一、回迁房怎样变更成商品房呢
回迁房变更为商品房通常需要以下步骤：
1. 确认土地性质：回迁房一般为划拨土地，要变更为商品房需转为出让土地。需向土地管理部门申请办理土地出让手续，缴纳土地出让金等相关费用。
2. 规划及建设审批：涉及到房屋的规划、建设等方面的变更，需向城市规划部门申请变更规划许可证等相关手续，确保房屋建设符合商品房的标准和要求。
3. 房产登记变更：在完成土地和规划等手续变更后，需到房产管理部门办理房产登记的变更手续，将房屋性质从回迁房变更为商品房，重新核发房产证等相关证件。
4. 税务处理：根据相关规定，可能需要缴纳土地增值税等税费，需按照税务部门的要求进行申报和缴纳。
整个变更过程较为复杂，需要办理多个部门的手续，且可能会涉及到一定的费用和时间成本，建议在办理前详细咨询相关部门，了解具体的要求和流程。
二、自己住的安置房不领证可以吗现在
一般来说，安置房不领证存在一定风险。安置房是政府为安置被拆迁居民而建设的房屋，虽然自己居住，但未领取房产证意味着房屋的产权并未完全确定。
1. 在法律层面上，未领证的安置房可能面临产权纠纷。例如，若原房主反悔或出现其他产权争议，可能会导致自身权益受损，无法有效维护对房屋的占有和使用。
2. 进行房屋转让等相关操作时会受到限制。没有房产证，无法办理正规的过户手续，难以将房屋合法转让给他人，影响房屋的流动性。
3. 后续可能面临拆迁补偿等问题。若遇到拆迁，未领证可能导致补偿标准不明确或补偿权益无法得到充分保障。
综上所述，为了保障自身的合法权益，尽量领取安置房的房产证。
三、回迁房房产证多久能下来
回迁房房产证的办理时间因各地政策、开发商办理进度等因素而异，通常需要 3 至 5 年左右。一般来说，开发商需完成回迁房的建设并通过相关验收后，才会开始办理房产证。在这期间，开发商要向相关部门提交一系列资料，如土地使用证、规划许可证、竣工验收报告等。办理过程中可能会遇到各种情况导致时间延长，如资料不齐、部门审批流程繁琐等。如果购房者在合同约定时间内未拿到房产证，可依据合同要求开发商承担违约责任，督促其尽快办理。购房者也应密切关注办理进度，积极配合开发商提供所需资料。
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