一、签了购房合同卖方反悔应当怎么处理
当签了购房合同后卖方反悔，可按以下方式处理：
（一）协商解决。买卖双方可就卖方反悔事宜进行沟通，尝试协商出一个双方都能接受的解决方案，比如卖方给予买方一定的经济补偿后解除合同等。若能协商一致，应签订书面协议，明确双方权利义务。
（二）要求继续履行合同。若买方希望继续购买该房屋，且合同具备继续履行的条件，买方可以依据购房合同，要求卖方按照合同约定继续履行交房等义务。若卖方拒绝，买方可以向法院提起诉讼，通过法律途径强制卖方履行合同。
（三）追究违约责任。根据合同约定和法律规定，卖方反悔构成违约，应当承担违约责任。买方可以要求卖方支付违约金，违约金数额一般按照合同约定确定；若合同未约定或约定不明确，可按照因卖方违约给买方造成的损失来确定。若违约金不足以弥补损失，买方还可要求卖方赔偿损失。
二、在哪几种情况下购房合同将视为无效
购房合同在以下几种情况下会被视为无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益。例如开发商故意隐瞒房屋已抵押的事实，诱导消费者签订购房合同，且该行为损害了国家利益。
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。比如开发商与他人勾结，以虚假交易抬高房价，损害其他购房者利益。
（三）以合法形式掩盖非法目的。如为逃避债务而虚假签订购房合同转移财产。
（四）损害社会公共利益。像在规划的公共绿地、消防通道等区域违规建房并签订购房合同。
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。例如购买的房屋没有合法的土地使用权证或规划许可证等。
此外，无民事行为能力人签订的购房合同无效；限制民事行为能力人未取得法定代理人同意签订的合同，在法定代理人不追认的情况下也无效。在购房过程中，购房者应仔细审查相关信息，避免签订无效合同带来损失。
三、签了认购书是否等于签了购房合同
签了认购书不等于签了购房合同，二者存在明显区别：
（一）性质不同。认购书是预约合同，是双方为将来签订购房合同而达成的初步协议，主要目的是确定购房者有购买意向，开发商为其保留特定房源；购房合同则是本约合同，明确双方在房屋买卖中的具体权利和义务，是正式的买卖合同。
（二）内容不同。认购书内容相对简单，通常包括房屋基本信息、认购价格、付款方式、定金条款等；购房合同内容更为详细全面，涵盖房屋的具体情况、价格、付款方式、交房时间、违约责任等诸多重要条款。
（三）法律效力不同。认购书的法律效力主要在于约束双方在约定时间内就购房合同的主要条款进行协商并签订正式合同；购房合同一旦签订，双方必须按照合同约定全面履行各自义务，一方违约需承担相应法律责任。
总之，认购书是签订购房合同的前奏，不能等同于购房合同。
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