房子烂尾了房贷怎么办能退房贷吗，房子烂尾了房贷怎么办民法典
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房子烂尾了房贷怎么办最新政策
记者 孙蔚
“我们现在最担心开发商资金链断裂，小区停工，导致房子‘烂尾’。如果真到了那一步，我们这些业主该怎么办呀？”自恒大债务危机爆发以来，不少开发商陆续曝出资金状况堪忧、楼盘停工的消息，这让买了期房的业主们心里忐忑不安。
2021年下半年以来，房地产开发商融资环境不再宽松，行业形势严峻，房企如何回笼资金成为一大难题。市值曾达千亿元、以高端品质闻名业界的泰禾集团也出现了债务违约、项目停工现象。不久前，光耀集团发布公告，正式宣布破产，这标志着昔日的百强房企之一将退出历史舞台。购买了这些企业开发项目的业主，有可能会面临楼盘烂尾问题。那么，面对如此困境，他们该如何保障自身权益？
阅瀚律师事务所律师黄祖斌对《中国消费者报》记者表示，房地产作为资金密集型行业，资金是房企的命脉。如果买到房企倒闭或烂尾的房子，购房者一定要冷静。
他进一步表示，楼盘烂尾分两种情形，一种是已经完工的，此时购房者应及时向房管部门咨询是否可以办理房产证。如果购房人已经付清房贷，可以凭相关部门开具的开发商注销证明和购房合同原件等资料，申请办理房产证并取得房屋所有权，房企破产对业主的房屋权利归属不产生影响。
第二种是尚未完工的，这种情况下要弄清楚烂尾楼的产权状况。部分开发商为了获取资金，会把在建房屋抵押给银行，一旦楼盘烂尾或企业破产，此时银行就获得了房子的他项权利，购房者虽然支付了房款，但得到的并不是完整产权。这种情况下，如果购房人尚未付清全部价款，房企也没有转移所有权，说明双方均未履行完毕合同，破产管理人有权决定是解除合同还是接受价款并转移房屋所有权。
据记者了解，备受购房人关注的问题是：如果房子烂尾，房贷还需要还吗？对此，黄祖斌特别提醒消费者，从法律关系上来讲，此时必须继续保持还款，因为购房人和银行的债务关系不会因为房子的状态而改变。购房者与开发商是买卖关系，购房者与银行是借贷关系。虽然按揭贷款以购房合同为前提，但是这两种合同是独立的。因为开发商的原因导致交易出现问题，购房人可以追究开发商的责任；但购房人申请贷款后，银行有权要求借款人按时还款，这跟开发商是没有关系的。如果拒绝继续还房贷，购房人要承担跟银行之间的违约责任。不过，购房者如果遇到此类事件，可以先与银行、保险公司进行交涉、协商，由贷款银行出面与开发商沟通，如果烂尾情况是长期性的，也可以向银行申请房贷合同暂停。
遭遇楼盘烂尾，消费者是否可以要求退房呢？从事房产诉讼业务多年的资深律师田叶对《中国消费者报》记者表示，如果遭遇“烂尾”危机，购房人千万不要一时冲动，根据合同将房子退给开发商。因为，此时开发商手里已经没有资金，退房以后，购房者也拿不到购房款，只能拿到收据或欠条，而购房者和开发商之间的关系，将由买卖关系变为债权债务关系。假如开发商最后资不抵债，不得不宣布破产清算，其资产将被法院拍卖。根据《破产法》偿债先后的规定，购房人比一般债主更容易得到开发商的补偿款。如果选择了退房，那么消费者就变成了开发商的债主，补偿顺序在购房人之后。
面对严峻的市场形势，消费者购房须谨慎。如何才能避开烂尾楼呢？业内专家建议，最好购买现房，或者主体结构快完工的准现房，虽然价格可能贵一点，但是更有保障。如果购买期房，就要查看项目的五证，只有拿到预售证的房子才可以对外销售。此外，消费者对开发商要有全面的认识，需要关注的指标是开发商的销售收入、负债率、品牌影响力、以往项目运作情况等，还可以查查房企是否有过多的经济诉讼案件，这些信息都能从公开的渠道获得。
房子烂尾了房贷怎么办老百姓怎么办
中新经纬2月26日电 (薛宇飞)买房对很多家庭来说都是大事，虽然碰到房子在交付前烂尾的概率很小，但碰到了可能就是不小的损失。更让人揪心的是，购房人不仅拿不到房子，还要向银行按时支付按揭贷款。
近日，浙江省嘉兴市中级人民法院发布的一则案例引发关注，因楼盘烂尾、开发商申请破产，该法院判决由开发商承担剩余贷款的还款责任，而不是购房人。更早之前，最高法的一则判例中，也要求开发商向银行偿还按揭款。不过，这些利于购房人的判决，都经历了一波三折，不同法院对法律条款、司法解释有不同的解读。
一审败二审胜 购房人220万贷款不用还
资料图：售楼处沙盘。中新经纬 薛宇飞 摄
据嘉兴市中院网站，在2014年，上海的许先生在嘉兴某楼盘购买一套别墅，向银行按揭贷款392万元。许先生支付首付款后银行将贷款发放给开发商，后开发商因资金问题无法按时交付房屋，造成该楼盘烂尾。2018年，开发商向法院提交破产清算申请，经破产管理人调查，涉案楼盘未竣工验收，不符合交付标准，随即书面通知许先生解除其与开发商之间的商品房买卖合同。
之后，在开发商破产、收房无望的情况下，许先生因无法再取得房屋所有权而停止向银行支付月供。2020年，贷款银行向法院起诉，要求许先生继续支付剩余贷款。
一审法院审理认为，《个人购房贷款及担保合同》第38条约定“贷款发放后，借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷，均与贷款人无关，贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款”。据此，法院判决贷款合同解除，许先生归还结欠银行借款本金和利息(含罚息)合计220余万元。
也就是说，许先生不仅败诉了，而且法院还判决他与银行解除借款合同，并一次性归还220余万元，可谓是“赔了夫人又折兵”。不过，许先生不服一审判决，并在二审中迎来戏剧性转变。
嘉兴中院二审认为，案件争议焦点为个人购房借款及担保合同解除后许先生应否承担剩余贷款的还款责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称司法解释)第二十一条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
“开发商因进入破产清算程序而无法向许先生交付房屋，致使商品房买卖合同解除，许先生主张解除个人购房借款及担保合同，依据充分，应予支持，故开发商应承担剩余贷款的还款责任。”最终，嘉兴中院二审判决，银行提出的由许先生归还剩余贷款、支付利息等请求不能成立，不予支持。
资料图：建筑物。中新经纬 摄
判决结果为何不同？
除了上述案件，在2020年12月，最高人民法院判决的“(2019)最高法民再245号”的案件中，就判决开发商向银行偿还解除商品房买卖合同房源的按揭款。
该案件也是一波三折。根据最高法的判决书，王某某等三人购买一处商业用房，并向银行申请了7397万元按揭贷款，后来因为开发商没有按照约定交付房屋，王某某不再偿还贷款而被银行告上法庭。一审法院认为，是因为开发商没有按时交付房源，使得《商品房预售合同》被解除，随之导致银行与王某某签署的贷款合同被解除，上述合同的解除不能归责于购房人，因此，开发商应代替王某某承担赔偿银行损失的责任。
银行不服判决，案件进入二审。二审法院同样依据了最高法上述司法解释，却认定，从法律关系上说，购房人王某某是委托开发商向银行归还贷款本息，但开发商并未偿还，故王某某与银行的借贷民事法律关系未消除。二审法院判决，撤销一审判决，要求王某某等三人在判决生效后三十日内向银行偿还贷款。
之后，案件进入最高法的终审判决。最高法支持了一审判决，认为因开发商未按照约定期限交付房屋，致使《商品房预售合同》解除，购房人与银行的贷款合同因合同目的无法实现亦被解除，因此，应由开发商将收取的购房贷款本息返还给银行，王某某等三人不负有返还义务。
从上述两个案件不难看出，虽有最高法的司法解释，但法院对还款责任的认定并不一样，也导致一审、二审的结果出现较大差异。根据中国裁判文书网，因楼盘无法交付、购房人放弃还款，之后被银行告上法庭的案例不在少数，在部分案例中，法院要求购房人向银行还款。
为何法院判决结果不一样？对此，北京金诉律师事务所执行主任、王佳红律师对中新经纬分析道，是因为对最高法司法解释第二十一条第一款有不同的理解。第二十一条第一款的内容是：以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。
“上述条款的意思是，购房人起诉开发商解除购房合同时，如果银行也站出来说自己有独立的诉求，诉开发商的合同纠纷与银行的借款合同纠纷可以合并同时处理；如果银行没有提出诉求，法院可以只审理诉开发商解除合同的案件，银行的借款合同就不同时审理，那购房人自然还需要偿还贷款。”王佳红说。
她还解释称，“这样审判的法官一般都认为购房人和开发商之间是房屋买卖合同关系，购房人和银行之间是借款合同关系，两个合同是独立的两个法律关系，买卖合同解除了，不代表借款合同也必然要解除，毕竟银行已经将贷款发放给开发商，已经帮助购房人支付了房款。”
王佳红认为，嘉兴中院和最高法的判例都将买卖合同纠纷与贷款合同纠纷可以合并处理，即判令解除买卖合同的同时，也判令解除贷款合同。这样的判决，更符合我们国家的立法精神，也更能保护购房人的合法权益。同时，在同一个诉讼中，同时解决买卖合同和贷款合同纠纷，也节省了司法资源。
房子延期交付或烂尾，购房人可以这么做！
资料图：人民币。中新经纬 熊家丽 摄
如果楼盘烂尾，购房者能否断供？王佳红提醒道，开发商无法交付房屋，并不意味着购房人就可以停止向银行偿还月供，而且，如果购房人擅自断供，银行会采取一定的措施，比如起诉购房人要求还款、查封拍卖房屋等，未还款的行为还会记入不良记录，会对购房人的信用有严重影响。
从实操角度讲，王佳红建议，如果遇到楼盘烂尾，购房人可以到法院起诉解除商品房买卖合同，同时起诉解除银行借款合同，在法院判决借款合同解除，并且判令剩余银行贷款本息由开发商承担的情况下，购房人才可以停止偿还贷款。否则，不能随意停止还贷。
至于首付款及之前的贷款损失，购房人应向开发商索要，由开发商承担赔偿责任。她说：“通常情况下，楼盘烂尾都是由于开发商资不抵债，即便购房人拿到胜诉判决可能也会面临开发商无力偿还的可能。所以，建议购房人提起诉讼时要慎重考虑，能查封保全开发商的财产才更能保护自身权益，否则可能是钱、房两空。”
2月24日，国新办就推动住房和城乡建设高质量发展举行新闻发布会，住房和城乡建设部副部长倪虹在会上表示，要坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。(中新经纬APP)
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房子烂尾了房贷怎么办?
买的房子不幸烂尾！该如何正确的停贷？才能不上征信
作者：知识星球找老齐读书
最近一股烂尾楼停贷的风潮，从江西开始，现在已经蔓延到了好几个省，涉及几十个楼盘的业主，看着他们真的很心酸，特别是那句，我们有什么错，花光了6个钱包，掏空了几代人的积蓄，买到了一个房子，但却一直烂尾。现在房贷要还，租金要付，而房子遥遥无期。家庭生活已经支离破碎。实在没有办法，才联合在一起，发出最后的警告，如果不在3个月内复工，就将集体停贷。
对于这个事，老齐实在是深表同情，而且这个结果，我也其实并不意外，几年之前我们在粉丝群里就反复提醒大家，非必要不买房，不要买新房，更不要买期房，因为这几年开发商的资金链条非常紧张，烂尾的概率越来越高，以河南郑州为例，烂尾概率已经接近了30%，其他的地方也都在20%左右，也就是说3-5套房就有一套是烂尾，所以踩雷概率非常的高了，很多人一听说楼已经封顶了，就觉得没事了，但其实封顶只完成了工程的50%，开发商尽快封顶的目的是从监管账户里把钱拿出来。并不意味着封顶就能交付了，还有很多的工程要做，比如外装内装，园区，水电等等。大部分烂尾楼其实都是封顶的。所以这就是一个典型的认知误区，好多人都被这个忽悠了。另外，即便是没有烂尾，在现在赶工期增加周转的背景下，期房即便如期交付，这种质量也很难保证，跟你当时看到的样板间，会有巨大的差距。所以买期房百害无一利。我也不理解为什么那么多人热衷买期房，可能就是房价上涨的固有印象，便宜！但现在房价不涨了，甚至开始跌了，期房的优势其实一点都没有了。等你交房的时候，很可能发现，周边二手房都要便宜好多。
虽然我们早有预警，但是这种找后账的话，也就不多说了，如果您已经确实遭遇烂尾，那么老齐现在能帮你的就是尽量不要主观停贷。你可以有这么几个处理方法。
首先，去跟开发商打官司，要求解除购房合同，因为开发商违约，做不到按时交付，所以这种事实很清楚，有7成的概率会胜诉，购房合同解除，那么附庸在购房合同上的贷款合同也就自然解除，剩下的就是开发商把贷款的钱还给银行，这就跟你没关系了，而你的首付款，也可以找开发商追讨，但是这可能相当困难。要回首付的概率微乎其微。最坏的结果就是，丢掉首付，合理合法的停掉贷款。这样不影响你的征信。
其次，如果开发商已经破产了，没人可告，那么你就可以直接停掉贷款，此时银行即便起诉你，法院也不会支持，业主大概率是可以胜诉的，开发商破产，已经造成了购房合同不存在的事实，所以依附于购房合同的贷款协议也就不存在了，但这种情况，你同样是拿不回首付了。
以上两种情况，都有过具体的判例，并非有大家想象的那么难，这种烂尾楼事实认定非常清楚，就是典型的违约。所以只要法院判了，你的贷款就可以光明正大的不还了。
第三，大家可以联合起来，发集体声明，给当地施压，让他们尽快复工，这点老齐赞成，也许会有地方，迫于压力，尽快投入资金，把资产盘活。这样就皆大欢喜，也不用损失首付了。但是如果协商无果，施压无效，劝大家，不要真的傻到去主动断贷，在你没跟开发商解除购房合同的时候，你跟银行的贷款合同是两回事。
就好比你找村长借钱买了一头猪，结果猪死了，你说村长的钱我也不还了，这肯定不合理。村长也不会善罢甘休，你只有找卖猪的解除买卖关系，让他把钱还给村长，村长才不会起诉你。所以千万别犯傻，如果上了征信黑名单，那么麻烦极大，不但是限制高消费，你以后找工作，甚至你的子女找工作都是问题。可能会影响家里几代人。这是一个最差的结果。丢了首付款，你可能在努力干几年，就能弥补回来，但如果丢了征信，丢了未来赚钱的能力，那么这日子可就真的没法过了。而且这辈子你也很难再跟银行有联系，只要你有钱在银行账户里，人家可以随时执行，最后你等于两头不落好，房子没了，钱也得还，自己还上了征信。未来也很难再找工作。
老齐希望大家能够理性，问题出了，现在是两害相权取其轻的时候，你是没有错，但不代表没错就不会有伤害。但凡被骗的人，都不会有错。错的都是那些可恶的骗子，但问题是把他们绳之以法，你的钱也拿不回来了。
所以老齐总说，金融上的事，你只能事先防范，这是认知的问题，真等出了事，损失就已经注定了，那么此时，就要尽量把自己的损失降到最低，而不是逞一时之快的时候，既然你买了不良开发商的期房，已经犯了认知上的错误，就不要再犯主观停贷的更大的错误。在知识星球齐俊杰的粉丝群里。老齐总反复强调一句话， 别人伸手拉你的时候，至少你也要伸出手才行，如果连拉你的人也一起骂，那么以后就不会有人在帮你，说白了财富都是认知的变现，认知是决定财富再分配的根本，这个世界坏人太多了，你自己要是不提高，这个世界会有一万种方式，收割你的财富。烂尾楼只是其中之一
房子烂尾了房贷怎么办,监管账户的钱没了,银行没责任吗
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现在很多人买房的时候都是购买期房，但是房屋在建设当中时，会因为各种原因导致烂尾，那么购房人可以停止还贷款吗？
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