限购政策下的借名买房风险
国家对房地产行业强管控的背景下，各地政府陆续出台对房地产的调控政策。上有政策，下有对策，没有购房资格则借名买房，借有资格的亲戚、朋友、同事的名义购买房产，委托其代持房产，当中的风险不言而喻。
本案中，实际购房人因自己受名额限制没有购房资格，签订房产买卖合同后，和卖方确认指定第三人名义购房，即借用亲戚名义买房，岂料政府又出台更严的房地产限购政策，被借名的第三人也失去了购房资格，此时，房产买卖合同何去何从？且看本文案例分析。
案情简介
2016年9月，买方付某旺与卓某签订了《二手房买卖合同》和《买方主体变更确认书》，双方明确，签约时付某旺没有购房资格，其以有购房资格的付某飞的名义购买卓某的房屋，付某旺并按约支付了10万元购房定金。
2016年10月，深圳出台住房限购新政策，付某旺与卓某的房屋交易行为不符合按照原购房政策执行的条件，付某飞也失去了购房资格。付某旺遂向法院起诉主张返还定金并解除房屋买卖合同。卓某则抗辩认为，在付某飞不具备购房资格的情况下，付某旺应另找有购房资格的新买方继续履行合同。两审法院均认为，政府部门出台的购房新政是情势变更事由，合同已无继续履行的可能，判决解除合同并返还定金。
关于涉案合同的买方主体问题。虽然双方在签订《买方主体变更确认书》时，新买方付某飞尚未签名，但卓某在与付某旺签订《二手房买卖合同》和《买方主体变更确认书》时，卓训义对付志旺因自己不具备购房资格指定第三人付志飞代为履行合同义务的情况是明知的。且付某飞在庭审中陈述付某旺签订涉案合同当天已经告知其此事，付某飞同意继受涉案合同中原买方的权利义务作为新买方继续履行合同，应视为卓某对新买方指定为付某飞是持同意态度的，此时涉案合同的买方已由付某旺变更为付某飞。即使付志飞目前不符合购房资格，付志旺亦不负有另找他人继续履行合同的义务。
因合同履行过程中，政府部门出台房地产调控政策，导致付某飞不再具备购房资格，合同无法继续履行。涉案合同无法继续履行的原因系政府部门出台的购房新政所致，该政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签署合同时无法预知的，属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同无法继续履行，双方当事人对此均无过错，无须承担违约责任。因合同事实上已无法继续履行，付某旺请求返还定金，隐含了解除合同的意思表示，故判决解除涉案《二手房买卖合同》。
律师解读
1、“借名买房”风险几何？
根据各地政府出台的房产限购政策，导致部分人失去了购房资格，或者需要支付高额的购房首付款，此时就有很多人想出借用他人名义购房的应对措施，被借名人通常是具有购房资格或者符合购房政策低首付的人群。实际出资人委托被借名人代持房产，所购房屋的产权登记在被借名人的名下，类似公司股权代持的表现形式。借名买房风险较大。虽然借名买房通常实际出资人会与被借名人签订书面的借名协议、委托书等书面文件，但该类合同只在双方之间有约束力，房产物权以登记为准。房产作为大额资产，无法做实体上的分割，最终只能一方取得房产一方取得金钱。关键是，房产作为法律上的不动产，以行政登记公示作为产权的依据，即房产证上登记的所有人为物权所有人，其有权将房产进行抵押、出售、转让等一系列处置。实际出资人如果无法控制产权证，即便居住在房屋内，也可能面临失去房产的风险。另外，一旦被借名人发生了个人经济纠纷，可能会导致登记在其名下的房产被查封、拍卖，实际出资人也将被拖入诉累。
2、房产限购政策是否属于情势变更？
政府购房政策的调整一般包括对购房人资格、首付款比例、贷款比例等调整，目前国家对房地产的调控政策不断收紧，因此购房新政的出台，可能会导致部分原本有购房资格的人会失去资格。如果新政策出台前，买方具有购房资格，但因购房政策变动导致买方失去购房资格的，此时限购政策的变动是买卖双方签署合同时无法预知的，属于因不可归责于双方的事由，符合情势变更解除合同的要件上述案例中，实际购房人因房产限购政策不具备购房资格，指定有资格的第三人作为买方，即借名买房，并与卖家签署变更主体确认书，但因新限购政策出台导致被借名的人也丧失了购房资格。而合同中也没有约定如果指定的第三人失去买房资格，实际购房人是否有义务继续寻找新的有资格的购房人作为买家。此时，影响被借名人失去购房资格的新限购政策是导致合同履行的基础条件发生变化的事由，致使合同无法继续履行，是各方签署合同时无法预见、不可归责于各方的事件，构成情势变更。
3、律师温馨提醒
我国限购政策的出台使得“借名买房”盛行，但借名买房并不是一件简单的事情，还伴随着巨大的法律风险。借名买房、委托代持房产务必请专业律师作为专项顾问提供可行的法律解决方案，并起草相应的一系列法律文件以夯实各方权利义务。
《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日实施）
第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（2021年1月1日废止）第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发〔2009〕40号3、人民法院要合理区分情势变更与商业风险。商业风险属于从事商业活动的固有风险，诸如尚未达到异常变动程度的供求关系变化、价格涨跌等。情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。
■执业领域：商事合同纠纷、股权合伙纠纷、影视娱乐争议解决、房产纠纷、婚姻继承以及非诉争议解决和商业谈判
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