房产代持协议书范本，房产代持协议书有法律效力吗?
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房产代持协议书范本免费版
甲方（委托方）：
身份证号：
联系地址：
乙方（受托方）：
身份证号：
联系地址：
甲乙双方经协商，就甲方委托乙方代持 房屋产权（以下简称该房产）一事，达成以下协议，以资共同遵守。
一、情况介绍：
甲方及 共同所有的坐落于徐汇区 弄 室详见产证（附件一），面积 平米，于 年 月 日出售，出售房款 元。 年 月 日甲方用卖房款购买了位于 房产一套，因甲方不具备购房资格，双方协商以乙方的名义购买。
二、房产基本状况：
1、该房产地址：；
2、建筑面积为： 平方米。
3、该房产除产权所有人以外的其他信息，详见买卖合同、产证（附件二）。
三、关于房产产权的约定
1、甲乙双方确认，虽然该房产登记在乙方名下，但该房产实际为甲方所有。
2、甲方享有对该房产的全部产权，以乙方的名义代为持有。
四、甲方的权利和义务
1、当可以办理过户手续的条件成就时，甲方有权要求乙方将该房产产权更名到甲方或甲方指定的其他人名下，乙方应当在双方重新约定过户时间后协助甲方办理相应的过户手续。因办理过户手续而发生的费用由甲方自行承担。
2、该房产自交付之日起，由甲方享有对该物业的占有、使用、收益和处分（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的权利，与该房产相关的物业管理、水、电、煤及有线电视等房屋日常所需费用均由甲方承担。
3、若该房产出让，所得全部价款归甲方所有，与乙方无关。乙方承诺在该房产出让后协助甲方办理该房产的过户手续。
五、乙方的权利和义务
1、当可以办理过户手续的条件成就时，甲方提出将该房产产权变更登记到甲方或甲方指定的其他人名下，乙方应及时地、无条件地给予甲方配合（包括但不限于出具相关证件、签字等）。
2、乙方不享有对该房产占有、使用、收益及处分的权利，亦不得对该房产进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等行为。
3、乙方有义务将与该房产相关的任何事宜及时通知甲方，并且保证自己和其配偶及其继承人等利害关系人不得在任何时间任何情形下以任何方式主张对该房产的所有权或继承权。
六、违约责任
1、乙方违反本协议约定的，除应赔偿给甲方造成的损失外，还应向甲方支付违约金 元。
2、
七、附则
1、本协议经双方签字后生效。
2、本合同一式三份，甲乙双方各执壹份，均具同等效力。
3、因履行本协议发生争议的，因由双方协商解决，如协商不成，可向该房产所在地人民法院诉讼解决。
甲方（委托方）签名：
日期：年月日
乙方（受托方）签名：
日期：年月日
房产代持协议怎么签才合法
1、这是我最近草拟的一份亲属间的房屋代持协议书，由于是亲属出于友情代持，所以违约后果并未有意去约定。
2、房屋代持协议，委托方主要担心代持方因个人债务房屋被查封、房屋未经其同意被出租、转让，代持方家属主张权利等，所以对该风险应作出约定。
3、各方身份证复印件建议作为附件附上，以防发生纠纷无法确定对方身份。法院受理自然人为被告的案件，一般要求提供身份证正反面复印件，或者人口信息查询单。
甲方（委托方）：
身份证号码：
地址、电话：
乙方（代持方）：
身份证号码：
地址、电话：
甲乙双方经平等、充分协商，就甲方投资购买房屋委托乙方代持事宜达成如下协议，以兹共同遵守：
一、房屋基本信息
甲方购买并委托乙方代持的房屋位于 ，房屋建筑面积为 平方米，现房产证号/不动产权证号为： 。
二、购房款
1、房屋购买价 元。甲方首付 元购房款，剩余 元购房款向银行申请按揭。
2、甲方向乙方账户（户名： ；账号： ；
开户行： ）支付首付款，然后由该账户转给出卖人。
3、甲方以乙方名义申请的贷款用于还款的账户（户名： ；账号： ；开户行： ），该按揭贷款的实际借款人为甲方，由甲方负责偿还每期的按揭款，甲方在还款日前将按揭款足额存入上述账户。
该按揭款专款专用，乙方不得用于其它用途。
三、特别约定
1、房屋以乙方名义购买、房屋不动产权证登记在乙方名下，甲方享有该房屋（含相关附属设施，下同）的所有权。即甲方为该房屋的实际所有权人，甲方有权占有、使用、收益、处分该房产。乙方不享有该房屋的任何权利。乙方承诺为甲方行使所有权提供一切必要的协助和配合。
2、乙方应将交易该房屋取得的所有合同、发票、缴纳税费的凭证、支付凭证、不动产权证及甲方要求的其他资料交给甲方保管，并在各项资料取得后3日内或甲方提出要求后3日内交给甲方。
四、双方的权利与义务
1、未经甲方书面同意，乙方不得出租、出售、抵押该房屋，不得委托代持或设定共同共有，也不得实施任何可能损害甲方利益的行为。
2、乙方应及时、如实、全面与甲方沟通委托事项的办理情况和进展情况；如有重要情况或特殊情况，乙方亦应及时主动与甲方沟通。乙方有不适当行为的，应接受甲方的监督与纠正意见。
3、甲方有权在任何时候将房屋过户到自己或指定第三方名下，乙方无条件按照甲方的指示办理房屋所有权转移手续。
4、乙方应按照甲方的指示签订与房屋买卖有关的所有协议和资料，、交房、办证、抵押贷款、出售、出租等手续，不得延误。
5、如因乙方或配偶原因可能导致房屋被查封或拍卖、变卖等危及到甲方代持房屋实际所有权利的情形，乙方应及时通知甲方，并配合甲方妥善处理相关事宜。因此给甲方造成损失的，乙方无条件赔偿甲方全部损失。
6、由甲方负责所购房屋的管理、维护、出租、收取房屋租金等物业管理。如有需要，乙方应配合甲方给甲方书面授权委托书等文件，租金收益归甲方所有。甲方书面授权委托乙方代为管理、维护、出租、收取房屋租金的，以书面授权为准。
7、因代持房屋产生的税费（包括不限于购房及贷款、产权登记所指出的公证费、保险费、产权过户交易税费、产权登记税费、律师费、维修基金、物业管理费、水电气有线电视开通或入户费、房屋租金税费等相关费用）由甲方承担。
五、代持期限
从本协议生效之日起，至双方协商终止本协议或甲方书面通知乙方解除本协议时终止。
六、委托代持费用
乙方代持房产期间不收取任何报酬。
七、其他
1、甲乙双方均应严格遵守本协议。如有违约，违约方应向守约方赔偿因违约方违约而导致的一切经济损失。
2、本协议未尽事宜，双方另行协商，并签订书面文件。
2、如果本协议的任何条款在任何时候变成不合法、无效或不可强制执行而不从根本上影响本协议的效力时，本协议的其它条款不受影响。
3、本协议一式两份，甲乙双方各持壹份，具有同等法律效力。本协议自甲、乙双方签字之日起生效。
（以下无正文，为签字栏）
甲方（签字）：
乙方（签字）：
甲、乙双方都对本协议知悉，对内容予以确认，并愿意遵照执行。
甲方配偶（签字）：
身份证号码：
地址、电话：
乙方配偶（签字）：
身份证号码：
地址、电话：
签约时间：2022年___月___日
签约地点：________________________________
房产代持协议是否合法有效
裁判要旨除法律规定外，不动产物权变动需履行变更登记程序才生效。《物权法》第9条的“法律另有规定”不包括当事人故意将不动产登记在他人名下。房产代持协议只能产生债权债务关系，不能直接导致物权变动，案外人不能据此排除强制执行。
争议焦点房产代持协议是否具有物权变动效力，能否排除强制执行？
裁判意见法院认为，根据《物权法》规定，不动产物权变动需登记生效。案涉房屋登记在吴某名下，某帝公司与吴某的代持协议仅产生债权关系，不能直接变动物权。吴某与某省高速公司签订抵押合同并办理登记，某省高速公司享有担保物权。某帝公司的债权不能对抗某省高速公司的物权，其不享有排除强制执行的权益。
简要分析此案例明确房产代持协议不具有物权变动效力。不动产物权变动需依法登记，否则不发生法律效力。代持协议仅在当事人间产生债权债务关系，不能直接变动物权，更不能对抗善意第三人。提醒公众，房产代持存在风险，应谨慎选择。
案件索引最高人民法院（2021）最高法民终391号
房产代持协议需要公证吗
辛刚作
本报记者 陶玉琼
核心提示 房屋所有权证书登记的姓名，具有推定效力，在没有相反证据足以推翻的情况下，可以作为判断房屋权属的标准。
房子是自己掏钱买的，房产证上却是别人的名字，这种情况在现实中并不少见。近几年，由于受限购政策、贷款条件等因素影响，为了享受某些购房优惠，不少人会选择借名买房的方式，借用他人姓名以促成房屋交易顺利进行。但在借名买房情况下，房屋是登记在别人名下的，存在很大风险，因此也引发出许多纠纷。
那么，对于实践中购房者为了规避相关政策或享受优惠而借名买房，出现因登记人和实际购房出资人不一致而发生纠纷的情况，法律是怎么规定的呢？
【典型案例】
由于西安实行房屋限购政策，大学刚毕业的小周因户口不在本地且尚未开始缴纳社保，不具备购买商品房的资格，于是便借用朋友小吴的名义与开发商签订了购房合同，房产证上登记的也是小吴的姓名。后来，小周在西安落户并通过人才认证认定取得购房资格，便请求小吴去房产部门办理房屋过户，但小吴却找各种理由推脱不予配合。无奈之下，小周向法院提起诉讼，要求确认自己对房屋的物权。
【法官说法】
西安市中级人民法院法官 袁观磊
“一般来说，房屋所有权证书登记的姓名，是判断房屋权属的标准，也就意味着房子登记在谁的名下，谁就是物权人。”袁观磊表示，民法典第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”由此可见，我国不动产的产权实行的是登记公示主义，不动产登记簿是房屋物权归属和内容的根据，不动产登记簿上记载的权利人就是物权人。
“借名买房中，实际权利人假借他人名义出资购房，并将房屋登记在出名人的名下，常常是因为规避购房资格限制、获取贷款、逃避债务等原因，对此，法律虽未明文禁止，但也是不鼓励的。”袁观磊表示，实际生活中，作为借名人的实际权利人以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，使登记在不动产登记簿上的权利人并非为实际权利人，由此引发房屋产权归属争议的不在少数。法院在处理出现登记人和实际购房出资人不一致而且发生纠纷的情况时，会在物权规定基础上，按照公平原则、契约必守原则进行综合裁量。
“一般情况下，如果借名买房过程中不存在违反法律、行政法规强制性规定以及违背公序良俗原则等其他无效事由的，借名人可以依据实质上的代持关系要求出名人将房屋过户至其名下。”袁观磊分析，案例中，小周如果能够提供自己与小吴之间签订的《借名买房协议》《房屋代持协议》等书面协议，证明自己与小吴之间存在借名买房法律关系，或是能够提供其他证据证明自己对房屋存在出资关系且已实际居住使用，确实为房屋实际权利人的，是可以向法院提出请求小吴配合办理房屋过户手续来实现自己对涉案房屋的权利主张的。但是，如果小周直接起诉要求法院确认涉案房屋归其所有，在法律上是不能成立的。因为依据民法典确立的物权公示原则和不动产物权登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权变动应履行变更登记程序才能发生相应的法律效力，所以，在未经法定变更登记程序完成物权公示之前，借名人尚不能依据借名买房的合同关系直接被确认为房屋的物权人。也就是说，小周证明自己与小吴之间存在借名买房法律关系，只能拥有基于合同关系所产生的债权请求权，在完成过户手续之前，房屋的物权依旧属于房产证上登记的小吴。
“借名买房是存在很大风险的，最好不要尝试。”袁观磊提醒，如果万不得已确实需要采取借名方式购买住房的话，要提前规避风险。首先，作为出资购房的实际产权人要和名义产权人签好协议，以书面方式明确约定“借名买房、借名登记”，确定该房产的实际出资人和权利人；其次，实际产权人在购房时应当从自己的账户支付房价款，并保存好购房合同、贷款合同、转账凭证、向银行支付按揭款的付款凭证等相关资料原件，以免发生纠纷时没有证据；最后，可以设置“反向抵押”，即通过签订抵押合同把登记在他人名下的房屋，抵押给实际出资的真正购房人，使购房人的利益得到保全。
作者：陶玉琼
来源： 陕西日报
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