一、房改房土地是出让还是划拨
房改房的土地性质可能是出让也可能是划拨，具体情况如下：
1.若该房改房是在1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》施行后，通过出让方式取得土地使用权的，其土地性质为出让。这类房改房在上市交易等方面通常较为便捷，受市场影响较大。
2.若该房改房是在上述条例施行前，按照国家房改政策以划拨方式取得土地使用权的，其土地性质为划拨。划拨土地的房改房在上市交易时，通常需要补缴土地出让金等相关费用，以将土地性质转变为出让，之后才能进行正常的交易等操作。
二、房改房土地使用权年限怎么算
房改房的土地使用权年限通常按照以下方式计算。一般情况下，住宅用地的土地使用年限为70年。从开发商取得该地块的土地使用证之日起开始计算，到70年后土地使用权终止。但房改房可能存在不同情况，1.如果该房改房是在1990年5月19日之前取得土地使用权的，其土地使用年限按照国家规定执行，可能会有相应的特殊政策和规定。2.对于1990年5月19日之后取得土地使用权的房改房，土地使用年限一般为70年，从取得土地使用证之日起算，到70年期满时土地使用权终止。在实际情况中，具体的土地使用权年限还需根据当地的政策法规以及该房改房的具体情况来确定。
三、房改房土地使用权归谁所有
房改房的土地使用权归属较为复杂。一般情况下，房改房的土地使用权属于国家。在房改过程中，房屋所有权从单位转移到职工个人，但土地使用权仍归国家所有。职工购买房改房后，享有一定期限的土地使用权，通常为70年（住宅用地）或50年（工业用地等其他用途）。
然而，在一些特殊情况下，土地使用权的归属可能会有所不同。例如，如果在房改时，单位与职工约定了土地使用权的归属，或者在相关法律文件中有明确规定，那么土地使用权可能归单位或职工个人所有。
此外，不同地区的政策和法规也可能会对房改房土地使用权的归属产生影响。在具体情况下，需要根据当地的法律法规和相关政策来确定房改房土地使用权的归属。
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