北京房地产律师靳双权，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一.基本案情
1.原告苗某一诉称:
2014年4月1日，被告宝鸡市不动产登记局在法院解除查封措施的同时，将原告苗某一购买并使用了十余年的渭滨区XX路XX号楼XX层XX号XX房所有权登记在第三人张某二名下，致使原告丧失了房屋出售申报权。经过查询、仲裁和诉讼，法院确认被告据以产权转移登记的《商品房买卖合同》无效。原告对涉案房屋占有、适用，并租用收益，仲裁裁决书已经确认原告与某原公司之间的买卖合同有效，且要求办理转移登记手续，故原告对涉案房屋具有所有权。原告发现被告受理的本案产权转移登记资料：《申请书》、《询问表》无卖方人意见和签字;《登记表》更无被告意见，属三无登记。原告认为被告作为不动产登记的机构，理应依法依规，认真履行登记义务，从严防范虚假登记，尽职尽责保护利害关系人的合法权益。但本案登记行为存在重大过失，构成严重违法，应当依法撤销。然而原告多次要求被告撤销本案登记，被告至今不予答复，遂提起诉讼。
2.被告宝鸡市不动产登记局辩称：
被告依法行使房屋登记职能，不存在违法之处。《房屋登记办法》第三十三条规定“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列证据：登记申请书;申请人身份证明;房屋所有权证书或者房地产权证书;证明房屋所有权发生转移的材料;其他必要的材料，可以是买卖合同、赠与合同、受遗赠合同、继承合同，人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”。本案中，某原公司与第三人张某二提交的申请登记资料符合上述规定，被告依法办理转移登记不存在违法之处。原告所提及的无代理人及出卖方签字等问题，原告将实际由无效的房屋买卖合同引起的房屋转移登记后果归责于被告登记行为的违法不能成立。
被告办理涉案房屋渭滨区XX路XX号楼XX层XX号XX房的转移登记依据某原公司与张某二之间的买卖房屋行为，进而对张某二取得房屋所有权依法进行确认登记。虽然缺少出卖方代理人的签字，此环节存在的形式瑕疵并不能否认出卖人出售房屋的真实意思表示，也不能因此认定转移登记行为违法。因此原告不应将基于合同无效导致房屋转移登记后果对其产生不利后果归责于被告行使的登记行为。原告对其无法取得涉原告2000年6月26日从某原公司购买房屋，同年7月5日支付购房款143万元，自2014年期间长达14年，若某原公司无法办理房屋转移登记，原告也可以通过申请房屋预告登记来保护自己的权利，其怠于行使权力对损害后果也存在一定的过程。综上，请法庭在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。
二.法院查明
在庭审中，原告苗某一和被告宝鸡市不动产登记局均提交相同证据为房屋所有权转移登记申请表、商品房屋注册登记证、房屋分层分户平面图、商品房买卖合同、房权证及分层分户平面图。经核对原件，原、被告及第三人渭滨农商银行、张某二对证据的真实性不持异议，唯对证明目的有不同意见。本院经评议对上述证据的真实性、关联性、合法性均予以认可。对原告方提交的证据《询问表》、《登记表》，被告对真实性、关联性不持异议，唯对证明目的有不同意见。被告方还出示房屋所有权转移登记审核意见、契税完税证、销售不动产统一发票、某原公司营业执照复印件、房地产登记委托代理书、身份证复印件、商品房屋注册登记证及第二组证据，开庭时被告未提交证据原件，原告对证据的真实性提出质疑。经法庭重新组织，当事人对原件经过核实后，原告对被告提交的上述证据真实性不持异议，对证明目的有异议。第三人渭滨农商银行、张某二对上述证据无异议。本院经评议对上述证据真实性、关联性、合法性局予以认可。对原告提交的已经生效的民事判决书、仲裁裁决书，被告对真实性、合法性、关联性均无异议，唯对证明目的有异议;第三人渭滨农商银行对民事判决书提出，案件正在省高院再审中，效力待定。对仲裁裁决书真实性无异议。第三人张某二对民事判决书仲裁裁决书的真实性、合法性予以认可，但对证明目的有异议。经合议庭评议，对已经生效的民事判决书和仲裁裁决书，其证明作用予以确认。再审是对案件的救济程序，不对生效判决产生影响。对原告提交的异议登记，被告不持异议，本院予以确认。
对被告提交第二组有关抵押权的设立证据及第三人渭滨农商银行提交的抵押权证的证明作用予以确认，证实涉案房屋已被第三人张某二在第三人渭滨农商银行处设立抵押权。对第三人张某二提交的证据情况说明、协议和补充协议，根据生效民事判决书、仲裁裁决书的证明效力，该两份证据的证明作用不予采纳;对执行裁定书的真实性予以确认，但因涉案房屋被解封后，某原公司与张某二签订买卖合同，故与本案没有关联性，对证明作用不予采纳。
经审理查明，2006年6月26日，某原公司计划在宝鸡市XX路东侧、XX路XX栋XX楼，并与苗培金、王某四达成协议，将一楼营业房包括附体一楼营业房从北向南三胯间距约600平方米预售给苗培金、王某四，每平方米价格约为5000元。同年7月5日，苗培金支付购房款143万元，王某四缴纳房款50万元。房屋建成后，某原公司将涉案房屋交付原告苗某一使用。2005年6月1日原告苗某一将涉案门面房租赁给王平经营使用，合同期至2030年5月31日届满。2006年6月26日，原告苗某一和某原公司为了办理房屋所有权证书，签订了正式的商品房买卖合同，某原公司将位于涉案房屋预售给原告，建筑面积267.99平方米，单价每平方米5000元，总价款1339950元。同时约定，在合同履行过程中发生争议，提交宝鸡仲裁委员会仲裁。2010年10月25日，某原公司向原告开具购房发票;2013年8月1日，某原公司告知原告因系统变化房屋产权证正在办理中。
2013年9月1日，田某五、第三人张某二与某原公司因民间借贷纠纷一案在宝鸡市中级人民法院诉讼，同年9月9日，田某五、张某二申请诉讼保全，9月25日中级法院查封了某原公司名下位于XX路XX号楼的部分房屋。同年12月6日，经中级法院调解，双方达成调解协议，内容为：2014年12月30日前，某原公司清偿张某二、田某五债务1538万元及利息150万元，若某原公司未按约定期限清偿债务，张某二、田某五有权申请强制执行法院查封保全的某原公司名下的房产予以评估作价，用于偿还所欠张某二、田某五的借款及利息。民事调解书生效后，某原公司未按照约定期限履行。2014年1月20日，田某五、张某二向中级法院申请强制执行。在执行过程中，2014年2月17日，中级法院要求某原公司提供所查封的房屋的资料信息。之后，某原公司提供位于宝鸡市渭滨区XX路XX号XX层XX号门面房属签有房屋买卖合同，中级法院要求某原公司进一步提供合同原件及房屋买受人的联系方式，或者通知房屋买受人到中级人民法院提出执行异议，但某原公司未向中级法院提供房屋买受人的相关信息及合同原件，并在中法院限定的时限内无产权争议人提出执行异议。中级法院在送交该房屋作价评估时，2014年4月1日，张某二与某原公司自行达成以房抵债和解协议，约定某原公司将涉案房屋面积267.99平方米，作价800万元，出售给张某二，约定双方办理涉案房产转移登记手续。协议签订后，某原公司负责将该门面房已出售的情况通知门面房承租人。因门面房承租人租房时间未到期，租赁费已收取，经双方协商张某二从2014年7月1日起收取门面房租金。同时，张某二向中级法院申请对涉案房屋解除查封，中级法院在获知双方已经达成和解协议时，告知张某二以房抵债的房屋可能存在争议。张某二向中级法院表示，其已经去房管局查过房屋登记在某原公司名下，且某原公司的法定代表人王宝鱼也向其承诺该房屋不存在问题，若有什么后果由某原公司承担。2014年3月31日，某原公司为张某二出具售房发票一张，价款记载为1661538元。
2014年4月1日，中级法院解除涉案房屋的查封，某原公司与张某二向被告申请办理涉案房屋转移登记手续。在具体办理中，双方补签了落款为2007年6月26日的房屋买卖合同，约定房屋面积为267.99平方米，单价每平方米为6200元，总房款为1661538元。当日，某原公司和张某二向被告提交了契税完税证明，销售不动产统一发票，某原公司营业执照及委托代理书，法定代表人王宝鱼及委托代理人李忠义、张某二的身份证复印件，商品房屋注册登记证复印件，房屋分层分户平面图，商品房买卖合同，张某二填写了房屋所有权转移登记申请书，被告宝鸡市不动产登记局依据申请为某原公司和张某二办理涉案房屋的转移登记手续，被告按照流程对房屋所有权转移登记进行审核，当日受理申请，当日审核通过，当日记载于登记薄，涉案房屋的房屋所有权证号为宝鸡市房权证渭滨区字第XX号。
2014年4月18日，张某二将涉案房屋抵押在第三人渭滨农商银行，贷款650万元。2014年6月26日，张某二告知原涉案房屋的租户，其已取得涉案房屋的所有权，将于2014年7月1日起收取租金。原告得知后，在房管部门查询后向房屋管理部门提出异议登记。2014年8月27日，宝鸡市房地产交易权属登记管理处向原告答复对于异议登记可以向人民法院起诉。同时，原告也向公安机关报了案，宝鸡市公安局渭滨分局对相关人员进行了调查。
原告与某原公司、张某二因房屋产权发生争议后，原告申请了仲裁，2014年10月27日，宝鸡市仲裁委员会作出决定，认为原告另案起诉被告某原公司、张某二确认合同效力议案与仲裁案件有重大关联，且诉讼案件已由法院受理正在审理当中，故将仲裁案件中止审理。2015年7月2日宝鸡市渭滨区人民法院以民事判决书某原公司与张某二之间签订的房屋买卖合同为无效合同。第三人张某二不服提起上诉，2015年宝鸡市中级人民法院以民事判决书驳回上诉，维持原判。2017年1月4日，宝鸡市仲裁委作出仲裁决定书裁决：一、原告苗某一与宝鸡市某原房地产开发有限责任公司2006年6月26日签订的《商品房买卖合同》合法有效;二、某原公司于裁决书生效之日起三十日内，将涉案房屋权属登记给苗某一，需由某原公司提供的资料报产权登记机关备案。该裁决书已经生效。
2017年4月14日原告苗某一向金台区人民法院提起行政诉讼，经宝鸡市中级人民法院指定管辖，我院于2017年6月1日立案受理该案。
上述事实有原告苗某一及被告宝鸡市不动产登记局的提交的房屋所有权转移登记申请书、契税完税证明、销售不动产统一发票、某原公司营业执照及委托代理书、法定代表人王宝鱼及委托代理人李忠义、张某二的身份证复印件、商品房屋注册登记证复印件、房屋分层分户平面图、商品房买卖合同、房屋所有权转移登记进行审核表，宝鸡市房权证渭滨区字第XX号房屋所有权证，及房屋抵押权设立登记申请表、房屋抵押权登记审核意见、身份证复印件、房地产评估报告函、营业执照复印件及委托代理书、房地产抵押物清单、个人借款合同、抵押担保合同，宝鸡市房他证渭滨区字第XX号抵押权证，宝鸡市渭滨区人民法院和宝鸡市中级人民法院的二份民事判决书、宝鸡市仲裁委的仲裁裁决书及庭审笔录等证据在卷佐证。
三.法院判决
撤销被告宝鸡市不动产登记局将渭滨区XX路XX号楼XX层XX号XX房所有权转移登记给第三人张某二的证号为宝鸡市房权证渭滨区字第XX号房屋所有权证。
四.律师点评
本案存在的纠纷是此行为是否构成善意取得，对于房屋登记错误的纠纷该如何解决。
本案中，被告办理涉案房屋渭滨区XX路XX号楼XX层XX号XX房的转移登记依据某原公司与张某二之间的买卖房屋行为，进而对张某二取得房屋所有权依法进行确认登记。本案被告依据某原公司和张某二提交的申请转移登记资料包括“房屋登记申请书、房屋买卖合同、销售不动产发票、契税完税证明、张某二身份证明、某原公司营业执照、房产登记委托代理书、涉案房屋的原所有权证”，上述资料足以证实某原公司是涉案房屋的原权利人，其与张某二签订买卖合同，某原公司开具销售不动产统一发票、张某二缴纳契税、某原公司委托代理人李忠义和张某二办理房屋转移登记，且某原公司始终认可将涉案房屋转移登记在第三人张某二名下的登记行为。
被告根据《房屋登记办法》第三十三条规定，对某原公司和张某二提交的申请资料进行审核后，房屋办理转移登记的时间为2014年4月1日，而涉案房屋转移登记所依据的“房屋买卖合同”的效力在2016年10月17日才被人民法院终审确认无效，被告不能也不可能去审查转移登记是否是当事人虚构事实、隐瞒真相的虚假登记;同时原告发现自己购买的房屋被登记在他人名下后，2014年8月17日向被告申请异议登记，被告经核实原告提交的资料，及时进行异议登记。因此原告不应将基于合同无效导致房屋转移登记后果对其产生不利后果归责于被告行使的登记行为。
根据《房屋登记办法》第八十一条规定“司法机构、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手续获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外”
原告诉请涉案房屋所有权转移登记中《商品房买卖合同》已经人民法院生效判决确认为无效合同，被告应当按照《房屋登记办法》予以撤销。被告辩称虽涉案房屋所有权证赖以转移登记的“商品房买卖合同”已经人民法院生效判决确认为无效合同，本应撤销，但涉案房屋已经由张某二在渭滨农商银行处设立抵押权，渭滨农商银行为本案的善意第三人，撤销不符合最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款的规定，故应驳回原告诉讼请求;渭滨农商银行辩称其根据被告宝鸡市不动产登记局颁发的房屋所有权证设立抵押登记，程序合法，抵押权为善意取得，不应撤销房屋所有权证。故本案争议的焦点为涉案房产的所有权转移登记行为应否撤销。
根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款明确规定了善意取得不动产或者动产的所有权的条件：“(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。规定表明具体行政行为违法时一般应予撤销，只有在特殊情形中才只确认违法而不予撤销。
但涉案房屋已经设立抵押权，根据上述法律及司法解释的规定，善意取得是本案所有权转移登记行为是否撤销的核心焦点。从法律精神和法律规定中“房屋已被第三人善意取得”应某某为“善意取得房屋”，即取得房屋完全处分的权利而不是部分权利，故最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定限于善意取得“所有权”，而不包含善意取得所有权以外的他项权利如抵押权的情形。本案中第三人张某二在非善意取得房屋所有权后对涉案房屋设立抵押权，不是上述法律规定的善意取得。虽系作为申请人的第三人张某二提交虚假、不真实材料所致，但不影响对登记机关的登记行为违法性的认定，故被告在受理房屋权属转移登记申请后，依据作为申请人的第三人张某二提供的材料作出被诉行政行为，因材料虚假而在实体上不合法。依据《房屋登记办法》第八十一条规定，被告宝鸡市不动产登记局应当撤销转移登记。对被告及第三人辩解的涉案房屋为善意取得的意见，不予采纳。