或当面填写授权委托书，从办理案涉抵押登记所提交的手续看，“葛某三”没有到场办理。
三.法院判决
一、被告蒋某二于本判决生效之日起十五日内归还原告张某一借款本金443700元，并支付利息31059元及逾期利息;
二、如果被告蒋某二未按本判决第一、二项履行付款义务，则原告张某一有权依法处置被告蒋某二、葛某三名下的坐落于北京市浦口区天华东路102号北外滩水城第十街区05幢1单元601室不动产，以依法拍卖、变卖该不动产所得价款在450000元的限额内享有优先受偿权;
三、驳回原告张某一的其它诉讼请求。
四.律师点评
本案存在两个方面争议焦点，一是案涉债务是否系被告蒋某二与被告葛某三的夫妻共同债务。 二是原告张某一能否对601室房屋行使抵押权。
根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第十一条的规定，被告葛某三不得以不知情为由否认案涉借款合同。葛某三称其对蒋某二的借款不知情，不合常理。葛某三对案涉借款及抵押应是知晓并同意的，否则不可能将其身份证、户口本和房产证等重要证件的原件交给蒋某二，况且，蒋某二交给XX邦公司审核的户口本的户主是葛某三的父亲，如果没有经过葛某三的同意，蒋某二是不可能拿到此户口本的。另外，葛某三与蒋某二离婚时，所有债务由蒋某二一人承担，房产归葛某三所有，也明显有悖常理。因此，可以推断的事实是葛某三与蒋某二之间恶意串通，转移资产，稀释和逃避债务，损害借款人的利益。蒋某二和葛某三的陈述均存在前后不一的情况，毫无诚信，应不予采信。被告蒋某二称，葛某三对案涉借款不知情，案涉借款是用于偿还蒋某二所借的高利贷，故案涉借款不属于夫妻共同债务。
案涉借款合同及抵押合同均合法有效，抵押登记亦具有法律效力，北京市中级人民法院的终审判决也确认了张某一构成善意取得，故原告对601室房屋享有抵押权。
被告蒋某二称案涉抵押合同上“葛某三”的签名并非葛某三本人所签，张某一对此也知晓，故抵押无效。
合法的借贷关系受法律保护。原告张某一与被告蒋某二之间的民间借贷法律关系事实清楚，证据充分，本院予以确认。被告蒋某二于2016年12月6日收到原告交付的借款当天即支付给原告利息6300元，实质同等于利息预先在本金中扣除，违反了“借款的利息不得预先在本金中扣除”的法律规定，故借款本金应按443700元计算。因此，本院支持借款本金443700元。对于利息，双方约定了借款期限内的借款月利率为1.4%，不违反法律规定，本院予以支持，虽办理公证时张某一、蒋某二签订的借款合同期限为6个月，但结合本案其它证据可以认定本案约定实际借款期限为5个月，故本院支持借款期限5个月的利息31059元。对于逾期利息，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持”的规定，虽然双方对利息和违约金有明确约定，但约定的利息和罚息总和超过年利率24%，应予调整，故原告主张自2017年5月6日起按年利率24%计算利息，本院予以支持。对于律师费，有明确的合同依据，且原告提交了律师费实际产生的证据，予以支持。
关于争议焦点一，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条规定，离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。因此，夫妻共同债务的本质是为夫妻共同生活所负的债务，即夫妻双方在婚姻关系存续期间为解决共同生活所需的衣、食、住、行、医、文化消费、社会交往、对外经营、抚养子女、赡养老人等为夫妻共同体的利益所负的债务即为夫妻共同债务。夫妻一方非为夫妻共同生活需要所负的债务，应认定为个人债务。另外，如果夫妻双方有共同举债的意思表示，或者非举债方的配偶对举债方的对外举债予以追认，则无论该债务是否用于夫妻共同生活，从合同之债的角度而言，也应认定为夫妻共同债务，由夫妻双方共同偿还。
本案中，根据已查明的事实，案涉借款合同、抵押合同中“葛某三”的签名非被告葛某三本人所签，而系他人冒名所签，葛某三也明确表示该债务与其无关，而原告也未进一步举证证明葛某三有共同举债的合意。因此，从合同之债的角度而言，排除了因葛某三意思表示的因素而认定案涉债务系两被告夫妻共同债务的可能。因为，如果葛某三对案涉债务知情并且同意，通常做法应是蒋某二与葛某三共同前往登记部门办理601室房屋的抵押权登记，或者是葛某三通过委托公证的方式委托他人代理，而没有必要采取由他人冒充葛某三的方式完成借款及办理抵押事宜。冒名顶替事实的发生，最可能存在的情况是蒋某二不愿让葛某三知晓其向外举债，或者蒋某二告知葛某三其要借款，需要用601室房屋做抵押担保，但葛某三明确表示反对。原告称两被告恶意串通以逃避债务，无事实依据，不予采纳。
在排除因共同意思表示而认定系夫妻共同债务的情况下，如何从举债用途方面判断是否属于夫妻共同债务，关键在于合理分配举证责任。举证责任的合理分配是为了尽可能地呈现“为夫妻共同生活所负债务”的事实真实，旨在依法保护善意债权人的合法权益和依法保护夫妻特别是未举债夫妻一方的合法权益之间取得最大限度地利益平衡。对夫妻一方因家庭日常生活所需的举债，基于我国实行的法定夫妻财产制是婚后所得共同所有制的制度安排以及日常家事代理的基本法理，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持”的规定，可以直接认定为夫妻共同债务。如果夫妻双方或其中一方主张该债务系举债方的个人债务，应由提出该主张的当事人承担举证证明责任。但对超出家庭日常生活所需的举债，根据上述司法解释第三条“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外”的规定，则应由债权人举证证明相关债务用于夫妻共同生活，否则应认定为举债方的个人债务。
本案中，被告蒋某二向原告张某一借款45万元，属于超出家庭日常生活所需的大额举债，两被告均认为该债务属于蒋某二的个人债务，而不属于两被告的夫妻共同债务，而原告又未举证证明该债务系用于两被告夫妻共同生活、共同生产经营，因此，本院认定案涉债务系被告蒋某二的个人债务，而非两被告夫妻共同债务，被告葛某三不应承担共同还款责任。