物业案例小故事,物业案例分析客服篇

物业案例小故事，物业案例分析客服篇

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物业案例分享

编者按

为弘扬和践行社会主义核心价值观，充分发挥典型案例的引导、规范、预防与教育功能，通过典型案例明确社会行为规则，引领社会风尚，北京市高级法院将陆续发布五批事关人民群众日常生活、对社会风尚具有引领作用的典型案例。

本批案例主要聚焦于“物业纠纷”问题，就物业改造中业主与物业公司的权利义务、业主专有权的行使、开放性车位的权利边界、催缴物业费方法等生活中常见的物业纠纷案件进行分析讲解，为公民妥善处理与物业公司之间的关系，合法维护自身权益提供具体的参考和指引。

业主有义务配合物业公司

进行物业管理

远洋亿家物业服务股份有限公司诉任某某

物业服务合同纠纷案

基本案情

原告远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋物业公司）系远洋天地小区的物业服务企业，被告任某某系该小区某号楼702室的业主。2018年1月2日，小区其他物业使用人向远洋物业公司报修，称其户内天花板漏水并造成墙面、地板、钢琴、沙发等大量被泡，损失严重。经物业公司检查，漏水点位于702室卫生间的管井内。物业公司随即要求任某某配合进行维修，但经过多次沟通，任某某均拒绝远洋物业公司进入其户内进行维修。

现远洋物业公司认为漏水点的管井为公共管道，任某某作为该小区的业主，其认可业主公约的规定并签字，应当按照业主公约的规定积极配合物业公司对公共管道的维修、保养和管理工作。任某某认为远洋物业公司无法证明漏水3号管井所占用面积是公共面积，即使证明了漏水点3号位管井所占用面积是公共面积，但卫生间内墙是私有财产，远洋物业公司进行施工势必造成房屋的永久损失，且远洋物业公司说施工需要三次，会造成误工损失，所以任某某不同意物业公司破坏其私有财产，如果破坏了，需要赔偿。

裁判结果

北京市朝阳区人民法院经审理认为，《北京远洋天地住宅小区物业管理委托合同》载明远洋物业公司委托管理事项部分包括公用设施、设备的维修、保养、运行和管理等。任某某系涉案房屋的产权人。2005年11月5日，任某某在《远洋天地业主公约》上签字。业主公约载明全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。

远洋物业公司作为涉案房屋所在小区的物业服务单位，其对小区公共设备、设施有维修、维护的合同义务。根据远洋天地小区业主公约，任某某作为业主，有配合物业服务单位进行物业管理的义务。本案中，因公共管道漏水需要维修，而维修需要进入涉案房屋并采取相应措施，任某某作为业主应予配合。公共管道的维修、维护涉及到多数业主的利益，任某某仅以赔偿问题未能协商一致拒绝远洋物业公司维修缺乏依据。关于损失问题，如远洋物业公司的维修行为确给任某某造成相应损失，任某某可另行解决。判决：任某某于本判决生效后7日内协助远洋亿家物业服务股份有限公司进入北京市朝阳区八里庄西里远洋天地某号楼702室卫生间对公共管道进行维修，远洋亿家物业服务股份有限公司在维修完毕后，应对卫生间恢复原状。

典型意义

因开发商设计、老旧小区改造等原因，小区公用的排水管道、供热主管道、电信配线等设备设施常被放置于业主专用空间内，部分业主误认为只要存在于自己房屋内的任何设施设备都属于其所有。其实，区分建筑物专有部分与共有部分需要从物理构造、功能利用、客体登记方面综合考虑。本案就是一起因管道维修问题而引发纠纷的典型案例。

本案涉案房屋内的管道为整栋楼的管井主管道，从构造上来讲，贯穿整栋建筑物，漏水点所在的部分无法与其他空间区隔独立，无法明确区分；从利用上来讲，该管道是排水设备，服务于全体业主，是全体业主生活不可或缺的组成部分，并非服务于某一单独业主，任何人都无法就该管道排他性使用；从客体登记来看，涉案管道并未且也无法登记为特定业主所有。因此，该管道应当属于共有部分，物业公司依据物业合同对共有部分进行维修管理，业主应当履行相应的配合义务。

此外，本案中，小区的业主公约载明全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。业主公约是业主自治的准则，是业主对共有部分使用、维护、管理的规范依据，全体业主均应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务，远洋物业公司按照公约规定对共用部分进行维修，并以短信方式告知业主维修方案、维修时间以及补偿问题，业主理应予以配合，仅以赔偿问题未能协商一致拒绝入户维修缺乏依据。需要注意的是，业主配合维修共有部分并非意味着物业公司在履行维修义务的过程中不受拘束，物业公司入户维修的过程中应当秉承合理、恰当、适度的原则，采用损失最小、最有利于恢复原状的措施，兼顾服务公共利益与保护私人利益，如造成不必要、不合理损失，业主有权利寻求赔偿。本案对于引导社区运用法治思维、方式化解矛盾具有示范意义，有利于从源头预防类似纠纷，营造团结互助和谐的社区环境。

改造房屋需要遵守业主公约

王某某诉北京大西洋物业

管理有限公司物业服务合同纠纷案

基本案情

2017年12月，王某某购买了位于北京市朝阳区某小区某号楼某层03房屋（以下简称03房屋），并于2017年3月9日取得不动产权证书。北京大西洋物业管理有限公司（以下简称大西洋公司）系03房屋所在小区的物业服务单位。2017年7月，在王某某对涉案房屋进行装修过程中，大西洋公司提出涉案房屋所在小区的业主公约明确规定业主不得擅自变更房屋的结构和外貌，故通知王某某不得封闭阳台，并将其封闭阳台所用的玻璃扣留。

现王某某认为阳台为建筑物的专有部分，作为业主，有权对阳台进行处置，是否封闭阳台应由业主自行决定，大西洋公司无权干涉，更无权扣留个人财物，故要求判令：1.大西洋公司无权干涉其封闭自家阳台；2.大西洋公司返还宽50厘米、长2米的十块玻璃。大西洋公司则认为王某某作为业主应当遵守业主公约，业主公约经过了建筑面积过半及业主人数过半的同意也进行了备案，约定业主不得擅自变更房屋的结构和外貌，其作为小区的物业管理公司，有权对业主违反业主公约的行为进行制止。因此不同意王某某采取封阳台的措施，也不同意返还王某某的玻璃。

裁判结果

北京市朝阳区人民法院经审理认为，王某某要求判令大西洋公司无权干涉其封闭阳台，实质是要求排除大西洋公司对其封闭阳台行为的妨碍。2005年5月18日，涉案房屋所在小区的业主大会制订《业主公约》，公约第三条规定：“按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位共用设施设备……不擅自变更房屋结构、外貌和用途；占用共用部位和共用设施设备；利用共用部位搭建建筑物、构筑物等”。根据涉案房屋所在小区的业主公约规定，业主不得擅自变更房屋结构、外貌和用途，王某某封闭涉案房屋的行为确会对房屋的外貌产生影响。

王某某作为小区成员之一，应遵守小区业主公约。大西洋公司作为涉案房屋所在小区的物业服务公司，有义务劝阻小区业主采取的违反业主公约的行为，故对王某某要求判令大西洋公司无权干涉其封闭阳台的诉讼请求不予支持。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。王某某系涉案玻璃的所有权人，大西洋公司扣留其玻璃缺乏法律依据，故对王某某要求大西洋公司返还玻璃的诉讼请求予以支持。判决：一、北京大西洋物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还王某某玻璃十块；二、驳回王某某的其他诉讼请求。

典型意义

本案是一起讨论业主专有权行使是否应受到限制的典型案例。业主是否可以改造自家阳台，常常成为业主与物业公司之间争论不休的问题。到底是优先保护业主对阳台专有空间的利用，还是优先考虑小区整体外立面的管理，在实践中也常引起争议。

本案中，王某某与大西洋公司签署的物业服务合同是双方真实意思表示，关于合同中 “禁止改造或封闭阳台” “不得擅自变更房屋的结构和外貌”的约定，双方均已知悉且应自觉遵守。虽然生活中，部分业主认为此条款为格式条款，但是综合来看，这样的规定并没有排除业主对阳台的占有、使用等主要权利，也未加重业主的责任和义务，因此当属有效。

业主公约是全体业主的自治规则。公约中约定了“不擅自变更房屋结构、外貌和用途”，则可视为业主公约对小区整体利益与个人利益作出了相应的平衡。在现代的居住小区中，业主专有部分常依赖于其他业主的专有部分以及全体业主共有部分才能存在，如果不对专有权的使用加以合理限制，很容易侵犯他人的专有权以及全体业主共有权。从这个角度而言，对专有权的限制恰恰是为了更好地维护业主之间的共存关系。

王某某封闭自家阳台的行为影响到了外立面的整体设计与管理，导致外立面美观度与建筑物整体经济价值的降低，大西洋公司有权干涉其封闭阳台的行为。需要注意的是，对于大西洋公司而言，应当按照物业合同的规定采取合理、恰当的措施，比如告知、劝说和建议等方式督促业主改正，其私自扣留业主玻璃的行为缺乏法律依据。本案的裁判结果对于规范业主专有权的行使、创设和谐的共有生活秩序、协调个体和团体利益的平衡都有着重要意义，彰显了法院在优化社区治理过程中的积极推动作用。

业主在自有开放性车位

搭建升降停车设备

应当依法依约

北京万科物业服务有限公司

诉王某等排除妨害案

基本案情

被告王某与被告胡某某系原告北京万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）提供物业服务的某小区701号房屋的业主，同时也是323号、324号车位的产权人。二被告自2015年7月28日起在323号、324号车位上自行搭建了升降停车设备。

万科公司表示，王某、胡某某的行为违反了《某小区业主公约（草案）》载明的禁止擅自在车位上安装设施的规定，且王某、胡某某在搭建升降停车设备前未征得万科公司或某小区业委会的同意。其行为侵害了某小区业主的利益，故诉至法院要求王某、胡某某拆除搭建于涉案车位上的升降停车设备。

王某、胡某某辩称《某小区业主公约（草案）》限制了业主权利应为无效。其搭建的升降停车设备位于自有产权车位范围内，未侵害其他业主权益，且根据北京市政府相关部门规定，为解决停车难的问题，鼓励社会、个人、集体投资建设升降停车设备，因此其行为是符合规定的，不同意拆除。

案件审理中，法院组织双方到323号、324号车位进行现场勘验，查明如下事实：1. 323号、324号车位是两个相邻的开放性车位，位于该单元楼的公用楼梯旁；2.王某、胡某某在323号、324号车位上各搭建了一个升降停车设备，一共停放了四辆车，均为王某、胡某某家庭自用车辆；3.升降停车设备中钢立柱所使用的支撑钢钉入了墙面，占用了公共区域；4.升降停车设备使用的是380伏电，王某、胡某某将电路从二层的自有房屋电表穿过公用的楼梯和墙体引入地下一层。

裁判结果

北京市朝阳区人民法院经审理认为，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，但业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

本案核心争议焦点有二：一是王某、胡某某在323号、324号车位上搭建的升降停车设备是否损害了其他业主的合法权益。本案中王某、胡某某搭建的立体停车设施固定于车位的划线区域内，但经法院组织现场勘查，二人所搭建的升降停车设备所使用的支撑杆和电路均占用了业主共有区域，在未取得业委会同意的情况下，其行为侵犯了其他业主对共有部分的权利；其次，王某、胡某某擅自将380伏电路穿过公用的楼梯和墙体引入地下一层，存在安全隐患，对其他业主的人身安全存在巨大风险；此外，王某、胡某某将未经过相关部门验收的升降停车设备安装在开放性的车位上，会给途经车位的行人的人身安全带来不可预料的风险。因此王某、胡某某的行为侵害了其他业主的合法权益。

二是当小区公约对业主行使业主专有权设定限制时，业主是否需要遵守小区公约。对此，北京市朝阳区人民法院认为，业主对专有部分的利用，往往涉及小区整体业主与个别业主之间的利益平衡问题，因此，业主在行使业主专有权时不能仅仅依据权利归属状况，还必须要遵守小区管理规约的相关规定。故王某、胡某某作为323号、324号车位的产权人，有权使用并处分车位，但在使用车位的过程中应当遵守《某小区业主公约（草案）》。现《某小区业主公约（草案）》已经载明禁止擅自在车位上安装设施，王某、胡某某作为某小区的业主亦应据此履行义务。

综上，北京市朝阳区人民法院判决：被告王某、胡某某于本判决生效之日起三十日内将安装于某小区323号、324号车位上的升降停车设备拆除。后王某、胡某某、万科公司均未提起上诉，该判决现已发生法律效力。

典型意义

本案涉及开放性车位的立体空间权利边界的确定问题。开放性车位仅通过在地面划线的方式与其他空间区分开来，其所对应的地面空间范围较为明确，而对于开放性车位上的立体空间范围如何确定尚无具体规范。《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”。考虑到开放性车位四周均未封闭的特性，其权利边界不能仅仅依据车位的权利归属状况判断，亦需要考虑小区整体业主与个别业主之间的利益平衡。

具体来说，需要结合业主的生活需求、车位的实际使用情况、开放性车位所处的位置、该地区的整体规划等因素加以综合衡量，从而确定开放性车位的立体空间专有权的权利边界。

物业公司催缴物业费

要依法办事、有理有节

乐生活公司诉蓝逸幼儿园物业纠纷案

基本案情

北京市平谷区迎宾花园小区由北京北宇物业服务公司提供前期物业服务。蓝逸幼儿园位于该小区11号楼，且物业服务收费价格为每月每平方米1元（商业物业收费标准）。后北京北宇物业服务公司撤离迎宾花园小区。2017年5月19日，迎宾花园小区业主委员会通过公开选聘的方式，与乐生活公司签订《北京市物业服务合同》，合同约定了物业费缴纳内容，如业主未能按时足额交纳物业服务费，应当支付违约金。

2017年9月15日，乐生活公司向蓝逸幼儿园催缴物业费，双方就物业费交纳数额问题产生争议。蓝逸幼儿园被断电约40分钟，民警出警后，乐生活公司为蓝逸幼儿园恢复供电。此外，蓝逸幼儿园屋顶存有多处漏水，向乐生活公司反映后，乐生活公司认为蓝逸幼儿园系独栋房屋，不属于其服务范围而未予处理；蓝逸幼儿园东侧的物业用房外墙皮脱落，脱落的墙皮落入园内，蓝逸幼儿园反映后，乐生活公司认为外墙脱落问题需动用公共维修基金，不属于其服务范围，未予处理。

因蓝逸幼儿园未交纳物业费，乐生活公司起诉要求蓝逸幼儿园支付2017年5月22日至2018年5月21日的物业服务费64 899.12元，并支付违约金。

蓝逸幼儿园认为，乐生活公司与业主委员会签订的物业服务合同对其没有约束力，且是无效的；其用房的规划用途就是幼儿园，系公益性事业单位，乐生活公司按照商业物业标准收取物业费不合理；且乐生活公司服务存在明显问题。因此，蓝逸幼儿园不同意交纳物业费。

裁判结果

北京市平谷区人民法院经审理认为，迎宾花园业主委员会系经业主大会选举产生，其在征求广大业主意见后，与乐生活公司签订物业服务合同，符合法律规定，是合法有效的，该合同对乐生活公司以及全体业主均具有约束力，双方均应依照该合同履行各自义务。乐生活公司在签订物业服务合同后，为迎宾花园小区提供了物业服务，包括蓝逸幼儿园在内的业主或物业使用人享受了物业服务，即应当按照物业服务合同交纳物业服务费。蓝逸幼儿园主张其为公益性幼儿园，与事实不符，其商品房买卖合同亦约定按照商业物业的标准交纳物业费，其不同意按照商业物业标准交纳物业费的理由不成立。

乐生活公司在就物业费交纳问题与蓝逸幼儿园发生争议后，擅自给蓝逸幼儿园断电，行为明显不当，且其为蓝逸幼儿园提供的物业服务存在一定瑕疵，未完全履行物业服务义务，故对于其应向蓝逸幼儿园收取的物业费数额应予酌减，对于乐生活公司主张的违约金不予支持。

应当指出，物业公司与广大业主应当相互配合，才能实现好双方的利益。广大业主应当及时交纳物业费，才能保障物业公司正常运行，为广大业主提供更好的服务。物业公司在提供物业服务的过程中，应当积极为业主提供服务，解决困难，遇到问题与业主积极沟通，不断提高物业服务水平，与广大业主共创和谐社区。

法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、蓝逸幼儿园支付乐生活公司2017年5月22日至2018年5月21日期间的物业服务费共计51 919.3元；二、驳回乐生活公司的其他诉讼请求。

蓝逸幼儿园不服一审判决，提起上诉后，北京市第三中级人民法院维持原判。

典型意义

为了提高效率以及维护全体业主的整体利益，由共同选举产生的业主委员会代为行使部分权利，既是法律规定，也是现代城市生活需要。业主委员会的行为，代表全体业主的整体利益，但不一定符合每一位业主的意愿和利益，业主即使不满意，也应服从和遵守业主委员会的决定，这就是物业管理中的社会规则。

本案中，迎宾花园小区业主委员会代表全体业主通过公开选聘的方式与乐生活公司签订的物业服务合同，虽然没有每一位业主签字，但对每一位业主发生法律效力。蓝逸幼儿园作为业主之一也必须遵守这份合同中载明的权利义务。

在蓝逸幼儿园不同意交纳物业费的情况下，乐生活公司应当通过正当途径解决，而不能损害业主的基本权利。本案中，乐生活公司进驻迎宾花园小区后，通过加强管理，使小区的环境、秩序都有了明显改善，这些努力得到了大部分业主的认可，法院也给予了肯定。但是，乐生活公司在蓝逸幼儿园拒绝交纳物业费的情况下，不仅对蓝逸幼儿园反映的问题不予处理，还采取了断电的不当做法，侵害了蓝逸幼儿园的正当权利。乐生活公司的以上处理明显不当，该行为与其物业服务企业的身份不符，对此，法院给予负面评价，并因此扣减了20%的物业服务费，以此督促乐生活公司提高法治意识，正确处理纠纷。

从根本上化解物业纠纷，需要物业公司和广大业主都按照规则办事，积极履行各自的义务。很多业主不满物业服务，往往拒交物业费，物业公司收不上物业费，不仅无法实现利润，连正常运营都无法维持，导致服务水平进一步下降，影响业主的正常生活，造成业主更大的不满，进而形成恶性循环。本案的裁判可以引导广大业主和物业公司遵守社会规则，不因一己私利破坏规则，共同维护良好的物业管理秩序，最终使业主与物业公司双赢，让广大业主受益。

图片来源于网络

编写人：李甲军 丁楠/吴青沛 斯晓荷/李晓明

编辑：姚日辉 谢红果 汪希

物业案例分析1000例

来源：河南日报网

河南日报客户端记者 周青莎 通讯员 赵栋梁

近年来，物业服务合同纠纷案件持续增多，已成为人民群众反映强烈的问题之一。

全省法院通过完善繁简分流机制，把诉讼标的较小的物业纠纷案件纳入小额诉讼程序范围，利用信息化手段严格审限管理，做到简案快办；统一同类案件裁判思路，加强类型化调研指导，确保同类案件裁判标准统一。同时，法院不断完善多元化解机制，推动“三零社区”创建，努力把问题解决在基层、矛盾化解在基层。

2019年以来，全省法院共受理各类物业服务合同纠纷案件74647件，审结69475件，审结率93.07%。

物业服务不好，业主可以拒交物业费吗？物价费涨价物业自己说了算吗？社区居委会可以为小区选聘物业公司吗？10月20日，省高级人民法院召开新闻发布会，公布七起物业纠纷典型案例，告诉你这些问题的答案。

案例一

冯某与天某物业管理公司物业服务合同纠纷案

——物业服务存在质量瑕疵，业主不能拒交物业服务费，

但违约金可以据实减少

一、基本案情

天某物业公司系天某第一城物业服务单位，冯某系该小区业主。2011年5月24日冯某接收房屋时同天某物业公司签订《前期物业服务协议》一份，协议主要约定物业服务费收费标准是每月每平方米0.9元，物业管理服务费实行预交制度，每半年缴纳一次，冯某应在每半年的第一个月预交下半年的物业服务费和公摊能源费。逾期按所欠费用日万分之五收取滞纳金。冯某房产面积96.16平方米，自2014年1月1日至2018年12月31日冯某未交物业服务费，天某物业公司主张冯某拖欠金额5124元，违约金金额2376元。为此双方形成纠纷。

二、裁判结果

法院生效裁判认为，物业服务合同是物业服务企业与业主订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。天某物业公司与签订《前期物业服务协议》是有效合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。天某物业公司系经有权机关登记注册的物业管理公司，有权在经营范围内行使权利。天某物业公司已对冯某居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应的义务，冯某理应交纳物业管理服务费，拖欠不交已构成违约。冯某提供大量的照片和视频资料等证据证明天某物业公司在物业管理服务过程中存在瑕疵，对小区业主提出的问题，物业公司应当主动及时加以整改，承担养护、维修公共设施、设备的责任，对小区内私占公摊面积违章建筑，应及时制止，不听劝阻的，及时向有关执法部门报告，配合执法部门依法强制处理。天某物业公司应与业主一道共创文明、美丽、安全、和谐的小区。冯某作为业主，不能因物业公司个别地方做的不足，以拒交物业管理服务费的方式对抗物业服务瑕疵的行为，影响整个小区正常的物业管理，对天某物业公司要求冯某给付物业管理服务费5124元的诉讼请求，予以支持。对天某物业公司要求冯某承担滞纳金的诉讼请求，天某物业公司在提供物业服务时确实存在一定的瑕疵，为缓解双方的矛盾，促进天某物业公司重视物业服务质量，且双方合同中约定违约金过高，遂将违约金酌定为500元。

三、典型意义

物业服务合同关系中的物业服务企业与小区业主，朝夕相处，关系紧密，双方均应诚实守信地履行物业服务合同，物业服务企业应当为小区业主提供优质的物业服务，业主应当及时交纳物业费用，双方协调配合，共同维护小区的安全、卫生与秩序。如果发生纠纷，也应当互相理解，互谅互让，采取实事求是的态度解决纠纷，尽快恢复小区的安宁与和谐。

物业服务费是物业服务企业运营的基础，物业费的收取具有公共属性，业主不能仅凭个人感受拒绝接受服务或不予缴纳物业费，业主拒交物业费的抗辩应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵的情形。如果业主对物业服务不满意，就不交纳服务费，物业服务的质量肯定会无法维系，业主更不满意，更多的业主不交纳物业服务费，从而陷入恶性循环，最终受损害的是小区的全体业主，这也不符合业主不交纳物业服务费的初衷。从另一个方面讲，随着业主对美好生活的需求日益增长，物业公司也不应只关注收取费用，而应不断提高物业服务的质量，满足业主对小区安全、安定与美好环境的需要。如果因为提供的服务质量瑕疵，造成了业主的人身及财产损失，应当承担相应的法律责任。如果物业服务质量确实存在一定瑕疵，但尚不足以构成对物业服务协议的严重违约的，根据天某物业公司的违约程度，原审兼顾了双方的利益，对天某物业公司主张的违约金数额进行调减，此种处理理念与方式，符合实际，有利于督促物业服务企业提升服务品质，双方矛盾的化解。

案例索引

一审：商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初11827号民事判决

二审：商丘市中级人民法院（2020）豫14民终952号民事判决

再审审查：河省高级人民法院（2020）豫民申3192号民事裁定

案例二

许昌某华物业有限公司与赵某蕾物业

服务合同纠纷案

——未经法定程序讨论通过的物业服务费调整，

对业主不具有拘束力

一、基本案情

许昌某华物业公司系鄢陵县某水岸映象小区的物业公司，赵某蕾系该小区业主。2012年11月2日，双方签订物业管理服务协议，该协议约定了双方的权利和义务，约定了物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务费用及违约责任等事项；但该协议未约定合同变更、终止等事项。2018年9月28日，许昌某华物业公司在该水岸映象小区张贴《物业费用调整公告》对物业费做出调整。2018年10月至12月，许昌某华物业公司在水岸映象小区发放《许昌某华物业有限公司费用调整征求意见表》征求意见。2019年1月1日起，许昌某华物业公司开始按上调后的价格标准收取物业费用，因赵某蕾拒交，许昌某华物业公司提起诉讼。审理中查明，鄢陵县某水岸映象小区（一期），共有370户业主，建筑面积为48600多平方米，该小区未成立业主委员会。许昌某华物业公司在为水岸映象小区提供物业服务期间，对公司收益和支出情况未向该小区业主进行公示，该小区物业服务费用调价的相关事宜，许昌某华物业公司也未向政府有关物价部门备案。

二、裁判结果

生效裁判认为：物业服务费的调整属于物业管理区域内重大物业管理事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定及《物业管理条例》第十一条的规定，涉及物业费收费标准的调整，应当由业主共同决定，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。住建部[2009]274号文《关于印发业主大会和业主委员会指导规则的通知》第五十八条规定：业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。本案中，案涉小区尚未成立业主大会并选举业主委员会，应当由当地居委会代行业主委员会职责，在当地街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，与广大业主充分协商，对物业服务费的调整进行充分调查，广泛征求全体业主意见，并将调查结果向社区居委会和街道办事处进行报告，在经社区居委会及街道办事处均对调查结果予以认可，并同意上调小区物业费的情况下，进行物业管理费的调整。生效判决认定其未经充分协商，驳回了许昌某华物业公司调价部分的诉讼请求。

三、典型意义

物业服务收费是维系物业服务企业提供物业服务，小区正常运转的基础。物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业应当依据合同约定提供物业服务并收取物业服务费用。收取合同约定以外的费用，缺乏合同依据，不应当支持。但是在遇到物业服务成本上涨的情况下，根据市场变化，也可以申请调整物业收费标准，但物业服务费的调整涉及广大业主利益，应当遵循正当程序原则，确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会充分讨论协商，并经业主大会同意；没有成立业主大会的，则需经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。否则，则因调整程序不合法，不能得到法律的支持。

案例索引

一审：许昌市鄢陵县人民法院（2020）豫1024民初1907号民事判决

二审：许昌市中级人民法院（2020）豫10民终2626号民事判决

再审审查：河南省高级人民法院（2021）豫民申3411号民事裁定

案例三

刘某与新时代社区居民委员会、人文物业公司确认合同无效纠纷案

——居民委员会有权为未成立业主委员会的小区选聘

临时物业公司

一、基本案情

新时代小区未成立业主委员会，2016年5月20日，新时代社区居委会与人文物业公司签订《新时代小区临时物业委托服务协议》，约定由人文物业公司为涉案时代小区提供物业服务，约定了物业服务内容、服务期限、服务费用、物业的使用与维护等。刘某系该小区12幢3单元6层东北号业主，其起诉请求：确认新时代社区居委会和人文物业公司签订的《临时物业委托服务协议》无效。

二、裁判结果

一审法院认为：在案涉小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，居民委员会与人文物业公司签订《新时代临时物业委托服务协议》，委托人文物业公司对小区临时进行前期物业服务管理，并无不当，关于该协议系非法协议的主张不成立。如案涉小区业主不同意人文物业公司对小区继续进行物业服务管理，可以依法更换、选聘新的物业服务企业。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘某的诉讼请求。刘某不服，提起上诉。二审法院判决驳回上诉，维持原判。刘某仍不服，申请再审。

再审法院认为：在居民委员会是否具备选聘物业公司的职能上，本案根据《中华人民共和国城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。同时参照中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。认定居民委员会对辖区内小区具有一定管理职能，可以在特定条件下代行业主委员会职责，选聘小区物业公司为业主临时为业主提供服务。

对于居民委员会与人文物业公司签订的《新时代小区临时物业委托服务协议》的法律效力，该协议未损害社会公共利益，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。

三、典型意义

居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。根据国务院《物业管理条例》和我省《物业管理条例》的规定，街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调成立业主大会，选举业主委员会，监督业主大会和业主委员依法履行职责，协调物业管理与社区建设的关系。居（村）民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理的相关工作。业主大会和业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，接受居民委员会的监督与指导。且国家住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定，因客观原因未能选举产生业主委员会，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会职责。因此，居民委员会对没有成立业主委员会的小区，在特定的情况下，可以代行业主委员会职责，对小区事务进行一定的管理，如选聘物业公司为业主提供物业服务。初衷是为小区业主提供基本的物业服务，有利于广大业主的利益。

本案例肯定了居民委员会在特殊情况下为辖区内小区临时选聘物业公司的行为的有效性，对于维护小区的秩序维护、和谐稳定，居民的安居乐业具有积极的意义，也是推进建立共建、共治、共享基层治理的具体实践。

案例索引

一审：郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初9098号民事判决

二审：河南省郑州市中级人民法院(2019)豫01民终23868号民事判决

再审审查：河南省高级人民法院（2020）豫民申1375号民事裁定

案例四

刘某丽与某弘物业公司物业服务合同纠纷案

——单一业主作出的解除物业合同的意思表示并不直接产生

合同解除的法律效力

一、基本案情

2014年1月19日，某弘物业公司（甲方）与刘某丽（乙方）签订《前期物业服务协议》，其中第五条约定的有偿服务费包括车位维护费用，地下停车场、车库车位为80元／席／月，业主不按照协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求补缴并从逾期之日起按照每日3‰交纳违约金。因车位交付纠纷，刘某丽将开发商河南某弘实业有限公司诉至一审法院，该院于2019年4月20日作出另案判决，认定刘某丽的车位交付时间是2017年年底。刘某丽至今未缴纳过车位维护费，某弘物业公司催缴未果提起本案之诉，请求：依法判令刘某丽向其支付物业服务费用2720元，违约金4174.1元（违约金暂计至2019年5月31日，实际主张至付清物业服务费之日），共计6894.1元。

二、裁判结果

法院生效判决认为，某弘物业公司为案涉小区提供了物业服务，刘某丽理应支付物业费。因刘某丽未按时缴纳车位维护费，构成违约，刘某丽应向某弘物业公司支付1440元车位维护费并承担年利率5%的利息。关于刘某丽主张其不应当承担2018年11月20日之后的车位维护费的问题，因刘某丽存在违约行为，且刘某丽主张已经解除合同的依据不足，不予支持。

三、典型意义

随着城市汽车保有量的增加，民众对车位的需求量上升，开发商在规划中即把小区车位规划作为重要的组成部分。但小区建成交付后，车位维护费或车位管理费的缴纳也成了物业服务企业与业主之间容易发生争议的热点问题。因此，各方在签订物业服务合同或前期物业服务合同时，更加注重了对收取车位服务费的协商约定。如果当事人在合同中明确约定了业主应当支付车位维护费，并且内容也不违反法律法规强制性规定的，就应当诚信履行合同义务。如果业主不按照约定支付车位维护费，物业服务企业起诉请求业主支付车位维护费的，应当依法予以支持。

物业服务企业的管理水平，关乎业主的居住环境和切身利益，业主依法享有选聘和解聘物业服务人的权利，但是物业服务合同实质上应当是业主群体与物业服务企业之间的合意与安排，物业服务合同的解除权利也是全体业主享有的权利，选聘与解聘物业服务企业属于业主共同决定的事项，并且还要符合法定程序。单一业主作出的解聘物业服务企业或解除物业合同的意思表示，并不直接产生解聘的法律效力。本案中，刘某丽以其已告知某弘物业公司解除合同为由，主张不应支付2018年11月20日之后的车位维护费，不予支持。

案例索引

一审：郑州高新技术产业开发区人民法院（2019）豫0191民初29745号民事判决

二审：郑州市中级人民法院（2020）豫01民终4570号民事判决

再审审查：河南省高级人民法院（2020）豫民申8194号民事裁定

案例五

某谷物业公司与某谷时代广场二期业委会、

某鼎物业公司物业服务合同纠纷案

——前期物业公司无权对业主大会选聘物业公司的决定行使撤销权、退出物业服务的企业应当向业主移交物业设施及资料

一、基本案情

2007年1月1日，某谷物业公司与新乡某谷房地产开发有限公司签订《前期物业管理委托合同》，就某谷物业公司对某谷时代广场二期提供前期物业管理服务，明确管理期限自合同生效之日起至该小区业主委员会与其所选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同生效之日止。2018年2月11日，某谷时代广场二期召开第二届业主大会，选举产生了二期业委会，并向所在街道办备案。二期业委会多次书面通知某谷物业公司对业主反映的“电梯故障，限制业主充水、充电，监控设备故障”等问题进行整改，但双方协商无果。2019年3月8日二期业委会发出“关于召开新乡市某谷时代广场二期全体业主（楼长）代表大会的公告”，准备召开业主（楼长）代表大会，对小区选聘新物业管理公司等有关事宜进行表决。2019年3月31日，二期业委会发出公告载明“……业主代表大会同意并授权二期业委会全面向社会公开、公平、公正以招标、议标、邀标的方式进行重新选聘新的物业公司，本结果公告之日起由业主委员会立即执行……”,公共上显示有该小区所在办事处监督员范某、张某，社区监督员齐某、崔某的签字。该公告内容系打印，未加盖所在社区、办事处的公章，监督员亦未签章。

2019年4月18日，二期业委会与某伟招标有限公司签订招标代理合同，委托该公司为案涉小区二期物业管理项目实施招标。2019年4月22日二期业委会向某谷物业公司发出邀请函，邀请其报名参加小区物业服务项目的投标工作。2019年5月16日，某鼎物业公司中标，于2019年5月29日与二期业委会签订物业服务合同。二期业委会提供的二期业主代表（楼长）授权委托书中载明的委托期限为自2018年1月29日起至2023年1月28日止，多处出现一人书写、代签、代投的情况。另案业主李某、赵某等提起业主撤销权之诉，二审法院于2021年4月1日作出判决，认为无充分证据证明二期业主大会作出的选聘新物业服务企业的决定违反法律规定，判决驳回李某、赵某等的诉讼请求。

二期业委会于2019年8月21日提起本案诉讼，要求某谷物业公司撤离该小区，并移交相关资料及设施等。

二、裁判结果

生效裁判认为：案涉前期物业合同约定物业服务期限至二期业委会与其所选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同生效之日止。2019年5月29日，二期业委会经公开招标的形式已另行与某鼎物业公司签订物业服务合同，某谷物业公司未能中标，至此案涉前期物业合同因合同约定的条件成就而终止，且生效判决也驳回了该小区业主要求撤销二期业主代表大会决议的诉请，故二期业委会要求某谷物业公司搬离涉案小区，并向其移交物业服务用房及监控设施,于法有据。另《物业管理条例》规定,在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料等物业管理所必需的资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会，二期业委会要求移交上述相关资料，符合规定应予支持。某谷物业公司搬离涉案小区，应对案涉车库进行移交，但所涉行为不得侵害建设单位的相关合法权益。二审法院判决撤销一审判决，某谷物业公司搬离案涉小区，并向二期业委会移交物业服务用房、监控设施、地下车库及物业管理资料等。

三、典型意义

当建筑建成后，需要开始对建筑物及相关设施进行管理，且随着业主逐步入住，卫生、安保、停车等相关服务需求同步产生，因此在初期甚至开发商销售房屋的相当长一段时期内，由建设单位先行选择物业服务企业并与之签订前期物业服务合同是惯常做法。但法律对此类合同进行了一定的约束，即前期物业服务合同在约定期限届满或期限虽未满但业主委员会与其他物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

业主有权作出选聘新物业公司的决定，按法律规定要符合专有部分占建筑物总面积及业主人数占总人数“双过半”要求。如果主张未达此要求，涉及的法律问题是合同是否可撤销而非合同本身是否生效。根据《中华人民共和国民法典》的规定，对业主大会作出选聘物业服务企业的决定，及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同提出异议，并行使撤销权的主体是小区的业主而非提供前期物业服务企业。

物业服务企业交接在形式上表现为原企业退出物业服务区域等，但本质上是物业企业移交物业管理权。这些义务并非源于当事人合同约定，而是源于法律的规定，对该义务的理解应为法定义务。因此，物业服务合同终止后物业服务企业应当履行的后合同义务主要有退出物业服务区域、移交物业服务用房、相关设施、资料等。

案例索引

一审：新乡市红旗区人民法院（2020）豫0702民初7264号民事判决

二审：新乡市中级人民法院（2021）豫07民终1475号民事判决

再审审查：河南省高级人民法院（2021）豫民申5482号民事裁定

案例六

某友物业公司与王某轩物业服务合同纠纷案

——业主委员会选聘新的物业公司后，原物业公司拒不退出，

无权继续收取物业费

一、基本案情

2014年5月16日，某友物业公司与海某汉都小区业主委员会签订《海某汉都物业服务合同书》，并二次续签。2018年4月26日，信阳市某友物业公司在小区公告栏发布《海某汉都全体业主告知书》，声明物业服务合同到期后，如在2018年5月10日前未召开业主大会决定续签物业服务合同，其届时将依约退出服务。后双方未续签合同，某友物业公司也未退出物业服务。双方多次协商未果后，2018年7月22日，海某汉都业主委员会向某友物业公司书面告知解聘之。2018年8月2日，海某汉都业主委员会发布选聘新物业公司的公告。期间，因某友物业公司退出小区及办理交接手续等事宜，双方发生争议，多次前往相关办事处、居委会等部门协调。新物业某智慧服务公司于2018年12月份正式入驻该小区。

王某轩为该海某汉都小区业主，因对物业服务不满意，从2014年4月28日起未交纳物业费用，并于2018年12月15日将8月至12日的水费交给小区业主委员会。某友物业公司将王某轩诉至法院，请求依法判令：王某轩支付拖欠的2014年4月28日至2018年11月28日的物业服务费4875元及利息；拖欠的水费及利息。

二、裁判结果

法院生效裁判认为：关于某友物业公司是否有权主张2018年4月29日至2018年11月28日的物业服务费。《最高人民法院的解释》第十条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，不予支持。本案中，2018年4月29日至2018年11月28日，双方签订的物业服务合同到期后，小区业委会虽尚未和新的物业服务公司签订物业服务合同，但已明确要求某友物业公司退出物业服务区域，某友物业公司仍请求该期间的物业费，无法律依据，不予支持。

关于物业服务费的标准，某友物业公司的物业服务虽存在一定瑕疵，但基本完成了物业服务合同约定的服务事项，综合考虑案涉因素，对物业费已酌情予以调整，在原收费的基础上扣减20%。扣除2018年4月29日至2018年11月28日期间的物业费，并扣减20%后，王某轩应缴物业费为3365元。

三、典型意义

实践中，一些物业服务企业缺乏服务意识，存在公共设施维护、垃圾清理不及时、车辆乱停乱放、安保措施不利等问题，法律规定，这种情况下，业主委员会有权解除、更换物业服务企业，物业服务合同期满后，业主委员会选择与新物业服务企业签订服务协议，原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、相关资料等交还给业主委员会或者新的物业服务企业，配合新物业服务企业做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。如果原物业服务企业不予配合物业设施及资料的移交，拒不退出小区，其无权要求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，还应当赔偿损失。

本案例，依法保障了业主委员会更换不称职的物业服务公司的权利，对物业服务企业继续占用小区物业服务设施，强行收取物业费的行为进行了否定性的评价，有利于做好新旧物业服务企业的移交工作，保证物业服务的质量与连续性。

案例索引

一审：河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初5072号民事判决

二审：河南省信阳市中级人民法院（2019）豫15民终5083号民事判决

案例七

某邦物业管理有限公司诉段某某等六人

物业服务合同纠纷案

——法官深入实地走访勘验就地调解六起物业纠纷

一、基本案情

2019年1月，许昌某邦物业管理有限公司与许昌市魏都区某泰家园业主委员会签订《物业服务合同》，由许昌某邦物业管理有限公司对某泰家园一期提供物业管理服务。该小区是惠民工程，住房系经济适用房，段某某等6人为该小区业主，其认为物业公司在车位、绿化、安全管理、收费标准、服务态度等方面存在很多问题，多次向社区反映，一直未得到妥善处理，联合起来以拒缴物业费的方式与物业公司对抗，个别业主拖欠物业费长达2年之久。许昌某邦物业管理有限公司与欠费业主多次沟通协商相关费用未果，于2021年6月分别将段某某6户业主诉至法院，要求业主缴纳物业费。

二、处理结果

许昌市魏都区人民法院受理该案件后，法官认真研判案情，本着减轻当事人诉累、节省司法资源、尽量一次性解决纠纷、避免出现矛盾裁判的原则，将6起案件合并进行审理，并分析形成裁判及解决问题的思路。首先到小区走访，积极与业主沟通，耐心倾听业主们的意见，并向业主讲解物业公司的工作职责、业主的权利义务，及不缴纳物业费的法律后果。同时，针对物业公司服务不达标而引起小区业主不满的情况，建议物业公司制定整改报告的同时酌情降低一些费用，并敦促他们重视业主需求，畅通沟通渠道，完善物业服务，经过多轮沟通，最终促使双方达成一致意见，物业公司表示会认真听取业主意见，切实履行整改报告，提升服务质量，6户业主主动向物业公司按照双方约定的标准支付了相关费用，物业公司申请撤诉，本案得以顺利调解结案。

三、典型意义

本案集中表现出了物业纠纷案件的特点，即群体性，本案起诉的业主有6名，但背后是大量潜在未起诉的业主，案件的处理具有较强的示范效应，处理不慎，就可能引发群体性矛盾纠纷；物业服务企业与业主朝夕相处，“冰冻三尺，非一日之寒”，通过审判，修复关系、重建信任，才是化解矛盾纠纷的终极目的。

本案的处理也集中体现了人民法院处理物业纠纷的工作理念与方法。合议庭接到案件后，就确立了强化调解，帮助当事人理顺情绪，解开心结，实质化解矛盾纠纷的工作思路，在正式开庭前，深入社区进行走访，现场勘察物业服务现状，与小区业主、物业企业深入沟通，准确把握双方矛盾的根源、起因和症结。在充分了解情况、查清事实的基础上，就地展开调解和普法宣讲工作，最终促成双方互相理解，互谅互让，达成了调解协议，6起纠纷及潜在的大量纠纷得以一揽子圆满解决。当事人冒雨给法官送来“人民公仆执法为民”的锦旗。该系列案件的圆满处理，既解决了长期困扰双方的物业服务质量不高、物业费收不上来等实际问题，也给小区居民上了一场生动的普法教育课，为构建“和谐社区”、“无讼社区”注入了强大法治力量。

一审法院：许昌市魏都区人民法院（2021）豫1002民初2699号民事调解书

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物业案例100例经典

1.物业服务企业未及时消除小区安全隐患致业主财产损害后，应承担违约责任，对业主损失进行赔偿—陈某豪与南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案【《最高人民法院公报》2013年第5期】

案例要旨：物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的，物业服务企业可以负责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务，而第三人侵权是不可预见、不可避免的。价值较大的财物在受损后，虽经修复，但与原物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且在人们心理上价值降低，这就是价值贬损，按照违约责任理论，承担违约责任的方式首先是恢复原状，而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。房地产开发企业作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。

2.在没有约定的情况下，共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生的收益属全体业主所有，物业服务企业享有一定比例的收益—无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案【《最高人民法院公报》2010年第5期】

案例要旨：根据《中华人民共和国物权法》第七十二条（现为《民法典》第273条）的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理(包括前期物业管理)期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。

3.业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对全体业主具有约束力—杭州钱塘物业管理有限公司诉王某凤物业服务合同纠纷案【《人民法院案例选》2015年第4辑】

案例要旨：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务的对象系小区全体业主，个别业主对物业服务合同履行所持异议不能代表全体业主的意见，不足以作为个别业主不缴纳物业费的合理理由。<br/>

4.物业交接是物业服务合同的附随义务—厦门海沧大永固大厦业主委员会与厦门海投物业公司物业服务案【《人民法院案例选》2010年第3辑】

案例要旨：物业交接是物业公司在物业服务合同终止后必须承担的义务，该义务实际上即法律所规定的“附随合同义务”，物业公司为履行该义务给业主造成损害的，应承担赔偿责任。前期物业管理中，业主委员会未备案成立前，物业公司在物业服务合同终止仍应当履行交接义务，此时，其应当将物业管理移交给委托人即开发商。

5.物业服务合同终止后，就公共维修基金的档案资料返还而言，业委会具有诉讼主体资格—厦门市怡和大厦业主委员会诉厦门海谊楼宇经营管理有限公司物业服务合同案【《中国审判案例要览》刊载案例】

案例要旨：业委会在维护全体业主的利益时，可以代表全体业主管理和接收公维金的档案资料，且由于公维金的档案资料所有权属于全体业主，而业委会收回这些档案资料是维护业主的权利，也是全体业主行使权利的表现，另，在物业管理服务合同终止时，将这些档案资料移交给业委会代管，也有利于在聘请新物业管理公司时将这些资料移交给新物业管理公司代管。因此，业委会应有诉讼主体资格。

6.物业服务企业基于物业服务合同对小区业主共有的停车位进行管理的，不因管理行为当然获得收取停车费的权利—海安天宝物业有限公司诉徐某术、袁某丽物业服务合同纠纷案【《人民司法.案例》2018年第29期】

案例要旨：商品房小区地面停车位，不论是规划停车位还是临时停车位，如设置在业主共有的小区地面，开发商与业主没有特别约定，又不能办理专有产权登记，根据物权法第七十四条第三款（现为《民法典》第275条）规定，应当属于小区业主共有。物业服务企业基于物业服务合同对小区停车位进行管理是应尽的合同义务，不因管理行为当然获得收取停车费的权利。如其收费既无物业服务合同依据，又无停车位权利人的授权，业主以其擅自扩大收费范围、违规收费为由抗辩的，人民法院应予支持。

7.业主大会未成立情况下，物业服务企业未与业主协商单方申请备案调整的物业费价格标准对业主没有约束力—曲靖佳恒物业服务有限公司诉王某敏、陈某物业服务合同纠纷案【《人民司法.案例》2018年第5期】

案例要旨：业主并不直接参与前期物业合同的订立，根据《物业管理条例》第二十五条的规定，房屋买卖合同应当包含前期物业合同内容，前期物业合同因此转化为买卖合同对业主产生效力。同时，基于物业服务的公共性，业主通常在事实上接受了物业服务，在纠纷发生前，业主可能实际交纳了物业费，可视为业主以其行为认可了与物业服务企业间的合同关系。物业费价格的调整属于对合同内容的变更，任何一方需变更合同内容，均需与合同相对方协商达成一致才可。在业主大会未成立情况下，物业服务企业未与业主进行协商，单方申请备案调整的物业费价格标准对业主没有约束力。

8.业主驾驶车辆多次不按规定停放且不听合理劝导，又拒绝签署遵守管理公约承诺的，物业有权依据管理公约对违停车辆实施管理，并将其车辆自动识别信息删除的—周某等诉物业公司物业服务合同纠纷案【人民法院报 2020年7月23日第3版】

案例要旨：物业公司为解决因车多位少引发的停车纠纷，在结合业主建议以及相关部门调处意见的基础上，制定了车辆管理公约，并经意见征集，获得三分之二以上的业主赞成的，该车辆管理公约对小区业主均具有约束力。业主驾驶的车辆多次不按规定停放且不听合理文明劝导，又拒绝签署遵守管理公约的承诺书，为确保小区消防安全，物业依据管理公约对违停车辆实施管理，并将其车辆自动识别信息删除的，并无明显不当。业主要求小区恢复其车辆自由出入小区的权利的，人民法院不予支持。

9.物业费的支付不以实体房屋的存在为必要条件—某物业服务有限公司诉张某物业服务合同纠纷案【《人民法院报》2011年12月01日第7版】

案例要旨：分析原房屋占用范围内的土地上实际已不存在房屋时，于房地产登记机构登记的房地产权利人是否仍负有交纳物业费的义务问题，应从三个方面进行考量，一是实际不存在房屋是否影响登记权利人的业主资格;二是物业服务企业与业主之间的物业服务合同在相关期间是否存在;三是物业服务企业是否依约完成物业服务内容。案涉原房屋土地上虽不存在房屋实体，但张某买房时对此明知并登记为权利人，该责任不在物业服务企业，且物业对业主的服务义务并不因房屋不存在而消失。物业费的减低以服务存在瑕疵为前提，物业公司已适当履行了物业服务义务，张某作为业主理应支付相应物业费，不存在房屋实体不能构成免除业主交纳物业费义务的理由。

10.物业公司在“选择性欠费诉讼”胜诉之后，法院对物业公司提起的群体性欠费诉讼案件，如何正确适用“同案同判”的裁判规则—广州市科泉物业管理有限公司诉刘某军、李某玲物业服务合同纠纷案【《人民法院案例选》2012年第1辑】

案例要旨：虽然“同案同判”要求司法裁决在坚持整体性观念的前提下保持裁决的横向平衡和纵向延续，但每件案件均应“以事实为依据、以法律为准绳”作为司法裁决的基本尺度，力求实现司法公正。由于物业公司前后诉讼具体情况不尽相同，因此，在个案的审理中，不应完全拘束于已经生效的判决，要准确分析个案的具体情况，以解决问题，化解矛盾为主要目标，确保个案审理具备良好的法律效果和社会效果。

来源：走近民法典

物业案例分析题及答案

近日，未央法院发布《涉商品房买卖、物业服务合同纠纷十大典型案例》。十大案例具有代表性强、覆盖面广、关注度高等典型特征，是对过往未央法院法官智慧结晶的体现和未来司法裁判的有力指引。

【案情简介】

原告张某与被告西安某房产公司签订《商品房买卖合同》，对房屋位置、单价、面积、交房时间等内容进行了约定，并约定原告于2019年9月20日付清总房款的50%计487309元，余款于《商品房预售许可证》办理后做银行按揭。后被告未按照约定时间交房，原告以被告出卖房屋时未取得《商品房预售许可证》为由诉至法院，请求确认双方之间签订的《商品房买卖合同》无效、被告退还购房款并支付资金占用利息。

【裁判结果】

法院经审理认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已按照约定收取了部分购房款，故该合同依法应认定为商品房预售合同。目前被告仍未取得商品房预售许可证，故案涉《商品房买卖合同》依法应为无效。合同无效，因该合同取得的财产应当返还，但因原、被告买卖未取得《商品房预售许可证》的房屋均存在过错,酌定被告按照活期存款利率向原告支付利息。遂判决：一、原告张某与被告西安某房产公司签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告西安某房产公司返还原告张某购房款487309元，并支付以487309元为基数，按照中国人民银行同期活期存款基准利率自2019年9月20日计算至实际付清之日止的利息。

【法条索引】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。

【典型意义】

商品房买卖合同无效后开发商将需承担返还购房款、赔偿损失等民事责任，还可能面临没收违法所得、罚款等行政处罚，影响项目进展和企业经营。购房者则存在无法按时收房及办证等隐患，即便能够请求确认合同无效并返还购房款，但若购房者存在明知等过错，因合同无效造成的损失仍应按照过错比例自行承担一部分。本案依法认定未取得《商品房预售许可证》的商品房预售合同无效，判决开发商退还购房款，并根据开发商和购房者各自过错，合理认定资金占用损失的分担，既对开发商违约行为进行一定惩戒，亦让购房者对其明知无《商品房预售许可证》仍进行买卖的行为承担一定责任，能够对净化房产销售市场环境，促进开发商合规合法经营，提高购房者风险防范意识和防范能力起到积极作用。

【案情简介】

原告等业主购买被告甲地产公司开发的公寓，双方签订的《商品房买卖合同》中关于供暖费用的负担却出现了冲突约定，合同主文明确约定房屋交付时供热系统符合供热配建标准，供暖为中央空调，由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，而合同附件则约定“供暖设备，用户自理”。因合同签订前，业主们已按要求将供暖设施费用转给案外人乙装修公司，当看到合同正文中的上述约定时，均纷纷要求退还费用。协商无果之下，业主将甲地产公司、乙装修公司诉至法院，要求二被告退还供暖设施费用及资金占用利息。

【裁判结果】

法院经审理认为：业主与甲地产公司签订的《商品房买卖合同》系甲地产公司提供的格式条款合同，关于供暖设施费用的负担，合同正文与附件内容冲突，其中合同正文约定不利于地产公司，而合同附件约定不利于业主，甲地产公司亦未提供证据证明其已对合同正文及附件的内容向业主进行了合理提示与说明，故供暖设施费用的负担主体应为甲地产公司。法院遂判决被告甲地产公司向原告退还供暖设施费用及利息。宣判后，被告不服提起上诉，二审法院维持原判。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”

第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：……（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”

【典型意义】

在商品房销售过程中，开发商与购房人在签订商品房买卖合同示范文本外，另行签订补充协议对双方权利义务予以调整的情况本属常见。但若调整后权利义务过度失衡，则有违公平原则。开发商作为提供格式条款一方，在拟定的补充协议中，不合理限制购房人的主要权利、免除自身义务的条款，应认定为无效。本案判决开发商向购房人退还供暖设施费用及利息，有助于引导开发商公平拟定格式条款内容，对规范开发商销售行为，平等保护购房人和开发商的合法权益，具有积极作用。

【案情简介】

原告于某某与被告西安某置业公司签订《商品房买卖合同》，约定于某某购买西安某置业公司开发的某小区商品房一套，建筑面积430平方米。在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题，出卖人应履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担等。签订合同当日，被告西安某置业公司即将房屋交付于某某使用。于某某收房后发现二楼顶层漏水，且面积不断扩大，逐渐严重。2015年5、6月份，被告西安某置业公司进行维修未果。双方因赔偿问题无法达成一致意见，于某某遂诉至法院，要求西安某置业公司、西安某物业公司赔偿维修费用、租金损失和前期维修费用等。

【裁判结果】

法院经审理认为：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，被告西安某置业公司出售给原告于某某的房屋，经鉴定房屋防水工程存在缺陷，不能满足正常使用要求，故涉案房屋存在质量问题。于某某在保修期内提起诉讼，被告西安某置业公司作为出卖人，应依法承担修复或赔偿责任。遂判决被告西安某置业公司赔付原告于某某房屋修复返工费用、前期维修费用、房屋租金损失等共计80万余元，并承担鉴定费18万元。被告西安某置业公司不服提起上诉，西安市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。陕西省高级人民法院亦驳回了其再审申请。

【法条索引】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

【典型意义】

住房问题既是民生问题，也是发展问题。商品房质量直接关系人民群众的居住体验，关系老百姓的满足感、获得感、幸福感。近年来，因房屋质量问题引发的纠纷逐渐增多。本案判令开发商向购房者赔偿因房屋质量问题造成的重大损失，明确了开发商应当承担的赔偿责任范围，可以警示房地产开发企业诚信履约，提高交付房屋质量，避免产生房屋质量问题纠纷，造成扩大损失。同时也提醒广大购房者，在签订《商品房买卖合同》时务必注意房屋保修期，在收房时要对房屋进行全方位“体检”，确保收到一个“健康”房屋。收房后如若发现房屋存在质量问题，应及时在房屋保修期内向开发商主张权利。

【案情简介】

2018年3月29日，原告与被告某房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买某房地产公司开发的位于西安市未央区的一套房屋，合同总价为776052元，其中38万元由原告向被告西安某银行贷款。该笔贷款原告与被告某房地产公司、被告西安某银行签订了《个人购房借款/担保合同》。后因某房地产公司未能按时交付涉案房屋，原告提出解除该《商品房买卖合同》，西安仲裁委于2021年8月10日作出裁决书，裁决：确认原告与某房地产公司签订的《商品房买卖合同》于2021年4月21日予以解除。2021年8月23日,原告向某银行发送解除通知书，要求解除《个人购房借款/担保合同》并停止划扣。双方协商无果，引发诉讼。

【裁判结果】

法院经审理认为：原告与被告某房地产公司签订的《商品房买卖合同》已解除，致使原告与被告西安某银行签订的《个人购房借款/担保合同》的合同目的无法实现，原告享有法定解除权，有权解除《个人购房借款/担保合同》。合同解除后，西安某银行自原告银行账户处扣划的房贷月供应由某房地产公司向原告返还。对2021年9月2日后的房贷月供，应由某房地产公司向西安某银行支付。宣判后，被告某银行不服提起上诉，二审法院维持原判。

【法条索引】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。

第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”

【典型意义】

目前大多数家庭都会采取首付款+按揭贷款的方式购买房产，此模式下，存在三方当事人，即购房者、开发商、贷款银行，构成商品房买卖合同和商品房担保贷款合同两种法律关系，其紧密相连又相互独立，购房者办理按揭贷款的目的是为了解决购房资金不足的困难，所得贷款也由银行直接支付给开发商，购房者个人无法挪用。因此，若商品房买卖合同被解除，购房者对所购房屋的物权期待权无法实现，若还需由购房者向银行偿还贷款，明显加重了购房者责任，有违公平原则。本案判决充分考虑了商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免了因强调单个合同的相对性而造成的三方权利义务失衡，取得了“三个效果”的有机统一。

【案情简介】

2014年3月5日，原告某房地产开发公司与被告某置业公司就购买机械式停车位签订《车位使用权转让协议》，约定原告购买被告位于西安市某小区地下车库共计400个车位。该批车位使用权年限与小区房屋所有权使用年限一致，每个车位认购价为1.5万元，总价600万元。原告签订协议时一次性付清全部价款，被告于2014年6月5日前将验收合格的车位交付原告使用，原告有权再次转让所购车位，被告需积极配合原告办理相关转让手续，原告可利用所购车位进行停车收费的经营活动，经营责任自负。同日，被告某置业公司向原告出具金额为600万元的收据，款项性质为车位款。因被告未能按照合同约定交付车位，原告遂诉至法院，要求被告向其交付上述400个车位，并支付违约金。

【裁判结果】

法院经审理认为：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。该规定属于法律规定的效力性强制性规定。原告某房地产开发公司与被告某置业公司就买卖案涉400个机械车位成立买卖合同关系，而原告并非案涉车位所在小区业主，故双方的上述行为违反了上述法律规定，导致《车位使用权转让协议》无效，故原告主张交付车位、支付违约金等诉讼请求缺乏依据，不予支持。遂判决驳回原告某房地产开发公司的诉讼请求。宣判后，被告不服提起上诉，二审法院维持原判。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”

【典型意义】

车位、车库是小区整体环境内容的组成部分，亦属于业主成员权范畴内容，目的是服务小区业主的居住便利，其使用和转让应当服从于整个小区建筑物的使用和全体业主利益，并首先满足小区居民的需要。关于“应当首先满足业主的需要”的认定标准应有两方面的考虑：一是建筑区划内必须保障设置规定数量的停车设施，禁止建设单位将区分所有建筑物的停车设施建设纳入自己的所有权范围单独开发；二是建设单位按规划要求配置的机动车停放设施，应当提供给小区业主使用，在保证小区业主使用的前提下，方可许可小区业主以外的人使用。本案明确了开发商销售车位应当严格遵守“首先满足业主的需要”原则，并判决其与非小区业主签订的车位购买协议无效，在“停车难”已经日益成为严重影响人民群众生活便利以及幸福感的问题之际，切实保护了小区业主的合法权益，对于正确理解和适用《民法典》第二百七十六条、健全完善小区车位管理制度具有积极意义。

【案情简介】

原告为某小区的物业服务企业，被告为该小区的业主。2009年12月被告入住小区，但双方未签订物业服务合同。2017年该小区成立业主委员会，业主委员会授权原告继续提供物业服务。被告向原告交付物业费等费用至2021年5月，后被告未再交纳物业费，原告物业公司遂诉至法院，要求被告支付所欠物业费。

【裁判结果】

法院经审理认为：《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据上述规定，物业公司提起诉讼向业主主张物业管理费及其他相关费用前，应先向业主发出书面催缴通知书，通过书面催缴可提醒业主，也可为业主和物业公司提供沟通机会，书面催交是原告催要物业费等费用的前提，且应具备形式的合理性。本案中，原告未提交任何证据证明其书面催交相关费用，且被告对此不予认可，故原告未经书面催缴直接提起起诉，不符合相关法律规定，遂裁定驳回原告的起诉，后双方均未上诉。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第二款规定：“业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。”

【典型意义】

《民法典》该条规定明确将催告程序作为物业服务人起诉的前置条件，业主在催告后给予的合理期限届满后仍未支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。也就是说，在物业服务人催告的合理期限内，不管业主是否作出拒绝支付物业费的意思表示，物业服务人都无法提起诉讼或申请仲裁，必须满足业主在合理期限届满仍不支付的条件才可以提起诉讼或申请仲裁。之所以这样规定，是为了尽最大可能缓和业主和物业服务人之间的关系，给予双方足够的时间解决纠纷，避免矛盾激化。“小物业”关乎“大民生”，物业服务合同纠纷涉及面广，处理不当极易引发群体性矛盾。本案正确理解和适用了《民法典》的该条规定，将催告作为物业服务企业起诉的前置条件，既给予了物业服务人和业主直接沟通、协商的空间，也督促一部分因为各种原因忘记或暂时无法支付物业费的业主尽快履行义务，有利于双方直接解决纠纷，对同类型案件的处理具有指引作用。

【案情简介】

2007年8月22日，原告某物业公司（甲方）与被告姜某某（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为小区提供物业服务。合同对物业服务费、物业管理费、生活垃圾处置费等费用及双方权利义务作出约定。后被告向原告交纳了2007年8月21日至9月期间的物业服务费，后未再交费。原告遂诉至法院，要求被告支付欠付的物业服务费等费用27829.79元及违约金。被告姜某某辩称房屋及房屋的取暖设施存在明显瑕疵，原告对其提出的改进意见置之不理，故不同意向原告支付物业费等费用。

【裁判结果】

法院经审理认为：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。本案中，被告以房屋存在质量问题为由抗辩，房屋是否存在质量问题系被告与开发商的商品房买卖合同法律问题，与物业服务合同并非同一法律关系，被告可另寻途径解决。原告依据前期物业服务合同对被告所在小区实行物业管理，提供物业服务，被告应当交纳物业服务费用。遂判决被告姜某某支付原告物业服务费、地下储藏室物业服务费、垃圾费、公摊电费、水费合计15972.73元。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”

【典型意义】

房屋瑕疵问题，系属业主与房地产开发企业之间的商品房买卖合同关系，与物业服务合同关系属两个不同的法律关系。本案判决即正确区分了业主、物业公司以及开发商在房屋使用瑕疵中各自应当承担的责任范围，如因公共管道损坏造成的故障，物业公司有责任进行维修或者更换；如因业主自身使用造成故障，则由业主承担相应的责任；如由房屋质量存在问题而引起，业主应当向开发商主张相应权利，而非拒付物业费。业主按时足额交纳物业费，有助于物业公司提供更完善优质的物业服务，当然，物业公司作为服务型企业，更应当秉承诚信原则，严格履行服务义务，避免服务瑕疵。

【案情简介】

原告陈某系西安市未央区某小区业主，与被告A物业公司签订《业主临时管理规约》及《前期物业管理服务协议》。2022年6月16日07:20分左右，陈某前往小区核酸采样点时，经过小区内部道路一水泥台阶，此时A物业公司工作人员将湿滑水管盘绕在台阶上浇灌花草，陈某踩到水管后滑倒受伤，后因就诊支出医疗费。关于赔偿事宜双方协商未果，陈某遂诉至法院，要求A物业公司赔偿医疗费、住院伙食补助费等费用。案件审理过程中，经陈某申请、法院委托鉴定，鉴定机构作出司法鉴定意见：（一）陈某此次外伤致右胫腓骨远端骨折，目前遗留右踝关节功能丧失53%，评定为十级伤残；（二）陈某后续诊疗项目为右胫腓骨骨折内固定物取出术，后续治疗费约需人民币1万元；（三）陈某此次外伤误工期限150日，护理期限70日，营养期限80日。陈某为此支出鉴定费2746元。

【裁判结果】

法院经审理认为：宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。本案中，原告陈某作为完全民事行为能力人,自行踩上水管滑倒，自身存在较大过错;被告A物业公司在提供物业服务过程中，在小区内浇灌花草时将湿滑水管盘绕在台阶处，为行人通行造成安全障碍，法院认定原告陈某自担80%责任,被告A物业公司承担20%赔偿责任。遂判决被告A物业公司赔偿原告陈某医疗费、住院伙食补助费、交通费、残疾赔偿金、护理费、营养费、后续治疗费、精神损害抚慰金、残疾辅助器具费合计23268.5元。宣判后，原告不服提起上诉，二审法院维持原判。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第一千一百九十八条规定：“宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。”

【典型意义】

物业公司作为小区的管理者，负有相应的安全保障义务，但此种义务亦应加以合理限度。具体到本案，被告物业公司工作人员在浇灌花草时将湿滑水管盘绕在台阶处，对行人通行造成一定障碍，其应提前设置警示标志、提醒他人绕行，这是其履行安全保障义务的合理限度，而实际上物业公司并未作出上述行为，故应按照过错比例承担侵权责任。本案判决合理分配了物业公司和业主各自承担的责任范围，将安全保障义务人的实际行为是否符合相关法律法规要求、是否属于同类社会活动或者善良从业者应当达到的通常的程度以及预见可能性的大小作为判断“合理限度范围内”的标准，既警示物业公司做好安全防范措施，又提醒广大业主，个人才是自身安全健康的第一责任人。

【案情简介】

罗某系西安市未央区某小区业主。2020年10月，罗某与小区开发商签订《地下平面车位使用权买卖合同》，购买了小区地下车库平面车位使用权，使用年限与该项目住宅一致。2022年9月，罗某妻子贾某购买电动汽车一辆。之后，罗某向电力部门申请充电桩安装，被告知需小区物业公司同意安装并在《车位及允许施工证明》上加盖公章。随即，罗某向物业公司提出出具《车位及允许施工证明》的要求，但物业公司拒绝在申请材料上盖章，导致罗某迟迟不能安装充电桩。物业公司认为充电桩存在消防、用电等安全隐患，且属于需征得业主大会、业主委员会或小区大多数业主同意的重大事项，在征得同意前无法出具证明。罗某则认为，自己系小区业主，拥有车位的长期使用权，其自购新能源车产生充电桩安装需求，物业公司作为小区物业服务企业应当配合出具证明材料。罗某多次与物业公司沟通无果后，遂将物业公司诉至法院。

【裁判结果】

法院经审理认为：民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。新能源汽车的发展对保障能源安全、促进节能减排、防治大气污染等具有重要意义。根据国务院办公厅印发《关于加快电动汽车充电基础设施建设的指导意见》（国办发[2015]73号）以及国家发展和改革委员会等四部委发布的发改能源[2016]1611号《通知》第四条和第六条的规定，业主委员会（或业主大会授权的管理单位）及物业服务企业，对于占用固定车位产权人或者长期承租方（租期一年及以上）建设充电基础设施的行为或要求，原则上应同意并提供必要的配合以及协助。本案中，罗某对案涉车位享有长期的专属使用权，其家庭购买新能源电动汽车后，罗某根据供电部门对于申请安装自用充电桩所需材料要求，向物业公司提出出具相关证明以及在安装充电桩过程中给予必要协助的请求，对此，物业公司应当根据上述《指导意见》以及《通知》的要求对罗某提出的合理请求予以配合及协助。物业公司提出用电、消防等安全隐患事由，并不构成对罗某申请安装充电设施不予以配合及协助的有效抗辩，该事项可在后续现场勘查、施工乃至用电过程中予以整改和解决。

关于物业公司主张安装充电桩需经多数业主同意的问题。罗某对案涉车位享有长期的专属使用权，安装充电桩时因布设电线等需要使用共有部分，属于建筑物区分所有权人为提升专有部分使用价值，对公共部分的合理使用，物业公司亦未提交证据证明侵害了其他业主的权益，故对物业公司的该项抗辩不予采纳。遂判决物业公司为罗某出具同意安装新能源汽车充电桩证明，并在充电桩安装过程中给予必要配合和协助。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第九条规定：“民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。”

【典型意义】

为进一步促进新能源汽车的发展，2016年7月25日，国家发布《关于加快居民区电动汽车充电基础设施建设的通知》，规定“在居民区充电基础设施安装过程中，物业服务企业应配合业主或其委托的建设单位，及时提供相关图纸资料，积极配合并协助现场勘查、施工。”然而实践中，物业公司往往出于管理等方面考虑人为设置障碍，在业主提出充电桩报装申请时，因担心承担责任以各种理由拒绝履行配合、协助义务，因此引发的纠纷日益增多。本案判决明确支持了业主安装充电桩的诉讼请求，积极回应了人民群众在社会发展中出现的新型需求，彰显了法院支持绿色出行的司法理念。需要指出的是，充电桩安装完成后，并不意味着业主和物业服务企业可以放松、放弃管理。业主应当定期对充电桩进行维护保养，确保安全使用。物业公司也应加强日常巡查监管，对于发现的不当行为、安全隐患及时提出纠正、整改意见，做好防范措施。

【案情简介】

某小区部分业主欠付物业公司物业服务费，该物业公司遂将小区内34名业主起诉至法院，要求上述业主支付2015年至2022年不同期间的物业服务费等相关费用。34名业主认可未缴纳物业费属实，但辩称系该物业公司未依约完全履行物业服务义务，故才拒绝交纳物业费，同时提出了诉讼时效抗辩，认为物业公司诉请已经超过诉讼时效。

【裁判结果】

法院经审理认为：原告某物业公司与被告业主之间签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。原告实际向被告提供了物业服务，被告应按照约定向原告交纳相关物业费用。结合个案实际，各被告拖欠2015年至2022年不同期间的相关物业费用，此期间原告一直知道其权利受到侵害，但原告于2022年方向各被告发送短信催缴费用，于2023年起诉主张权利。因原告无证据证明其于2022年前向各被告主张支付过物业费，故2015年至2019年的物业相关费用已过诉讼时效，各被告应支付原告2019年至2022年的物业相关费用。遂判决各被告业主向原告某物业公司支付2019年至2022年期间的物业相关费用。宣判后，被告就部分判决不服提起上诉，二审法院维持原判。

【法条索引】

《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”

第一百九十二条第一款规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”

【典型意义】

诉讼时效制度的目的和价值在于：督促权利人及时行使权利；有利于证据的收集和判断，便于法院处理民事纠纷；维护社会关系和秩序的稳定。一般而言，物业公司会与业主在签订《物业服务合同》时便约定物业费的缴费周期，各个周期的债务互相独立。本案中，因物业公司怠于行使权利，导致业主对部分时间段的物业费取得了不履行义务的时效抗辩权，故对超过三年诉讼时效的物业费，法院未予支持。对物业公司来说，应在法定时效内及时向业主催交所欠物业费，同时要注重保留相应的催交证据，不要做“躺在权利上睡觉的人”，避免在诉讼中因催交不及时或留存证据不足导致诉讼请求被法院驳回。