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2019年12月28日，央行发布公告，宣布自2020年3月1日起对存量浮动利率贷款的定价基准实施转换，原则上整个工作将于8月31日前完成。2月29日，截至红星新闻记者发稿时，已有建设银行、中国银行、农业银行、工商银行、交通银行、邮储银行正式公布了对这次存量房贷利率进行变更的细则。按照央行要求，其他各家银行也将陆续公布其相关政策。

六大国有银行房贷新政（备注：以上信息来自于各家银行官方披露的信息，仅供参考，详询各银行客服热线）

这样变化：LPR代替基准利率

很多年以来，商业银行在发放贷款时，都是参照央行公布的基准利率进行上下浮动，从而制定出适合客户的实际执行利率。2019年8月17日，央行改革完善贷款市场报价利率（LPR），废除传统的基准利率，确立LPR为事实上的贷款基准利率，并于每月20日公布最新的LPR，各家银行在此基础上进行加点，从而形成自己对客户的实际执行利率。2020年2月20日，央行公布的LPR为：1年期4.05%，5年期以上4.75%。

换言之，以前：房贷利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例

改革后：房贷利率=LPR利率+加点

那么，加点是如何计算的？

根据央行2019年12月28日的公告，“商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值”“加点数值在合同剩余期限内固定不变”。（注意，央行12月20日公布的5年期以上LPR为4.80%）

举两个例子：

1、旧的基准利率上浮20%

如果A房贷合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同约定的利率为在5年期以上贷款基准利率4.9%上浮20%，也就是执行利率4.9%×（1+20%）=5.88%。A加点是5.88%-4.8%=1.08%（加点108个基点）。

旧合同：贷款利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例=4.9%×（1+20%）=5.88%

新合同：贷款利率=LPR利率+加点=4.8%+1.08%=5.88%

2、旧的基准利率打9折

如果B房贷合同期限是30年，剩余期限是10年，原合同约定的利率为在5年期以上贷款基准利率4.9%打9折，也就是执行利率4.9%×0.9=4.41%。

B加点值是4.41%-4.8%=-0.39%（加点-39个基点）

旧合同：贷款利率=贷款基准利率+贷款基准利率×浮动比例=4.9%×0.9=4.41%

新合同：贷款利率=LPR利率+加点=4.8%+（-0.39%）=4.41%

由此可见：

1、新合同中，每个人的加点是不同的，如果你原来房贷是上浮，加点值是正值，上浮比例越大，加点值就越大。如果你原来房贷是打折，那么加点值是负值，折扣越大，减点值就越大。

2、在LPR（新的贷款基准利率）未下调前，新旧合同的变更对房贷利率不构成影响。

3、考虑到加值点是参考2019年12月发布的相应期限LPR利率，这意味着2019年12月之后如果LPR利率下调，那么已经购房（有房贷）的人群房贷利率也将因此降低。

2月20日，央行公布的最新贷款市场报价利率（LPR）为，1年期4.05%，下调10个基点，5年期以上为4.75%，下调5个基点。由于房贷属于长期贷款，这意味着房贷利率下调了5个基点。

未必马上变化：重定价日和重定价周期决定

从3月1日起，房贷存量客户就可以向贷款所在银行提交变更合同的申请，但这并不意味着变更后的月供就会发生变化，一个最重要的原因是存在重定价日和重定价周期的问题。

红星新闻记者获悉，在原来的贷款合同中，对绝大多数借款人而言，当初都是选择的次年调整利率。也就是说，如果央行在2016年8月降息25个基点，借款人的月供并不是从9月份就开始下降了，而是要等到2017年1月1日。同理，如果是2015年5月降息，仍然要等到2017年1月1日才下调。

根据央行2019年12月28日的公告，“金融机构与客户协商定价基准转换条款时，可重新约定重定价周期和重定价日，其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。”怎么理解呢？这就是说，在新的房贷合同中，关于重定价周期和重定价日，客户可以和银行商量，但是重定价周期最短为一年。意味着，如果你在3月5日与银行进行了贷款合同变更，确定的重定价日为3月10日，重定价周期为一年。那么，到了每年的3月10日，如果央行公布的最近一次的LPR下调了，那么你的房贷执行利率也会下调。

在采访中，银行人士表示，目前利率步入降息通道，所以建议客户在与银行商量时，可以选择“浮动利率”，而不是“固定利率”，因为随着LPR的下降，你对应的房贷利率也会下降，每月的月供也会减少。

红星新闻记者 杨斌

编辑 白兆鹏

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8月底，央行宣布10月8日起商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。一时间，房贷利率即将调整成为关注焦点。

国庆长假结束后的第一天，房贷新政正式生效。与之前相比，各家银行执行的新利率是涨了还是跌了？对此，记者进行了一番摸底调查。

调查显示，目前杭城多家银行房贷利率实行首套5.39%（LPR+54基点）、二套5.64%（LPR+79基点），与调整前，首套基准4.9%上浮10%（5.39%）、二套上浮15%（5.635%）的贷款利率基本一致。

杭城房贷利率微调

与新政实施前差别不大

这次房贷利率的调整，简单来说就是本月的房贷利率等于9月LPR利率的基础上加点。9月20日，全国银行间同业拆借中心公布了最新LPR，1年期LPR为4.2%，5年期以上LPR为4.85%，相比前值，1年期LPR略有下跌，5年期LPR则环比上月持平。据此计算，央行要求首套房贷利率应不低于4.85%，二套房贷款利率则应不低于5.45%。

“加点数是出来了，其实还是和以前一样的，就是转换成加点，没有大的改变。”一位银行工作人员表示，另有多家银行工作人员给出了类似的答复。目前，杭城多家银行房贷利率实行首套5.39%（LPR+54基点）、二套5.64%（LPR+79基点）。一些银行基点略微调整。总的来看，此次新规对杭州市场影响较小，利率没有太大变化。房贷利率平稳过渡是主流。

那么，和LPR挂钩的新政落地对杭城购房者影响多大？

用最直观的数字来说，假设首套房贷款100万，贷款时间30年，拿首套利率加点最多的建行来计算，首套LPR+65基点（5.5%），比之前每月的月供（5609.07元）上调68.82元。每月增加的月供比较有限，对购房者实际的负担增加也较为轻微。

这也印证了中央行的公告里，强调政策的实施，要保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

对于已经买房的，正常还贷的人士，完全没有影响，按照老的合同继续执行。

对于10月8号以后买房的，房贷利率的调整更为灵活，可以选择每年调整一次，也可以在整个合同期之内保持贷款利率不变。

但是从现有试水加点新规来看，实际执行利率也和之前变化很小，短期的波动不可避免，不过应该都在用户的心理接受范围之内。

区别在未来，如果是降息周期，那新规则合适，随着LPR利率下浮，享受到更低的利率。如果是加息周期，那就正好相反。

多地房贷加点规则敲定新政凸显平稳基调

不只是杭州，多个城市房贷加点规则也纷纷出炉。而在这些城市，房贷利率同样并未出现较大波动，个别城市也仅是微涨。可以说，新政落地后，平稳仍是基调。

具体来看，合肥首套基本为LPR+103基点（5.88%），即之前的基准上浮20%；二套（未结清）绝大多数都是LPR+152基点（6.37%），即之前的基准上浮30%。除了中国银行、建设银行在之前的利率上进行小范围浮动外，大多银行新执行的实际利率和之前相比并没有变化。

北京首套利率实行不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。由此换算，北京地区个人房贷浮动下限为5.4%，二套房浮动下限为5.9%。与目前执行的上浮10%、20%后的5.39%、5.88%相比，出现微增。

在上海，当前执行房贷利率初步为首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR减20基点，二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。这么算来，在上海购入首套房的最低利率仍有折扣，为4.65%，与原本95折利率4.655%基本相同，稍有下降。二套房最低利率为5.45%，比原本利率高出了一些。就各行具体执行情况来看，国有大行可能会靠近最低利率执行，而已有股份制银行表示将执行4.85%的基准利率。

南京首套房贷则实行“LPR+80个基点”，也就是 4.85%+0.8%=5.65%，二套房贷“LPR+105个基点”，即 4.85%+1.05%=5.90%。一直以来房贷利率在热点城市中较高的南京，此次的调整对于购房者来说，实际每月增加的月供也很少，以刚需首套房贷款100万，贷款时间30年为例，首套月供每月仅增加不到10元。

苏州则有银行加点规则敲定为首套房以LPR加点128（6.13%），较此前高0.5个基点；二套房以LPR加点150（6.35%）。调整同样不太明显。

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澎湃新闻记者 计思敏

8月25日，中国人民银行发布最新公告，宣布从10月8日起对新发放商业性个人住房贷款利率的计算方式进行全面调整。

最为贴近大众的莫过于房贷利率如何变化。新政明确，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

什么是贷款市场报价利率？

贷款市场报价利率（LPR），也就是贷款基础利率，创设于2013年10月，简单的说，LPR就是18家（注：8月17日，在原有的10家全国性银行基础上增加城市商业银行、农村商业银行、外资银行和民营银行）综合实力较强的大中型银行通过自主报价的方式，确立一个最优贷款利率供行业定价参考。央行在2013年7月全面放开金融机构贷款利率管制，随后为了进一步推进利率市场化，完善金融市场基准利率体系，指导信贷市场产品定价，随后创设了LPR。

此次政策明确，个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。

个人住房贷款利率最新定价办法是什么？

改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。

目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。具体来说，1年期贷款市场报价利率为4.25%，5年期以上贷款市场报价利率为4.85%。1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。

对于个人住房贷款利率的实行年限，新政明确，个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。

实行贷款市场报价利率和此前相比有何变化？

按照中国人民银行有关负责人的解答，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%）。

业内人士指出，该政策本身并非直接提升或降低现有房贷利率水平，而是在市场化的基础上对房贷利率执行更为严格的规定。

当前，央行五年期以上贷款基准利率是4.9%。

目前而言，一些城市首套房利率仍存在打折的情况，比如上海，首套房利率最低可以打9折到95折；而二套房通常是基准利率的1.1倍。

按此计算，首套房利率即为4.9%*0.9=4.41%，按8月20日5年期以上LPR为4.85%对比来看，略低。二套房的房贷利率即为4.9%*1.1=5.39%，按8月20日5年期以上LPR为5.45%对比，同样略低。

而在房贷利率普遍上调的情况下，按照目前的房贷数据，大部分银行执行的是首套房贷基准利率上浮10%~20%，二套房贷上浮20%~30%。

同样以5年以上贷款为例，按首套房贷上浮10%计算，即基准利率1.1倍，利率为4.9*1.1=5.39%。二套房贷上浮20%计算，即基准利率1.2倍，利率为4.9*1.2=5.88%。由此对比，均略高于贷款市场报价利率（LPR）。

业内人士也指出，由于LPR每个月都会调整，还要看10月新政执行时相应的LPR。

“市场规定的是利率下限，就算预期利率会有所下行，但是否能拿到有不确定因素，比如这个地区楼市调控是否有压力，各个银行自身资金是否充裕有关。” 上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

不过，此前央行已经明确表示，房贷的利率由基准利率变为参考LPR，参考的基准变了，但利率水平不能下降。“房贷利率由参考基准利率变为参考LPR，但最后出来的贷款利率水平要保持基本稳定。”

同时，个人住房贷款利率实行贷款市场报价利率也实行因城施策。政策指出，人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

对楼市会有影响吗？

政策明确，2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

此外，10月8日起执行的新政，只针对商贷，公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。也就是说，如果你10月8日以后买房贷款时只使用公积金贷款，那还是沿用现在的模式。

诸葛找房副总裁苑承建认为，从央行公布的房贷利率定价机制来看，与以往不同的是明确了房贷利率的下限，首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率（当前为4.85%），二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点（约为5.45%），全国二套房房贷利率全面提升，首套房利率看似比当前基准利率略低，但预计各地会自行公布首套房利率加点后不会低于当前基准利率水平。

而对于热点城市来说，新的利率定价机制明确要求各地要根据当前房地产市场实际状况制定利率加点，预计热点城市实际执行的利率加点将在央行公布的60个基点上明显提高，至少不低于当前实际执行的利率。

未来一段时间，全国房贷利率不但不会下降，反而整体会呈现上升趋势，特别是二套房利率，对房地产市场销售将会产生一定的抑制作用。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚认为，LPR由18家银行月度报价决定，此次政策确定的是辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限，同时还要看新政执行时期的LPR，在房子是用来住的，不是用来炒的大背景下，长期来看并没有利好楼市。

上海链家资深分析师杨雨蕾则认为，商业贷款利率是根据基准利率上浮或者下浮，比如目前上海不少银行会根据基准利率打九五折，此次调整参考基准后，就不再存在打折的情况了。但是未来基准利率可能不变，而LPR可能会下降，所以长期来看LPR定价存在相对的优势。而且根据央行的规定，在贷款合同期限内，最短每年可以对贷款利率进行重定价，即定价基准部分可根据最近一个月的相应期限的LPR进行调整（加点部分固定不变）。

杨雨蕾认为，新的参考基准规定了贷款利率的下限，加点部分则根据各地及各人实际情况进行调整。此外，虽然打折的情况未来将不存在，但是每年可有一次重定价的机会，长期来看LPR定价有相对优势。但是短期内贷款利率不会出现大的变动，且在目前“房住不炒”的政策导向下，长期来看贷款利率也不会出现明显的下降。

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责任编辑/anjiawei

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