一、业主怎样与物业解除合同
业主若要与物业解除合同，可参考以下方式：
一是协商解除。业主可以与物业服务企业进行沟通协商，就解除合同达成一致意见。通常需召开业主大会，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，由业主委员会代表业主与物业协商解除事宜，双方签订解除协议，明确解除时间、相关费用结算等事项。
二是法定解除。若物业服务企业存在严重违约行为，如未按约定提供服务，导致小区环境恶化、安全隐患严重等，影响业主正常生活，经业主大会决定，业主可依据相关法律法规及合同约定，行使法定解除权，通知物业解除合同。
三是通过诉讼或仲裁解除。若双方就解除合同无法协商一致，业主可向法院提起诉讼或依据合同约定申请仲裁，由司法机关或仲裁机构裁决是否解除合同。裁决生效后，合同即行解除。
二、物业合同需要由谁签订
物业合同通常由业主委员会与物业服务企业签订。具体情况如下：
一是业主委员会代表全体业主。在一个物业管理区域内，业主人数众多，不可能由每个业主分别与物业服务企业签订合同。业主委员会由业主大会选举产生，能代表和维护业主在物业管理活动中的合法权益。经业主大会授权，业主委员会有权与物业服务企业就物业服务的相关事项进行协商并签订合同，约定双方的权利和义务，包括服务内容、服务标准、收费标准等。
二是在尚未成立业主委员会的情况下。在新建物业项目中，前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签订。建设单位基于业主的共有利益，在物业销售前通过招投标等方式选聘物业服务企业，并签订前期物业服务合同，对前期物业服务相关事项作出约定。待业主委员会成立后，可根据实际情况决定是否继续沿用前期物业服务企业，如继续选用，应重新签订物业服务合同；如另行选聘，也由业主委员会与新的物业服务企业签订合同。
三、物业合同无效怎么样处理
物业合同无效的处理方式主要有以下几方面：
一是返还财产。若一方依据无效合同取得了对方的财产，应当予以返还。例如，业主已预交的不合理费用，物业应退还；物业为提供服务投入的特定财物，若能区分且合理，业主也应适当返还。
二是折价补偿。若财产不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。比如物业已为小区提供了部分实际服务，虽合同无效，但可根据服务的合理价值，由业主给予适当补偿。
三是赔偿损失。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。若因物业资质不符导致合同无效，物业需承担主要过错责任，赔偿业主相应经济损失；若业主在签订合同时未尽到合理审查义务，也需承担一定比例损失。
此外，对于因合同无效引发的其他争议，如服务质量纠纷等，可通过协商、调解、仲裁或诉讼等合法途径解决，以维护双方合法权益。
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