房子转让合同协议书，房子转让需要什么手续和费用
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房子转让子女哪种方法最好
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2020真是难，开头难中间难，过到现在心里更难，因为再过两月今年就结束了。今年一直处在摸鱼状态，人一闲着就喜欢回忆过往，比如2016那个金黄色的春天，房子从年初涨到年尾，紧接着2017年全国掀起限购限贷热潮，摁到现在也没把大家买房的热情给掐灭。
这次限购限贷政策堪称史上最严，2017年至今广佛这边房贷利率都在上浮10%-30%间，再没回过2016年基准利率8折的时候。虽然艰难，购房刚需没因客观环境消减，这几年四两先后购买了两套二手房，掏空家底为了家人今后可以住得更自在
买房过程挺累，接连刷房源跑楼盘，谈价签合约，跑贷款过户交首付，去年跑贷款还给我遇到按揭跑路，都什么世道？
买房往往是上百上千万的交易，心理容易有个坎觉得很难。其实最难是下定决心买，后面的过程不用慌，这篇就分享下去年买二手房交易流程
还没开门就排队的房管局
（别听某些公痴瞎吹，误以为限贷限购后交易寥寥，去房管局走走就知道）
一、看房当你有个买房的念想时，行动的第一步是看房。和买任何东西一样，看房也需要各种规格和性能参照对比，不然这么多选择又不能全要。
得益于房屋中介的线上发展，线上看房现在非常方便，下载购房app直接筛选，现在的app集合了房源、小区、地图、价格、历史成交等信息，花些精力足够初步了解。需注意不是挂app上的房就一定有，就一定像描述那样，很多细节需要现场看，要跟业主沟通，所以接下来要实地看房
实地看房过程非常耗时间精力，我一般电话和中介沟通先了解某楼盘多少房有钥匙能直接看，周边还有啥推荐可直接看的，心里有个底。网上挂的房源实际可能在租不方便，可能业主不在，各种原因通常只有不到两成房源有钥匙可现场看。好在同小区商品房差不多环境和结构，跑跑基本能掌握情况。
我个人的经验看房时重点关注：
1.交通（实测距公交、地铁等公共交通站点的步行时间）
2.商业、生活配套（大型生活超市、菜市场、商场的配备数量及距离）
3.学位（幼儿园、小学、中学的配备质量及距学校的距离）
4.楼层朝向（电梯/楼梯，采光，通风，户型，噪音）
5.装修质量，如观察墙壁、天花板（是否有渗水、漏水痕迹），询问水、电使用材质、年限、有无更换过等……
看好房后可以让中介跟业主约个时间详谈，当然也可以自己找业主谈，只要你能找到。中介在购房过程起到的作用很有限，该谈该办的事你都得自己来。如果中介收费合理可以让中介组织，经验老道的中介会极力帮你谈成这单买卖（不然他就没提成了）
主角是你自己，该了解的都得问清楚。我小结了些签合同前要和业主谈清楚防扯皮的几个关键问题：
1.价格。这是买卖双方都最关心的问题，如果不是靠抢的超笋房源都有一定的讲价空间。看个人功力，磨一磨业主多少会松口，一松口就几万，得挖空心思争取，比如博同情。
2.付款方式：全款、按揭（纯商贷、公积金、商贷组合贷、纯公积金贷），纯贷款。在交易中一般以纯商贷的按揭方式居多，尤其现行购房限购限贷政策下，由于公积金贷款办理手续时间长、放款慢、要求申请贷款前连续缴存住房公积金的时间不少于六个月以及提供购房首付款证明才走到下一步审批流程等各种限制和要求，导致买卖双方都存在交易风险，多数卖方不同意使用公积金组合贷方式，遇到了就当捡到便宜。
3.定金。双方协商购房定金，通常5～20万不等。签订合同的时候除了看清制式合同的条款外，通常我会加上因不可抗力等因素导致买卖终止的情况，买卖双方都不负违约责任，定金无息退还的附加条款，比如因银行贷款未成功审批导致房屋买卖终止的情况等。
定金这事不要觉得交的少就好，看定了的房可以交多些。16年我买第一套房交了5w定金，业主补证花3个月回头房子涨了20w，违约金不过5w是个社会人都可能毁约，但我那业主坚持契约精神堪称当代清流，现在还感激。
4.税款。需付税的种类、数额及方式。税的设计本是买卖方各付各税，但实操多是买方付税。限购政策下很多房源税重，一定要谈清楚。
5.户口。是否有户口，户口转出时间以及户口不及时转出的违约条款，通常以押金的方式处理，一般押一两万。
6.租约。如果买了房子不着急住，旧业主仍需要过渡时期可考虑把房子租给旧业主，协调租金、租期等。个人情况不同，如果买房不着急住，可以把收房期限放宽换业主在总价上让利。
查册查册为了解房屋所有权和抵押状况，房屋签约信息都要上传在房管局系统，防止一房多卖。
很多城市已经支持网上查册。以佛山市为例，可以关注佛山市自然资源局公众号，点击微服务—佛山不动产登记资料查询，按要求用户登录，自助查询，即可查询到房屋所属情况、抵押情况。另外在办理银行贷款按揭申请的时候还需要去房管局打印产权查册表。
这个步骤一般中介代劳，没找中介的去房管局咨询一下，业主提供信息就能查册。
三、签订合同谈妥了，查册了都没问题，下一步就是签约。
中介用制式合同。如果能找到并信任业主可以跳开中介完成购买过程，很多人吐槽中介收费房价3个点太高，提供的服务不一定值。
网上可以下载制式合同进行修改，协调沟通好附加条款，同样具备法律效力。
签好合同转定金，打印转账凭证，卖方手签一份定金收据。凭证和收据要留好，办贷款可能需要。5万以下含5万的定金只需提供定金收据，不用转账凭证，不过以银行贷款专员的要求为准。
签完合同接着网签，其实就是在住房建设局网站备份交易合同，防止一房多卖。备份后通过查册那一步就可以发现这房在交易中。
以佛山市为例，登录佛山市住房和城乡建设局，找到存量房签约，选择区域进入，创建合同提交。非常简单
四、跑银行，办贷款签好合约意味着交易确定，接下来你要保证自己能有这么多钱来完成交易。全款这时可以拉上业主去领房产证了，但多数人没那么壕，咱们要求银行开恩。
这个业务本质没啥难度，你把资料给银行审批，银行决定同意或不同意。不过这业务比较冷门，被中介带节奏就衍生了中介搭档按揭公司。
按揭公司有啥用？按揭公司在于清楚办贷款流程，找按揭中介的过程也不省心，该去银行还是要你亲自去，该签的东西还要你亲手签，该去的税务、国土部门也得你亲自去，他们不过告诉你哪个时间点应该做什么。
按揭公司如果说有什么优势的话，就是在和评估公司、银行的合作多些，它能拿到更高一些的评估价，能贷多一些款，不过需要结合自己的真实情况判断，谨防上当受骗。
房产中介有合作的按揭公司推荐，但不会给按揭公司担保。有的按揭公司完事才收费，也有让你给完、签完一大堆资料后要收全款按揭费（贷款金额千分之三到千分之八不等），然后只给你一张盖公章的按揭费收据，一旦按揭中介跑路失联，按揭费几千块损失事小，他手里有你签好的资料有可能被用来做非法牟利的事，影响个人征信事大。
为啥我知道，上回给我办按揭的业务员就跑路了，据说是赌博欠债，把我的资料拿去办信用贷，瞒不住了直接失联，真缺德。拖我一个月的贷款时间，业主等不及终止交易，可惜谈好的一套笋盘
这张图在法院拍的，准备起诉按揭公司和它家跑路经办，真**活久见
信不过按揭公司，自己跑贷款其实也不难。
直接去银行营业厅找贷款专员谈。谈之前先到中国人民银行打出个人征信报告、近半年银行卡流水（工资为主）、收入证明等材料，把自己要买房屋的情况和自己的情况跟贷款专员沟通清楚，每个银行都有自己的一套评估系统，输入房屋具体信息，就会出来一个和市场价接近的评估价，银行再结合你的工资卡收入流水判定可以贷给你多少钱。
贷款专员会告诉你和业主需要准备哪些资料，然后你约上业主、到银行找贷款专员签房贷申请资料。申请哪个银行的房贷都要有该行储蓄卡作为买方的扣房贷卡和卖方的贷款收款卡，没的话要在签申请资料前准备好。
审批大概1-3周时间，如果资料不符银行专员会联系你补，直到同贷书批下来。有同贷书就可以准备预约缴税、过户、抵押。
同贷书意味着你有这么多钱可以继续交易。离你买下房子还有缴税，过户，抵押三步
缴税前可提前计税。广东为例，关注广东税务微信公众号-微办税-房地产交易智能办税申报、查看应缴税费，计税结果出来后要在五个工作日内上预约，并带齐资料原件上门核对、缴纳税费。
过户、抵押可同时办理，以各地政策为准。现在房产过户相关政务服务可在当地行政服务中心办理，网上先预约取号，然后再现场取号办理。
一般是先缴税，然后办过户、抵押，一个号办好减少跑腿次数。过户、抵押时银行做抵押的经办会陪同，新证出来后选择邮寄到银行，银行会做抵押手续，等银行放款就可以去银行拿新证副本了。一般是先转首付再过户，然后打印转账凭证给银行办抵押的经办留底。
排号等过户
购房流程不同城市会有细微差别，大同小异以各地公告为准。今年疫情影响很多对公业务都可以网上进行，不用现场排队着实方便了大家。
这篇原创主要梳理了一下买房全流程，给大家看个热闹。当年第一次买房内心非常慌，不知道接下来要做啥，被中介按揭一顿忽悠交了不少学费。把这些经验分享出来也是给自己留个档，回血再买时可以重温看看
至于现在是不是买房的时候，买什么房，成年人应该有自己的判断，别瞎听忽悠。当然我也在写，不信邪可以关注四两拨两斤
前些时候水库喜提全网封，虽知是必然，但真到那天还是觉得遗憾。水库早期的作品提供了不少新视角，新思想给过很多人启发，甚至不输大学的某些学科，受益匪浅。同时也告诫学习要去粗取精，站稳立场，成年人要有判断
念叨了三四千字就这样吧，希望对值友买房有帮助
房子转让过户怎么收费标准
全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长、研究员柴强近日接受采访时表示，是否取消公摊面积对购买者来说并无实际影响，就像是买花生带不带壳一样，只买花生米是一个价，买带壳的花生是另一个价。实际上，买卖房子时应搞清楚三种面积：建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积，并同时分别标注相应的房价。套内使用面积简称使用面积，俗称地毯面积，所谓“取消公摊”就是以往只按建筑面积标注房价，今后应该也标注套内建筑面积或使用面积的房价。
诚然，按套内面积计价可减少信息不对称，避免开发商虚标公摊比例导致的纠纷。例如，浙江工业大学虞晓芬指出，按套内面积计价能清晰展示实际使用面积，让购房者“所购即所得”。上海易居研究院严跃进则指出，取消公摊是推动“好房子”建设的重要环节，通过透明交易促进居住舒适度和市场信心提升。
不过也有学着专家指出，公摊是建筑客观需求，无法完全取消。北京大学楼建波强调，公摊反映共有部分（如电梯、楼梯、公共门厅）的产权归属，取消计价方式不等于取消公摊本身，否则可能导致后续管理责任模糊。清华大学尹稚指出，公摊面积是住宅功能的必要组成部分，高档或高层住宅公摊比例自然更高，单纯取消计价方式只是“数字游戏”。
虞晓芬警告，若仅按套内面积计价，开发商可能压缩公共区域质量，导致居住品质下降；同时部分购房者可能误以为无需承担公共部位维护责任。首都经济贸易大学赵秀池认为，取消公摊后物业费、取暖费等计价标准需重新调整，可能引发新的价格争议。
事实上，当前“取消公摊”更多是计价方式的改革，而非物理公摊的消失。政策方向倾向于通过透明化、标准化倒逼市场规范，同时兼顾居住品质与消费者权益。未来需在立法、技术规范、市场监管等多层面协同推进，以实现“住有所居”向“住有优居”的转型。
本文源自金融界
房子转让过户需要什么手续
导读：买房路上，买到房和买不了房不知道哪个结局先来……出于种种原因，买/卖房想反悔了能行吗？答案是肯定的，只是情况不同，看你要付出的代价了。
➤➤ 卖家反悔
签订定金协议之后，我想反悔了!
反悔的后果：双倍返还定金。
买家刚刚交付了定金，但还未签订正式的买卖合同，此情况下法律关系较为清晰，相当于预购房合同，合同标的为标的房屋的购买权。卖方若发生违约行为，不愿卖房，买方可向其主张双倍返还定金或主张违约金赔偿。
签订了定金协议和买卖合同后，能反悔吗?
小明准备把房卖给小红，双方签订房屋买卖合同之后，房价飙升，小明反悔，这时候小明要承担什么法律责任?
【违约后果】
1、买方上诉法院，可能判决强制过户给买方
当买方满足以下5个条件时，可主张强制过户：
(1)签订的买卖合同有效;
(2)购房人具有购房资质;
(3)购房人具有全款能力，若批贷函已下发，部分法院也会支持过户;
(4)售房人构成根本违约，即售房人明确表示不卖的证据材料及逾期履行合同约定的义务超过十五日的证据材料;
(5)交易房屋未被限制，如查封等;
但是，法院是否会判决强制过户，需要根据具体的案情来定，并且如果法院支持买方诉讼，买方还可以要求卖方支付违约金，尽管违约金酌情承担，但届时真是得不偿失了。
这里想要注意的是：
(1)继续履行必须建立在能够并应该实际履行的基础上。如果此时卖方已经将房屋另行出售给了第三人(善意)且已经完成过户的情况下，售房人已经无法实际交付房屋了，在此情况下，买方就只能要求售房人赔偿违约金及其他损失了。
(2)法院只可能判决强制过户，但是并不能由法院判决或裁定户口迁出。
2、买方有权解除合同，并要求卖方承担根本违约责任
在具体的诉讼中，法官会根据以下(但不限于)因素来综合判断违约金的具体数额：
(1)守约方的实际损失(核心);
(2)违约方的恶意性程度;
(3)合同履行的程度;
此外，购房人也可同时要求售房人按照合同约定承担其已向居间方支付的代理费用。
3、双倍返还定金
若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%，那么超过部分的金额也是购房人的实际损失)，那么守约方还可向违约方主张赔偿其损失;否则，违约责任和赔偿损失是不能同时适用的;但违约责任和定金罚则只能二选其一，不可同时适用。
此外，至于买方选择何种方式保护自己的权益，买受人可根据自己的实际情况和需求而定，出售人作为违约方是无权选择解约的，选择权在于买方!
在买方交完房款之后，卖方还能反悔吗?
卖家拒绝或怠于履行合同，而买家坚持要求继续履行的，如经审查合同继续履行不存在现实困难的，法院一般会判决双方继续履行合同。
“合同继续履行不存在现实困难”主要是指，一涉案房屋没有因为其他案件而被法院查封;二涉案房屋上没有抵押等他项权，若有，也应具备涤除条件;三买方应当有支付剩余购房款的资金实力并提供相关凭证。由于买卖双方已经完成了网签程序，要求继续履行合同的买方对支付剩余的购房款有一定的把握，基本不存在上一阶段买方无法解决资金问题的可能。
故此时，若卖方违约，无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任，进入诉讼阶段的胜率都是很大的。
➤➤ 买家反悔
买方因购房资格有问题，不能买房了
资质审核结果一般在签约前就知道，如果双方还没有签署有关合同，买方不用担责。但是如果在核验结果下发之前已经签署合同，那么卖方就可以追究买方的违约责任。买方违约，卖方需做以下两件事：
1、双方协商，明确违约责任并索赔。
《定金协议》《房屋买卖合同》中的约定：如果买方违约，卖方可以不退还定金。
2、签署《解约协议》。
如果买卖双方合同终止，那么卖方在再次出售之前，要签署《解约协议》，否则卖方要承担违约责任。
买方因购房资格有问题，不能买房了
卖方可以根据合同约定索取赔偿、签署《解约协议》，并且要要求买方需配合注销网签。如果不注销，再出售将不能通过房屋核验。
注销网签的步骤：
1、当事人填写注销申请
①通过服务窗口签约的，当事人填写《存量房买卖合同信息注销申请表(自行成交)》;
②通过房地产经纪机构或交易保证机构进行签约的，由房地产经纪机构或交易保证机构在系统中填写注销申请并打印《存量房买卖合同信息注销申请表(经纪成交)》。
2、提交材料：
已经签字或盖章的《存量房买卖合同信息注销申请表》;买卖双方的身份证件原件和复印件;委托办理的，还需提供授权委托书。
3、服务窗口的工作人员核对注销材料后，在网签系统中注销该合同网上信息。若卖方不配合撤销网签，卖方只能到法院起诉。
若缴完税买方反悔，不买房了怎么办?
缴完税后，买方不想买要终止合同的，除上述步骤之外，需要办理退税。办理退税前首先需要买卖双方协商，之后签署《房屋终止交易合同》(退税需要，如在缴完税之前终止合同，不需提供)、填写书面退税申请材料、准备齐全退税所需资料。
所需资料：
1、签署《房屋终止交易合同》。
2、填写书面退税申请书2份。
3、准备以下材料：
申请人书面退税申请书2份，买卖双方签订的《房屋终止交易合同》原件及复印件2份，原网签合同原件及复印件2份，原房屋所有权证原件及复印件2份，税务机关代开统一发票第一联(发票联)，第二联(记账联)原件及复印件各2份(代开发票两联原件收回)，买方契税纳税人身份证原件及复印件4份，买方契税完税证或缴款书原件及复印件4份，与买方契税纳税人名称一致的银行实名制、活期、个人结算户存折(存款余额不少于50元)原件及A4纸复印件4份、纳税人身份证原件及复印件4份(身份证正反面印在同一页纸上)。
4、携带资料，双方到地税局，牌号办理退税业务。
在房屋交易过程中，如果买方反悔涉及违约，除了追究其违约责任之外，卖方千万不要忘了注销网签、签署解约协议。
来源：民商事实务
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编辑：宋志国 审核：傅德慧房子转让要交多少费用
鲁法案例【2025】101
（图源网络 侵删）
案情简介
原告某园林公司诉称：2013年11月原告与被告某科技公司签订《产业园购房合同》，约定由原告购买被告建设的产业园4号楼3层作为办公用房，建筑面积1000.53平方米，单价8400元，总房款为8430000元。合同约定某园林公司用工程款4630000元，作为办公间的首付款。剩余房款3800000元，以买受方给出卖方做项目的工程款抵顶。后续原告支付房产办证费180000元。合同签订后，原告为被告做项目抵顶购房款。2024年3月原告得知被告已将该房产卖给了其他公司，并办理了不动产权证，因被告对房产“一房二卖”致使原告无法实现合同目的，无法取得该房产的所有权。为此，原告多次向被告主张，但被告均以种种理由推拖。原告认为被告的行为已经严重侵犯了自身的合法权益。为此，诉至法院，请求判令：1.解除原、被告双方于2013年11月24日签订的《产业园购房合同》；2.被告返还原告购房款4630000元；3.被告返还原告支付的办证费180000元；4.被告赔偿原告利息损失2640000元；5.被告支付原告欠款利息(自2023年11月27日起至被告实际付清之日止，以4830000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；6、本案诉讼费、保全费由被告全部承担。
被告某科技公司辩称：被告不存在“一房二卖”情形。房产登记在甲公司名下，但仅是代持关系，房屋的实际所有权、处分权仍属于被告，被告完全具备继续履行合同将案涉房屋过户给原告的能力。2013年11月合同订立后，被告即于2013年12月将案涉房屋实物交付原告，至今十多年来一直是原告实际使用。原告对案涉房屋拥有占有、使用、收益的各项权利。之所以未办理过户登记，是双方合同约定出卖方应当在买受方交清全款或按揭借款办理完毕720个工作日内，办理产权登记手续。该条件不成就，只要双方约定的办证条件成就，代持方甲公司可以随时将代持的房屋产权过户。如果在明确剩余购房款期限下，可以先履行过户。原告主张解除合同的理由不成立，请依法驳回原告的诉讼请求。
法院经审理查明：2013年11月24日原告某园林公司与被告某科技公司签订《产业园购房合同》，约定原告购买被告开发的位于淄博高新区某产业园4号楼3层301、302、303号房产；同年11月，原告支付办证费180000元，各办公间均具有独立的房屋产权证书。该宗房产共1000.53平方米，单价为每平方米8400元，总价款为8430000元。合同约定付款方式原告用工程款4630000元作为办公间首付款，剩余房款3800000元以原告给被告做项目的工程款抵顶；被告应当在原告交清全款或按揭借款手续办理完毕后720个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2013年12月，被告交付涉案房产，由原告占有、使用；2016年原告以灯具款向被告抵顶购房款190000元。2024年3月13日，原告主张被告违约对涉案房产“一房二卖”致使合同目的不能实现，为此诉至法院。2024年3月20日，案外人甲公司出具证明，证明公司代持被告某科技公司某产业园4号楼3层房产，并承诺随时可以根据被告某科技公司要求，将代持房屋产权过户。
法院审理
2013年某科技公司与某园林公司签订房屋买卖合同，约定某园林公司购买其产业园内4号楼3层房产，以工程款抵顶购房款。但在合同签署后，一直未有相关建设工程项目导致无法抵顶购房款，且由于某园林公司未足额缴纳购房款，某科技公司便将房屋产权过户至甲公司名下代持。某园林公司得知后要求以“一房二卖”解除合同，从合同履行来看，由于某科技公司已将房产过户至他人名下，某园林公司的交易目的不能实现，申请解除合同有法律依据，但由于案外人甲公司承诺其属于代持，可以随时协助房产过户，且涉案房产共有3间房屋，每间房屋均有独立的房屋产权证，涉案标的物可分割，合同义务可分割履行，某园林公司已实际使用涉案房产10余年，此时若解除合同，某科技公司将遭受巨大损失，还需承担高昂违约金，人民法院根据公平原则和诚实信用原则，从维护交易秩序出发，判令某科技公司自判决生效之日起三十日内向某园林公司办理涉案房产302、303房屋产权登记，共计583平方米，作价4892000元，结合双方过错，超出62000元部分视为因某科技公司过错给予某园林公司的补偿，合同剩余3800000元部分予以解除。否则，自判决生效之日起第三十一日，原、被告签订的《产业园购房合同》全部解除，被告某科技公司于合同解除之日起三十日内返还原告某园林公司购房款、办证款、工程款等本金共计5000000元，并支付资金占用费3000000元及实际付清之日止的利息（以5000000为基数，自2023年11月27 日起，按照同期同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）。一审判决后，原被告未上诉，案涉房产现已过户，案涉合同剩余3800000元部分已解除。
法官说法
合同解除属于合同救济的方式之一，通过合同解除，能够使得当事人在合同目的不能实现时，摆脱现有合同权利义务关系的约束，重新获得交易自由。然而特殊情况下，可能存在合同已部分履行但因市场原因、交易双方协商不一致等情况无法全部履行完毕，一方当事人通过行使合同解除权以期全部解除合同的情形，此时应当允许部分解除合同，给予合同未履行部分相应的退出机制。合同部分解除可以理解为合同解除的特殊形式，发生部分权利义务终止的后果。《中华人民共和国民法典》第六百三十一条、六百三十二条、六百三十三条规定了交付主物从物、数物、分批标的物等情况影响合同目的实现的，当事人请求部分解除买卖合同从物部分、数物的其中一物部分、分批标的物的一批标的物部分的诉讼请求，人民法院应当予以支持。由此可见合同部分解除只发生部分权利义务终止之后果，不能达到消灭整个合同关系的目的，因此合同部分解除的性质可以理解为一种特殊的合同变更。
在法律明确规定的部分解除合同类型情况之外能否适用合同部分解除在司法实践中应当按照上述法条所体现出的立法本意，坚持公平原则、诚实信用原则及维护交易秩序出发，结合案情综合确定，具体而言合同部分解除行为应当满足以下条件：一是合同的主要条款不得部分解除。合同条款作为负载权利义务之体现，具体承担合同当事人、标的、价款、履行期限、履行标准等合同主要内容，对涉及合同主要内容条款的部分解除将破坏合同的成立，实质会造成整个合同权利义务无法履行或合同目的无法实现的后果。二是合同标的物应可以分割。若合同标的物可以分割、且合同义务可以分割履行，该类情况与分批交付买卖合同标的物类似，合同存在部分解除之可能，若标的物本身不可分割，则合同无法部分解除。三是全部解除合同不利于维护市场交易秩序。如果合同根本解除可能导致交易秩序严重破坏，或恢复交易前秩序的成本过高，或可能产生市场交易主体无法正常运转的僵局，则人民法院可以在满足一定条件的前提下依职权主动适用部分解除。四是全部解除合同违背公平原则和诚实信用原则。解除权人原则上享有行使解除权或者不行使解除权的自由，但在诚实信用原则的要求下，解除权人行使权利应当在不损害双方利益或者为双方减少损失的前提下，而不能为一方私利违背契约精神滥用解除权。合同目的是典型交易目的与个别交易目的的结合，是解除权行使的重要考量。在行使解除权判断合同目的无法实现的具体标准时，一方面要根据合同的类型判断典型交易目的的内容，另一方面要根据个案的具体情况分析可能存在的当事人的个别交易目的，通过公平原则这一调节器，在必要的情况下也可以依职权主动部分解除合同，但应当给合同部分解除相应的等待期；若部分解除条件在等待期内无法成就，应给予解除权人相应的保护，判令解除合同。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
撰稿：张丽 耿春雨
转自：淄博市高新区法院
来源： 山东高法
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