一、商品房认购书效力是什么呢
商品房认购书具有以下效力：
其一，预约合同效力。认购书通常是购房者与开发商就未来签订正式商品房买卖合同所达成的意向性协议，它为双方设定了在一定期限内进行正式签约的义务。双方应按照认购书中约定的条件、时间等，就商品房买卖的具体事宜进行进一步磋商并签订正式合同。
其二，定金担保效力。若认购书中约定了定金条款，购房者交付定金后，开发商需遵守相关约定。若因开发商原因导致无法签订正式合同，开发商应双倍返还定金；若因购房者原因导致不能签约，开发商有权没收定金；若不可归责于双方的原因导致不能签约，定金应予以退还。
其三，证据效力。认购书可以作为双方在商品房买卖过程中意思表示和相关约定的书面证据。在后续可能发生的纠纷中，认购书的内容能够帮助确定双方的权利义务关系，为解决争议提供依据。
二、商品房认购书是预约合同吗
商品房认购书通常属于预约合同。具体分析如下：
从合同性质来看，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，而商品房认购书一般是购房者与开发商就将来签订正式商品房买卖合同所达成的初步协议。认购书中通常会约定购房者在一定期限内与开发商协商签订正式合同，符合预约合同的特征。
从内容上分析，认购书往往会明确房屋的基本情况，如房号、面积、单价等，还会约定定金条款以及签订正式合同的时间等事项。这些内容并非是对商品房买卖交易的全部条款的详细约定，而是为将来签订正式合同做准备，进一步体现了其预约性质。
然而，在某些特殊情况下，如果认购书的内容已经具备了商品房买卖合同的主要条款，且出卖人已经按照约定收受购房款，那么该认购书就可能被认定为商品房买卖合同，而非单纯的预约合同。
三、商品房认购书有法律效力吗
商品房认购书具有法律效力，但需满足一定条件。
从性质上看，认购书是商品房买卖双方在签署正式买卖合同前，就房屋相关事宜达成的初步协议，属于预约合同。
其具有法律效力需符合这些要点：一是当事人具备相应的民事行为能力。即买卖双方都应是能够独立实施民事法律行为的主体。二是意思表示真实。双方在签订认购书时，对于认购房屋的意愿、价格、付款方式等内容的表示应是真实、无欺诈或胁迫等情形。三是内容不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗。例如，认购书中约定的条款不能违反国家关于房地产交易的相关政策法规。
在满足上述条件的情况下，认购书对双方当事人具有法律约束力。一方违反认购书约定，不履行签订正式商品房买卖合同等义务的，另一方有权要求其承担违约责任，赔偿因此造成的损失。
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