一、二手房签了合同如何解约退定金
二手房签了合同后解约退定金，需根据不同情况分析：
（一）若因不可归责于双方当事人的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。比如政策突然变化，使购房人丧失购房资格等客观情况。
（二）若收受定金一方存在违约行为，比如卖方隐瞒房屋重大瑕疵、一房二卖等，给付定金的一方可以要求解除合同，并要求双倍返还定金。这种情况下，要注意收集对方违约的相关证据，如书面材料、聊天记录、证人证言等。
（三）若给付定金一方违约，比如无故拒绝签订正式购房合同等，一般情况下定金是不予退还的。但如果双方协商一致解除合同，且卖方同意退还定金，也是可以的。
总之，要解约退定金，首先要明确解约原因，判断责任方。若协商不成，可通过向房地产管理部门投诉或向法院提起诉讼等途径解决，维护自身合法权益。
二、签二手房合同需要注意哪些情况
签订二手房合同，需关注多方面情况：
（一）产权明晰。要确认房屋产权是否清晰，有无抵押、查封、共有权人等情况。可要求卖方提供房产证、土地证等相关证件，到不动产登记部门核实产权信息，避免产权纠纷。
（二）房屋状况。仔细查看房屋实际状况，包括房屋结构、装修、设施设备等是否与合同约定一致。了解房屋是否存在质量问题，如漏水、墙体裂缝等，如有问题应在合同中明确责任和解决方式。
（三）价款及付款方式。明确房屋成交价格，付款方式是一次性付款、分期付款还是银行贷款等，付款时间节点也要清晰约定，防止因付款问题产生纠纷。
（四）违约责任。合同中应明确双方违约责任，如卖方逾期交房、买方逾期付款等违约情形下应承担的责任，以保障自身权益。
（五）户口迁移。若涉及户口问题，要约定卖方在一定期限内将户口迁出，避免后续麻烦。
三、二手房合同签了定金没付有效吗
二手房合同签了但定金没付，合同依然可能是有效的。
从合同成立与生效的角度来看，根据相关法律规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效，除非法律另有规定或者当事人另有约定。也就是说，只要二手房合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，且双方已签字或盖章，合同本身就成立并生效，定金的支付与否并不必然影响合同的效力。
不过，定金在合同中通常具有一定的担保作用。如果合同中约定了定金条款，一方未按约定支付定金，可能构成违约。在这种情况下，另一方有权依据合同约定和法律规定，要求违约方承担相应的违约责任，比如继续履行支付定金的义务，或者根据具体情况承担赔偿损失等责任。
综上，二手房合同签了定金没付，合同可能有效，但未支付定金一方可能需承担违约责任。
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来源：中国法院网-二手房合同签了定金没付有效吗，二手房签了合同定金能退吗