买卖房子合同协议，买卖房子过户需要多少钱费用
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鲁法案例【2025】101
（图源网络 侵删）
案情简介
原告某园林公司诉称：2013年11月原告与被告某科技公司签订《产业园购房合同》，约定由原告购买被告建设的产业园4号楼3层作为办公用房，建筑面积1000.53平方米，单价8400元，总房款为8430000元。合同约定某园林公司用工程款4630000元，作为办公间的首付款。剩余房款3800000元，以买受方给出卖方做项目的工程款抵顶。后续原告支付房产办证费180000元。合同签订后，原告为被告做项目抵顶购房款。2024年3月原告得知被告已将该房产卖给了其他公司，并办理了不动产权证，因被告对房产“一房二卖”致使原告无法实现合同目的，无法取得该房产的所有权。为此，原告多次向被告主张，但被告均以种种理由推拖。原告认为被告的行为已经严重侵犯了自身的合法权益。为此，诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方于2013年11月24日签订的《产业园购房合同》；2.被告返还原告购房款4630000元；3.被告返还原告支付的办证费180000元；4.被告赔偿原告利息损失2640000元；5.被告支付原告欠款利息(自2023年11月27日起至被告实际付清之日止，以4830000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；6、本案诉讼费、保全费由被告全部承担。
被告某科技公司辩称：被告不存在“一房二卖”情形。房产登记在甲公司名下，但仅是代持关系，房屋的实际所有权、处分权仍属于被告，被告完全具备继续履行合同将案涉房屋过户给原告的能力。2013年11月合同订立后，被告即于2013年12月将案涉房屋实物交付原告，至今十多年来一直是原告实际使用。原告对案涉房屋拥有占有、使用、收益的各项权利。之所以未办理过户登记，是双方合同约定出卖方应当在买受方交清全款或按揭借款办理完毕720个工作日内，办理产权登记手续。该条件不成就，只要双方约定的办证条件成就，代持方甲公司可以随时将代持的房屋产权过户。如果在明确剩余购房款期限下，可以先履行过户。原告主张解除合同的理由不成立，请依法驳回原告的诉讼请求。
法院经审理查明：2013年11月24日原告某园林公司与被告某科技公司签订《产业园购房合同》，约定原告购买被告开发的位于淄博高新区某产业园4号楼3层301、302、303号房产；同年11月，原告支付办证费180000元，各办公间均具有独立的房屋产权证书。该宗房产共1000.53平方米，单价为每平方米8400元，总价款为8430000元。合同约定付款方式原告用工程款4630000元作为办公间首付款，剩余房款3800000元以原告给被告做项目的工程款抵顶；被告应当在原告交清全款或按揭借款手续办理完毕后720个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2013年12月，被告交付涉案房产，由原告占有、使用；2016年原告以灯具款向被告抵顶购房款190000元。2024年3月13日，原告主张被告违约对涉案房产“一房二卖”致使合同目的不能实现，为此诉至法院。2024年3月20日，案外人甲公司出具证明，证明公司代持被告某科技公司某产业园4号楼3层房产，并承诺随时可以根据被告某科技公司要求，将代持房屋产权过户。
法院审理
2013年某科技公司与某园林公司签订房屋买卖合同，约定某园林公司购买其产业园内4号楼3层房产，以工程款抵顶购房款。但在合同签署后，一直未有相关建设工程项目导致无法抵顶购房款，且由于某园林公司未足额缴纳购房款，某科技公司便将房屋产权过户至甲公司名下代持。某园林公司得知后要求以“一房二卖”解除合同，从合同履行来看，由于某科技公司已将房产过户至他人名下，某园林公司的交易目的不能实现，申请解除合同有法律依据，但由于案外人甲公司承诺其属于代持，可以随时协助房产过户，且涉案房产共有3间房屋，每间房屋均有独立的房屋产权证，涉案标的物可分割，合同义务可分割履行，某园林公司已实际使用涉案房产10余年，此时若解除合同，某科技公司将遭受巨大损失，还需承担高昂违约金，人民法院根据公平原则和诚实信用原则，从维护交易秩序出发，判令某科技公司自判决生效之日起三十日内向某园林公司办理涉案房产302、303房屋产权登记，共计583平方米，作价4892000元，结合双方过错，超出62000元部分视为因某科技公司过错给予某园林公司的补偿，合同剩余3800000元部分予以解除。否则，自判决生效之日起第三十一日，原、被告签订的《产业园购房合同》全部解除，被告某科技公司于合同解除之日起三十日内返还原告某园林公司购房款、办证款、工程款等本金共计5000000元，并支付资金占用费3000000元及实际付清之日止的利息（以5000000为基数，自2023年11月27 日起，按照同期同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。一审判决后，原被告未上诉，案涉房产现已过户，案涉合同剩余3800000元部分已解除。
法官说法
合同解除属于合同救济的方式之一，通过合同解除，能够使得当事人在合同目的不能实现时，摆脱现有合同权利义务关系的约束，重新获得交易自由。然而特殊情况下，可能存在合同已部分履行但因市场原因、交易双方协商不一致等情况无法全部履行完毕，一方当事人通过行使合同解除权以期全部解除合同的情形，此时应当允许部分解除合同，给予合同未履行部分相应的退出机制。合同部分解除可以理解为合同解除的特殊形式，发生部分权利义务终止的后果。《中华人民共和国民法典》第六百三十一条、六百三十二条、六百三十三条规定了交付主物从物、数物、分批标的物等情况影响合同目的实现的，当事人请求部分解除买卖合同从物部分、数物的其中一物部分、分批标的物的一批标的物部分的诉讼请求，人民法院应当予以支持。由此可见合同部分解除只发生部分权利义务终止之后果，不能达到消灭整个合同关系的目的，因此合同部分解除的性质可以理解为一种特殊的合同变更。
在法律明确规定的部分解除合同类型情况之外能否适用合同部分解除在司法实践中应当按照上述法条所体现出的立法本意，坚持公平原则、诚实信用原则及维护交易秩序出发，结合案情综合确定，具体而言合同部分解除行为应当满足以下条件：一是合同的主要条款不得部分解除。合同条款作为负载权利义务之体现，具体承担合同当事人、标的、价款、履行期限、履行标准等合同主要内容，对涉及合同主要内容条款的部分解除将破坏合同的成立，实质会造成整个合同权利义务无法履行或合同目的无法实现的后果。二是合同标的物应可以分割。若合同标的物可以分割、且合同义务可以分割履行，该类情况与分批交付买卖合同标的物类似，合同存在部分解除之可能，若标的物本身不可分割，则合同无法部分解除。三是全部解除合同不利于维护市场交易秩序。如果合同根本解除可能导致交易秩序严重破坏，或恢复交易前秩序的成本过高，或可能产生市场交易主体无法正常运转的僵局，则人民法院可以在满足一定条件的前提下依职权主动适用部分解除。四是全部解除合同违背公平原则和诚实信用原则。解除权人原则上享有行使解除权或者不行使解除权的自由，但在诚实信用原则的要求下，解除权人行使权利应当在不损害双方利益或者为双方减少损失的前提下，而不能为一方私利违背契约精神滥用解除权。合同目的是典型交易目的与个别交易目的的结合，是解除权行使的重要考量。在行使解除权判断合同目的无法实现的具体标准时，一方面要根据合同的类型判断典型交易目的的内容，另一方面要根据个案的具体情况分析可能存在的当事人的个别交易目的，通过公平原则这一调节器，在必要的情况下也可以依职权主动部分解除合同，但应当给合同部分解除相应的等待期；若部分解除条件在等待期内无法成就，应给予解除权人相应的保护，判令解除合同。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
撰稿：张丽 耿春雨
转自：淄博市高新区法院
来源： 山东高法
买卖房子过户流程怎么做
咱们普通人买房肯定都要用按揭贷款，而且一贷就是二三十年。
但是可能过个三五年，有了孩子，或者收入更高了就想换个大点的房子，那这时候能把房子卖掉吗？
答案当然是可以的，我们都知道，贷款没还清，那你的房子就是抵押给银行的，必须还清了贷款才能交易。
所以我们找到能快速还清贷款的方法就可以了。
房贷转按揭
房贷转按揭的意思就是将剩余贷款债务转给新的买房人，不过需要先征得贷款银行同意，卖房人向银行申请变更借款人、借款期限等信息。另外，如果买家跟卖家申请房贷的银行不是一家，还会涉及跨行转按揭，这种方式有一定的局限性。
转按揭这种方式在不同的银行有不同的规定，有的银行可以办理，有的是不接受这种方式的，所以如果是跨行的话，那这个方式的可行性也不是很强。
而且针对的房屋类型也可能不相同，所以具体的还是需要到银行咨询。
用买方的首付款缴清剩余贷款
注意，这个方式的前提是，卖方剩余贷款不多，或者说是买方有足够的资金支付首付款。比如说贷款100万，现在还剩40万没还清，如果买方可以支付40万的首付款的话，那么买卖双方就可以解决这次交易问题，轻松的将房产从银行中解押出来进行二次交易。
具体流程是：
1、卖方向贷款银行申请提前还款，买方支付卖方剩余还款金额作为首付款，并签订房屋买卖合同，一定要有担保公司在场作证。
2、卖方前往贷款银行办理提前还款，并事先在还款账户中存入足额钱款，到贷款银行办理结清手续。
3、银行贷后管理中心出具解押材料，将原房主的房子解押出去，卖方前往房屋所在不动产登记中心解押，卖方拥有房子的所有权。
4、买卖双方继续办理房屋买卖的剩余程序。
利用其他抵押物抵押给银行
进行贷款来还清剩余房贷
如果买方不愿意先支付首付款帮助卖家解押房产的话，买方还可以利用自己其他的抵押物，如其他的车子、房子来抵押给银行，获得一定的贷款，来还房贷，有点拆东墙补西墙的味道，但不失为一种方式。等到还清房贷，解押出房产，与买方完成交易，拿到买方支付的款项之后，再将抵押物解押，最终完成整个交易流程。
如何解除抵押
各地区对于解押时间的规定不同，有的要求在过户之前完成解押，也就是说这样的房子即便没有办理完解押，也能房屋核验、网签、房屋评估、商贷银行面签。而有的地方规定必须先办完解押，才能核验房源。
解押的大致流程如下：
1）联系银行预约解押业务
2）去银行柜台办理提前还款
3）按约定还款
4）办理结清手续，打印利息清单
5）到银行贷后中心出抵押材料
6）到不动产中心解押
7）归档完成解押
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买卖房子交什么税
（接上期）
无论是一手房还是二手房，基本流程都一样，主要分以下6个步骤
选房看房的注意事项，可以查看我们以往的文章，基本上讲到很多东西了，剩下的就是买适合自己的房子
买房须知的18个常识是什么？
买房子的时候，一定要查房产证，必须注意这些问题
买房不是买菜，这些知识你都知道吗？
学习房地产小知识——打算买房的你一定得知道
这样的房子不要买，5大“凶宅”户型千万要避开
买房子的时候，一定要查房产证，必须注意这些问题
没事别去参加看房旅游团，说不定你就当接盘侠了
合同签订的注意事项，主要是二手房的，一手房你没啥好注意的，尤其是一线城市，新房都是开发商拟定的格式合同，这时候的开发商是爸爸，你爱签不签，你谈条款就“下一个”。不过你也可以放心，不会有很过分的霸王条款的，他们签合同主要就谈钱，就只关心你的付款方式和付款时间。你留个尾款，收房的时候给行了。
二手房的合同就复杂了，主要以下几点
必须确认房东身份
以前签二手房买卖合同的时候，冒牌房东的事情太多太多了，最后搞到买房的下家房财两空。所以签合同之前，必须查看房东的身份证件，身份证，户口簿是一定要看的，核对信息，信息一致很重要，面谈的时候呢，多向房东直接询问房子信息，比如房子地址，物业情况，隔音采光，从家到菜场走过去要多久？警察局，医院，车站，超市等等各种配套都在哪里？怎么走？这种问题一般假房东不知道的，当然，这些问题你也要做好功课，不然你也不知道问了白问，你可以向周围邻居打听，也可以在中介陪同看房的时候去走一遍，记一下位置。
必须约定付款过户时间
买卖房产中涉及到的几笔款项分别为：定金+首付款+尾款，有贷款的话再加上贷款。
定金
定金是在看房后，决定要买房了，首先支付的款项，一般就几万，2-5万，定金付的越多，表明购买意向越足。这里要注意区分定金和订金的区别，定金在发生违约，需要解除合同的时候，是不退款的。二手房里，房东如果收了定金，那他违约不卖是要赔钱的，但是这不是说这套房他就一定要卖给你了，如果你们定的房价是500万，定金5万，另外一个客户出520万买他的房子，那他即使2倍赔给你，他也会违约的，不过这种情况很少发生，除非居间方搞鬼。那如果是你（购买方）要违约不买的话，那房东是可以不退款的，这笔钱你就等于送给房东了。而订金不一样，如果发生违约，无论房东还是购房者不想卖，或者不想买了，那收订金的那一方是必须要如数退还的，赔不赔是另外一回事。所以，付款的时候，你得看清楚了，定金和订金需要特别注意。
首付款
首付款的支付绝大多数都是在签订买卖合同的当天，很少有签完合同再过几天支付的。开发商肯定不干，真实的二手房交易，也没房东愿意的。首付款不是不变的，它会根据当时的购房政策灵活变动的，跟一套房，两套房的认定有关，牵涉到贷款的话，被银行要求提高首付比例这种情况也是存在的。首付比例基本范围在总房价的20%-40%。想当年还有0首付的时候，真的是天上掉馅饼，不过这种事我们就不展开了。
贷款
买过房贷过款的人都知道，这是个漫长的，折磨人的，无比纠心的过程，就怕自己贷款有问题，那赔款就赔大了。所以如果要贷款的话，尽量设定个宽裕的时间，一手房有规定的时间，二手房你需要和房东商量，尽量多一点。
现在房价不像以前，现在动不动500万，1000万的总价，没几个人能一次性付款，绝大多数都是要贷款，而且现在的人不像以前，现在有钱也会选择贷款，这当中的好处实在是太多了。讲到贷款就要牵涉到银行审批了，银行对个贷的审批主要就是2个：房子和贷款人。这里我们简单说一下，这个问题的内容太多了，银行从业资格证有专门的考试的。
房子主要就是：总价，房龄。这里的总价，对银行来说并不是你们合同价格，是经由第三方房产评估公司出具的独立报告上的价格，叫评估价。这评估价跟你的贷款比例有着密切的关系，无论你合同上写的价格是多少钱，你最终贷款的比例是按照评估价算的，比如买卖合同上500万的房子，你首付100万，想贷款300万，比例达到了6成（60%），但是你经过评估公司的评估，这房子就值300万，你说银行怎么可能给你300万全款的贷款？如果按贷款6成来算的话，银行最多就只能给你180万的贷款，剩下的120万你要自己筹。在买卖合同已经签订的情况下，你若是筹不到这120万，你势必面临违约，要赔偿。所以这评估价直接影响你是否能顺利贷款，是否能完成交易。还有房龄，房龄关系到你能借多少年，每个月月供需要还多少，直接影响你贷后的生活质量。如果房龄很长了，买的是老房子，那你贷款年限就会短，你每个月的月供就要多，你生活质量肯定就下降了。反之亦然，如果房龄很短，是新房或者次新房，那你贷款年限就能长，你每个月的月供就能少，你生活质量下降的就不多。为什么这样讲，因为房龄+贷款年限<=30年/40年，房龄怎么算？看产证，2000年竣工的房子，至今的房龄是20年，那么你贷款就只能贷10年/20年。所以，一般买一手房的，都能贷足年限。而要买老房子，贷款金额很大，低啊款年限又很短的，那就要充分考虑自己的还贷能力了。
这房子的情况还是死的，基本数据就那样，谁买这房子，这房子都这样。贷款人就千差万别了，所以贷款审核其实主要是贷款人。
贷款人的审核是个很复杂的工作，这里有张表，大家可以看下
他会对贷款人的基本信息做个详细的打分，这直接影响到贷款人的贷款额度，还是上面那个500万的例子，即使你评估报告上的价格是500万，也不代表你就能贷款300万，这只是说明你贷款上限满足了而已，具体审批能给你多少额度，还要综合审查你的信用评分。这张表主要涉及到这4方面：
1】基本信息
包括年龄，性别，户籍，教育程度，职业/单位，职位/职称，现单位工作时间，婚姻状况，配偶职业/单位，配偶职位
2】偿债能力
包括现住房产权性质，拥有固定资产（自有房产和汽车）情况，个人年收入，家庭人均年收入，负债比率，保险
3】面接印象
信贷员直觉（像不像不还钱的人）
4】信用程度
包括个人贷款记录年限，个人贷款累计有效违约率
这张表格不是绝对的，但是基本上涵盖了主要审核对象，感兴趣的话可以留言索要完整表格。这样方便你了解自己能被银行打多少分。分数过低的，你基本可以放弃贷款了。信贷员审核当然没这么简单，而且这些东西不是你说我就信的，信贷员一般会在办理贷款的时候让你签一张授信查询同意书，就是你授权给银行，同意银行查询你本人的征信。一般你买二手房要贷款，委托中介的话，好点的负责任的中介都会提前给你找信贷员，提前查询，这样可以避免你签好合同，因为自身征信问题而贷不出款导致违约赔钱的尴尬。你自己要查询的话也是完全可以的，可以通过以下链接https://ipcrs.pbccrc.org.cn/，访问中国人民银行征信中心，注册登录查询即可。但是切忌不要没事就查一个玩玩，你多次反复查询也会影响到你的贷款审核，没事就不要随便查。
审查贷款人的核心就是征信报告，那核心中的核心，其实是资产证明，通俗点说，你只要能向银行证明你有钱，不会不还，一般银行放款都没问题的，贷款人的审核不仅影响贷款额度，还影响贷款利率，而且审核中还有个信贷员印象，信贷员的眼睛毒的很，不是你靠衣着打扮能骗过去的，关于如何和信贷员沟通，怎么提高自己的印象分，在这个房地产入门基础知识的篇章里就不展开了。
（未完待续）
买卖房子有哪些税
在如今的房地产市场中，二手房交易越来越受到购房者的青睐。许多人希望能够通过直接交易的方式，省去中介费用，节省时间与精力。然而，直接交易虽然看似简单，但其中的技巧和注意事项却不容忽视。本文将为您揭秘无中介二手房买卖的技巧，帮助您顺利完成交易，省心又省钱！
一、了解市场行情
在进行二手房交易之前，首先要对市场行情有一个清晰的了解。您可以通过以下方式获取信息：
线上平台：使用房产网站、APP，查看同区域内类似房源的挂牌价格、成交价格。线下考察：实地走访，了解周边的房屋情况、环境以及配套设施。掌握市场行情后，您才能更好地判断目标房源的价值，从而在谈判中占据主动。
二、明确购房需求
在开始寻找房源之前，您需要明确自己的购房需求，包括：
预算范围：设定合理的购房预算，包括首付款和后续的贷款能力。地理位置：选择适合自己生活、工作或投资的区域。房屋类型：明确是购买公寓、别墅还是其他类型的房屋。户型要求：根据家庭人数和生活习惯，选择合适的户型。明确需求后，您可以更高效地筛选合适的房源。
三、寻找房源
没有中介的帮助，您可以通过以下途径寻找二手房源：
网络平台：利用各大房产网站（如链家、贝壳、安居客等）进行搜索。社交媒体：在微信、QQ等社交平台上发布求购信息，寻求朋友推荐。社区公告：关注小区公告栏，许多业主会在此发布出售信息。亲友关系：通过亲友关系了解周边房源，直接联系业主。四、实地看房
找到合适的房源后，务必进行实地看房。看房时需要注意以下几点：
房屋结构：检查房屋的结构是否合理，是否存在漏水、裂缝等问题。周边环境：了解周边的生活配套设施，如超市、学校、医院等。物业管理：了解小区的物业管理情况，是否存在乱收费或管理不善的问题。在看房过程中，尽量多拍照记录，以便后续对比。
五、与业主沟通
在确认对房源满意后，您可以与业主进行沟通，谈判价格和交易条件。谈判时，可以参考以下策略：
了解业主动机：询问业主出售房屋的原因，了解其急迫程度，从而为谈判提供依据。合理出价：根据市场行情和房屋状况，给出一个合理的报价，避免过低或过高。灵活条件：可以通过灵活的付款方式、交房时间等条件来吸引业主，达成交易。六、签订合同
达成一致后，务必签订正式的购房合同。合同中应包含以下要素：
房屋基本信息：包括地址、面积、产权情况等。交易价格：明确交易总价及付款方式。交房时间：约定具体的交房日期。违约责任：明确双方的违约责任，以保障自身权益。建议在签订合同前，请专业的法律人士审核合同条款，确保合法合规。
七、办理过户手续
合同签署后，您需要办理房屋过户手续。过户时需准备的材料包括：
身份证及户口本房屋产权证购房合同交易发票等办理过户时，建议提前咨询当地房管局，了解具体流程和所需材料，避免因手续不全而耽误交易。
八、注意事项
产权调查：确保房屋产权清晰，无抵押、纠纷等问题。资金安全：交易过程中，建议使用银行托管等安全方式进行资金交付，避免风险。保留证据：在交易过程中，保留好所有的沟通记录、合同及付款凭证，以备后续可能的纠纷。
结语
通过以上的技巧与建议，您可以在无中介的情况下，顺利完成二手房的买卖交易，真正做到省心省钱。直接交易不仅能节省中介费用，还能让您更好地掌控交易过程。希望每位购房者都能找到理想的家，实现自己的置业梦想！
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