房贷35万提前还10万吃亏吗，房贷还本金一年可以还几次
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房贷到底需不需要提前还
广州不少年轻人想提前还清房贷 陈玉霞 摄
羊城晚报记者 戴曼曼
“不想给银行打工，就提前还房贷”，日前，在不少社交平台“提前还房贷”成为热议话题。90后的广州市民小吴在去年购置了自己的首套房，最近他向银行了解提前还贷的情况，却被告知当时的合同上有写明提前还贷需要支付违约金。“原来提前还房贷还有条件？”小吴表示疑惑，到底房贷要不要提前还，怎么样还房贷才算划算？
年轻人缘何想“提前还贷”？
从各个社交平台输入“提前还房贷”总会有一系列的故事。早些年，无论是媒体还是社交平台都仍然以“借钱买房”的故事居多。为何这届年轻人开始想要提前还房贷？羊城晚报记者联系到几位想要提前还贷的年轻人，各自道出了自己的心声。
“我父母老家的房子拆迁了，就把拆迁款给了我，指明要求只能用于还房贷”，90后的男生小吴在去年贷款300万元左右买了位于广州市天河区的一套住宅，按照其借款30年估算，一个月需要还款1.6万元左右，日子过得比较紧凑。正是因此，一家人衡量之下，老家的拆迁款大约有100万元，打算给小吴用来提前还款。
“我自己预估了一下，提前还款100万元左右，大概月还款降到1.1万元左右”，小吴说多出来的5000元，会让自己生活更轻松点，每个月结余的部分再用来理财。
被问及为何不用100万元整数来理财，小吴坦言自己一开始也有这种打算，但是一来家人不同意，担心不可控，二来是自己觉得也没有更多的投资渠道，所以相应地更希望把钱花在“刀刃”上。
羊城晚报记者留意到网络平台上不少年轻人的想法和小吴类似。80后的女生兰芝最近也有类似的想法。“前些年跟朋友投资做生意的本金拿回来，想着干脆把房贷给还掉了”，兰芝说自己看身边的朋友基金和股票收益并不太理想，而提前还房贷，每个月节省的月供可以改善自己一家人的生活，在她看来很划算。
“通过30年的还贷利息测算基本上利息等于甚至会超过本金，因此，只要自己目前能够有足够的现金流及还款能力的情况下，一般会选择提前结清贷款或至少部分归还贷款来减少利息的支出，确实可以节约整体的资金”，某银行研究院研究员曹磊表示，年轻人想要提前还房贷处于多种情况考虑，比如有些暂时没有更好的投资和保值增值的渠道，所以选择将现有所以选择将现，资金用于债务归还，减轻个人整体资产负债率，另外有一些年轻人可能想通过提前还款获得房产的产权，手握房产证可以根据房地产的波动以及未来自己的职业计划，灵活处置自己未来的房产。
提前还贷究竟划不划算？
“但无论哪种初衷想要提前还款，都需要了解自己是否符合提前还款的条件，以及是否适合提前还款”，有业内人士提醒。
小吴在向银行咨询是否可以提前还款时，就被提醒需要看回合同条约，即一年内不得提前还款。小吴告诉羊城晚报记者，自己看到的银行条约确实写明“贷款不满一年提前还款,收取提前还款金额的百分之五作为违约金。贷款满一年后提前还款,则不收取任何违约金。”
“按照时间算，今年7月份我就可以提前还款了，但是我现在的想法是不知道提前还款到底是否划算”，小吴在知道提前还款有门槛之后，又有了新的疑虑。
提前还房贷究竟划算不划算？“提还并不一定划算，要看具体情况”，融通中兰德按揭分析师汤丽娟分析，一般刚开始还款一两年的借款人，由于前提还以利息为主，如果贷款利率比较高，特别前两年利率去到5.6%到5.8%的客户，同时手头上的闲置资金的投资理财又不能产生高于银行利率的收益，可以考虑提前还贷。
但是汤丽娟提醒，对于还款期限已经超过三分一的，或者自身贷款利率低，特别早期利率打7折的客户或者公积金贷款的客户，提前还贷的意义不大。“在这里还特别补充提醒一下借款人在申请提前还款时候也要留意提还的罚息问题，这也是成本之一”，汤丽娟表示，类似小吴这样的情况就需要满一年再考虑提前还款，以此规避罚息。
用经营贷替代房贷不可取
值得留意的是，在采访中，有受访对象表示，自己接到过中介电话表示可以通过经营贷来替代房贷，从而达到提前还贷的目的。
“有中介就表示，用经营贷来替代房贷，利率会划算很多，但是具体操作怎么样，我不是很理解”，兰芝表示，有中介联系过她提供类似服务，但被她拒绝。
多位银行和按揭中介人士提醒，用经营贷换房贷本质上是一种违规行为。“经营贷的初衷是为了支持实体经济，发放用于支持企业搞经营和生产”，汤丽娟表示，银行也会在审批中对于客户的是否真实经营也会进行一系列的审批和调查，一旦发现违规行为，会产生收贷的处理，同时有机会对企业和个人违规挪用经营贷的违规信息纳入征信，造成个人信用的“污点”，影响以后办理信贷业务。
在银行分析人士曹磊看来，中长期的房屋按揭贷款是属于利率较低且期限较长的贷种，有利于平滑个人全生命周期的债务与资产匹配问题。某些中介机构宣扬用经营贷代替房贷，并没有从实质上帮助客户增加现金流降低资产负债率。
“特别是部分年轻人在未来经济下行的过程当中，收入不确定性容易出现经营贷到期无法按时偿还导致逾期不良，影响个人征信的情况”，曹磊表示，在考虑提前还贷的情况下，还是建议结合自身情况，在自身资金充裕的情况下可以考虑，但如果在条件不具备以及未来收入不确定的情况下，建议谨慎提前还贷，特别要警惕中介机构经营贷代替房屋按揭贷款的这类操作。
来源： 羊城晚报
房贷提前还10万后续怎么计算
近期，受新发放房贷利率下降、理财产品投资收益率下行等因素影响，“是否要提前偿还存量房贷”的讨论再次多了起来，下调存量房贷利率的呼声也有所增加。如何看待“提前还房贷”现象？目前商业银行是否支持提前还款？存量房贷利率是否仍有下降空间？一起来看本期快问快答。
如何看待“提前还房贷”现象？
“是否提前偿还存量房贷”的讨论增多，主因是存量房贷与新发放房贷的利差扩大、理财产品收益率下行，与2022年、2023年的“提前还房贷”现象类似。
“随着住房信贷政策加快调整优化，新增房贷利率下降明显，与存量房贷之间的利差增大，借款人要求调整存量房贷利率的呼声较高。”招联首席研究员董希淼说，与此同时，金融市场波动加大，居民的风险偏好、投资收益率下行，保持住房贷款规模稳定仍存压力。
银行的提前还款业务是如何开展的？
记者走访北京多家商业银行网点发现，目前银行支持借款人通过线下、线上渠道预约提前偿还存量房贷，但需提前至少一个月预约。以手机银行预约为例，借款人进入“个人住房贷款”板块，点击“预约还款”，然后可选择预约还款日期、方式、金额等。若借款人于6月26日申请，目前最早可预约至7月26日。预约还款方式包括部分还款、全部结清两种。去年2月，金融管理部门已作出部署，要求银行做好提前还款服务，畅通线上办理渠道，保证还款时间的可预期性，做到“客户少跑路、快办理”。
提前还贷需考虑哪些因素？
“提前还房贷”的本质是居民对资产配置作出调整，需结合个人实际情况统筹考量，不宜盲目跟风。“要根据个人房贷利率的高低、投资理财能力、风险偏好、近期和中期资金安排等因素综合考量。”招联首席研究员董希淼说，如果购房者使用的是公积金贷款或利率显著较低的贷款，建议借款人比较房贷利率与投资理财收益率之间的关系；如果提前还款让借款人陷入较大的资金压力，甚至让家庭陷入流动性危机，不建议提前还款。
提前还贷现象与房贷利率有何关联？
下调存量房贷利率有助于缓解“提前还房贷”现象。自去年9月25日起，存量首套房贷利率经历了一波下调，借款人减少了利息支出。受此影响，提前还款规模一度有所下降。中国建设银行副行长李运此前表示，该行今年前3个月的房贷提前还款规模较去年四季度有所下降。
存量房贷利率是否仍有下降空间？
多位业内人士认为，受商业银行净息差持续收窄、承压影响，短期内存量房贷利率下调空间有限。最新统计数据显示，截至今年一季度末，我国商业银行净息差为1.54％，较去年四季度末下降0.15个百分点，跌破1.6％关口。从上市银行近期披露的2024年一季度经营数据看，净息差也普遍下滑。中国人民银行发布的《2023年第二季度中国货币政策执行报告》曾明确提出，商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理的利润和净息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。我国商业银行的净利润主要用于补充核心一级资本以及向股东分红，并通过资本的杠杆作用再次作用于实体经济。
“但需注意，2023年调整存量房贷利率并未涉及存量二套房，因此，可适当降低存量二套房贷款利率。”董希淼认为，这有助于减轻借款人的财务负担，进一步激发改善性住房消费需求。（记者：郭子源）
来源： 经济日报
房贷款一般多久能下来
近期，受新发放房贷利率下降、理财产品投资收益率下行等因素影响，“是否要提前偿还存量房贷”的讨论再次多了起来，下调存量房贷利率的呼声也有所增加。如何看待“提前还房贷”现象？目前商业银行是否支持提前还款？存量房贷利率是否仍有下降空间？一起来看本期快问快答↓
Q
如何看待“提前还房贷”现象？
A: “是否提前偿还存量房贷”的讨论增多，主因是存量房贷与新发放房贷的利差扩大、理财产品收益率下行，与2022年、2023年的“提前还房贷”现象类似。
“随着住房信贷政策加快调整优化，新增房贷利率下降明显，与存量房贷之间的利差增大，借款人要求调整存量房贷利率的呼声较高。”招联首席研究员董希淼说，与此同时，金融市场波动加大，居民的风险偏好、投资收益率下行，保持住房贷款规模稳定仍存压力。
Q
银行的提前还款业务是如何开展的？
A: 记者走访北京多家商业银行网点发现，目前银行支持借款人通过线下、线上渠道预约提前偿还存量房贷，但需提前至少一个月预约。以手机银行预约为例，借款人进入“个人住房贷款”板块，点击“预约还款”，然后可选择预约还款日期、方式、金额等。若借款人于6月26日申请，目前最早可预约至7月26日。预约还款方式包括部分还款、全部结清两种。去年2月，金融管理部门已作出部署，要求银行做好提前还款服务，畅通线上办理渠道，保证还款时间的可预期性，做到“客户少跑路、快办理”。
Q
提前还贷需考虑哪些因素？
A: “提前还房贷”的本质是居民对资产配置作出调整，需结合个人实际情况统筹考量，不宜盲目跟风。“要根据个人房贷利率的高低、投资理财能力、风险偏好、近期和中期资金安排等因素综合考量。”招联首席研究员董希淼说，如果购房者使用的是公积金贷款或利率显著较低的贷款，建议借款人比较房贷利率与投资理财收益率之间的关系；如果提前还款让借款人陷入较大的资金压力，甚至让家庭陷入流动性危机，不建议提前还款。
Q
提前还贷现象与房贷利率有何关联？
A: 下调存量房贷利率有助于缓解“提前还房贷”现象。自去年9月25日起，存量首套房贷利率经历了一波下调，借款人减少了利息支出。受此影响，提前还款规模一度有所下降。中国建设银行副行长李运此前表示，该行今年前3个月的房贷提前还款规模较去年四季度有所下降。
Q
存量房贷利率是否仍有下降空间？
A: 多位业内人士认为，受商业银行净息差持续收窄、承压影响，短期内存量房贷利率下调空间有限。最新统计数据显示，截至今年一季度末，我国商业银行净息差为1.54％，较去年四季度末下降0.15个百分点，跌破1.6％关口。从上市银行近期披露的2024年一季度经营数据看，净息差也普遍下滑。中国人民银行发布的《2023年第二季度中国货币政策执行报告》曾明确提出，商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理的利润和净息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。我国商业银行的净利润主要用于补充核心一级资本以及向股东分红，并通过资本的杠杆作用再次作用于实体经济。
“但需注意，2023年调整存量房贷利率并未涉及存量二套房，因此，可适当降低存量二套房贷款利率。”董希淼认为，这有助于减轻借款人的财务负担，进一步激发改善性住房消费需求。
（记者/郭子源）（策划/杜秀萍）
来源： 经济日报
房贷到期还不上可以延期吗
最近
一个问题在困扰不少人：
到底要不要提前还贷？
这里的还贷，特指还房贷。据了解，目前在上海还房贷，审批需要排队一到数月不止，引发了诸多抱怨。
只是，为什么会这样？不妨分几个层面来探讨——
首先，购房者层面，为什么会突然出现提前还贷潮呢？
一是利率差的原因。近期理财市场收益不佳，稳健理财还出现了亏损，动摇了不少投资者的信心。一般理财的收益率，已经抵不过房贷的利率，也就是说，手里的钱产生的收益没有还的钱多。所以不少人手里有了闲钱，干脆选择提前还贷。
二是近年来上海还有一种潮流——“打新”潮。由于卖掉名下房产可以获得高积分，在买新房入围时有优势，所以不少人选择卖房置换，这就需要把贷款先还掉，才能继续交易。
三是房贷利率偏高。近期，多地首套住房贷款利率已经降至4%以下，进入“3”阶段，那么一些存量房贷利率高的购房者，就想着提前还贷节省利息了。但这个理由在上海比较少见，因为上海的房贷利率一直比较稳定，目前的利率比几年前还要高出一些。
其次，银行层面，为什么要给提前还贷设置一些门槛呢？
原因也很简单，银行业毕竟是一门生意。低价吸引存款，高价放出贷款，中间出现了差额，这样才能赚钱。
而个人住房贷款，对银行来说绝对是最优质的资产，规模庞大，收益稳定，很少会出现坏账。
那么，如果提前还房贷的人太多，银行稳定的利润源就在减少，这肯定不是银行愿意看到的事情。加上疫情影响下，银行对外发放贷款的难度比以往要大，如果又不断有新钱进来，出少进多，经营上就会出现问题。
这就很容易理解，为什么提前还贷需要排队了。其实，提前还贷的工作量，对于银行职员来说，也就是敲几下键盘的事。但这背后，是银行的高层，在考量银行的资产负债表，贷款和存款需要保持一定比例的平衡。靠限制人数来控制还款速度和规模，对银行而言是一个比较直接的办法。
所以，从一开始，贷款就不是你想还就能还的。如果你仔细看你的贷款合同，就会发现上面明确了最低还款期数，还满若干期后才能申请提前还贷。比如有些银行规定房贷要还满36期也就是三年以上才能够提前还贷，此外还会针对提前还贷收取一笔违约金。同时很多银行也明确，提前还贷必须要提前预约。可以说，现在这种情况，银行早就想到了。
最后，回到那个灵魂之问，到底应不应该提前还贷呢？
要回答这个问题，每个人先问自己一点，手里有足够的闲钱吗？这个问题有两个关键词，一是“足够”，如果手里有几十万几百万元，同时你没有特别好的投资渠道，投资收益覆盖不了贷款还款，那么可以选择部分或者全部还款。如果你手里本来钱就不多，那就不要考虑什么提前还贷了。二是“闲钱”，每个人都有自己的生活规划，有些需要为日常生活支出与未来养老、医疗等留足资金，有些需要提高生活质量，如果把这些钱都一次性用来还贷，真到需要用的时候就麻烦了。
此外，还要考虑，你的房贷利率是多少？如果是前几年在上海买房，利率打折，那劝你就别跟着凑热闹了，毕竟上海现在购房贷款利率，和那时比可是高了不少。如果只有公积金贷款，由于利率显著低于市场上一般贷款的利率，那更不用考虑提前还贷了。
还有一点，你已经还了多少钱？大多数人借房贷，都会选择等额本息这种还款方式，也就是每个月的还款数额一样，比如每个月固定还5000元。虽然这种方式还款压力比较小，但前期偿还的利息多、本金少，如果还款已过一半，比如30年还了15年，那么利息其实已经付得差不多了，剩下的都是本金，提前还贷省不了多少利息，所以也没必要这么做。
最后需要说明的是，如果工作稳定，其实不用提前还贷。普通人一生很难有几次用到大资金杠杆的机会，房贷是普通人可以好好利用的金融工具。如果把时间线拉长，考虑通货膨胀的因素，其实提前还贷省的利息可能也说不上划算。只需要想一下，20年前的100万元，和现在的100万元，购买力一样吗？通过贷款，你可以把通货膨胀的风险，转嫁给银行。而且，你虽然办了30年贷款，但这房子可能住个10年就会置换，这笔贷款也根本不用还到最后。
总而言之，每个人的自身情况都不同，对于金钱的看法也不同，很难有一个标准的答案。那么，看完这些分析，你有属于自己的答案了吗？
作者：张杨
来源：上观新闻
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