房屋折旧年限，房屋折旧年限最新规定
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房屋折旧20年还是50年
房价每年涨10%的年代，很少有人意识到房子的折旧，因为折旧被涨幅覆盖。所以房子的保值属性成为社会共识。可是事实上房子的折旧是显而易见的事实。
武汉光谷的保利花园2003年建成，现在19年房龄，房价差不多1万7。紧挨着保利花园的是2018年建成的保利茉莉公馆，4年房龄，现在房价2万7。如果房子没有折旧，凭什么保利花园比保利茉莉公馆便宜一万？同样的地段，同样的配套，甚至容积率更低。
其实这差价1万就是房子的折旧，可以计算一下，每年的折旧差不多是2.5%。也就是说房价涨幅每年超过2.5%，房子才能保值增值。事实上98房改以来，房价每年的上涨远远超过2.5%，有人计算过，大概是10%。所以账面上就是新房每年涨10%，二手房（同一套）每年涨7.5%，二手房持有者看到自己手上的房子每年涨，自然会看不见折旧的事实。
但是如果房价横盘了，房子折旧的威力就立刻显现了，大多数房子的租金连折旧都赶不上，收益率是负数，等到越来越多人意识到这一点，房子的抛售潮就会山呼海啸而至。
想象一下。2022年4年房龄的保利茉莉公馆值2万7，假如2028年隔壁开了个保利玫瑰公馆，并且房价横盘，那么2032年保利玫瑰公馆房价应该也是2万7，那么2032年19年房龄的保利花园房价应该就是1万7。
这种贬值幅度，房东绝对无法忍受，收的房租远远超过房子的贬值。谁能先意识到这一点，谁就能率先携带资金出逃。
对于房价的涨跌，争议非常大，各种统计数据，中介，老百姓自己，每个人都会得出截然相反的结论。因为房子整个寿命周期的价格是一个动态的过程。
我做过很多数据模型测算，具体过程就不写了，假设新房价格是10000，交房满三年价格大概是12000，这时候差不多就是房子价值的巅峰，然后就一路贬值，按照2.5%的速度迅速折旧，折旧到7000左右的时候，价格就差不多稳定了，贬值速度大幅度减缓，折旧大约在1%，进入一个新周期。
房子本身的折旧主要是受小区设施老化，小区居民结构改变，物业服务质量下滑等因素决定，也就是说即使是毛坯房也是按照这样的速度折旧贬值。但是对于装修好的房子，又是另外一套逻辑。除了房子本身的贬值，还要叠加上装修的贬值。
假设一套100平的房子普通装修15万，也就是每平方1500元装修费。如果自己住，比较爱惜，可能能住20年，但是如果是出租，租客来了又走，换了一批又一批，各种素质，各种鱼龙混杂，差不多10年装修就废了，或者只剩非常少的残值。
就按照就简单的直线法计算，15万除以10年120个月，每个月折旧就是1250。
装修方面，全国差距都不大，不管是10万一平的房子，还是5000一平的房子，差不多的出租装修，都是这样的价格。
所以出租房的折旧等于房子本身的折旧加上装修的折旧两大块。
按照我熟悉的武汉来说，2.5万的房价，买100平的房子，按上述标准装修，成本就是250万+15万=265万。出租十年收租5000*12*10=60万，此时装修价值清零，房子价值约等于毛坯房，房子按照每年折旧2.5%计算，十年后大约值194万。可以看到即使是不考虑买房的资金成本，买房出租也是完全亏本的，是真正账面意义上的亏本，而不是说赚少了，赶不上通货膨胀的速度的那种亏损。
房屋折旧的计算方法
来源： 大律师网
导读：实际操作中，很多时候需要将固定资产折旧卖掉。那么，哪些固定资产可以折旧？这也是有要求的。今天大律师网小编要为大家介绍的就是关于固定资产折旧法律知识。下面一去看看固定资产折旧方法以及固定资产折旧年限。希望对你有所帮助。
固定资产折旧的范围包括哪些?
(一)从空间范围确定哪些固定资产应当提取折旧，哪些固定资产不应当提取折旧;
(二)确定应当提取折旧的固定资产应计提折旧的额度是多少;
(三)从时间范围确定应提折旧的固定资产什么时间开始提取折旧，什么时间停止提取折旧。
因更新改造等原因而调整固定资产价值的，应当根据调整后价值、预计尚可使用年限和净残值，按选定的折旧方法计提折旧。
对于融资租入的固定资产，应采用与自有应计折旧资产相一致的折旧政策，合理的确定租赁期届满时将会取得租赁资产所有权的，应当在租赁资产尚可使用年限内计提折旧;无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，应当在租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中较短的时间内计提折旧。
已达到预定可使用状态的固定资产，如果尚未办理竣工决算的，应当按照估计价值暂估入账，并计提折旧;待办理竣工决算手续后，再按照实际成本调整原来的暂估价值，同时调整原已计提的折旧。
固定资产折旧方法有哪些?(1)年限平均法(直线法)
年折旧额=(原价-预计净残值)/预计使用年限
=原价×(1-预计净残值/原价)/预计使用年限=原价×年折旧率
注：预计净残值率=预计净残值/原价×100%
(2)工作量法
单位工作量折旧额=固定资产原价×(1-预计净残值率)/预计总工作量某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×单位工作量折旧额
(3)双倍余额递减法
年折旧率=2/预计使用年限×100%(不考虑残值率的直线法折旧率的两倍)折旧额=固定资产账面净值×折旧率
在固定资产折旧年限到期的前两年内，将固定资产的账面净值扣除预计净残值后的净值平均摊销。
(4)年数总和法
折旧率=尚可使用年限/预计使用年限的年数总和×100%折旧额=(固定资产原值-预计净残值)×折旧率已计提减值准备的固定资产，应当按照该项资产的账面价值(固定资产账面余额扣减累计折旧和累计减值准备后的金额)以及尚可使用寿命重新计算确定折旧率和折旧额
固定资产折旧年限是怎么定的?《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第六十条规定：除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下：
(一)房屋、建筑物，为20年;
(二)飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年;
(三)与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年;
(四)飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年;
(五)电子设备，为3年。
本条的规定，具体可从以下几方面来理解。
(一)房屋、建筑物的最低折旧年限为20年。
房屋和建筑物作为最主要的固定资产，其构造、属性等方面相对较为特殊，使用寿命相对较长，价值相对较高，其使用价值的体现也是一个相对较长的过程，根据收入与支出配比原则等要求，其折旧年限也应相对较长，所以本条规定，房屋、建筑物的最低折旧年限为20年，这基本能反映房屋、建筑物的现实使用情况。
本条所说的房屋、建筑物，是指供生产、经营使用和为职工生活、福利服务的房屋、建筑物及其附属设施.
其中:房屋，包括厂房、营业用房、办公用房、库房、住宿用房、食堂及其他房屋等; 建筑物，包括塔、池、槽、井、架、棚(不包括临时工棚、车棚等简易设施)、场、路、桥、平台、码头、船坞、涵洞、加油站以及独立于房屋和机器设备之外的管道、烟囱、围墙等;
房屋、建筑物的附属设施，是指同房屋、建筑物不可分割的、不单独计算价值的配套设施，包括房屋、建筑物内的通气、通水、通油管道，通信、输电线路，电梯，卫生设备等。
(二)飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，最低折旧年限为10年。
飞机、火车、轮船作为交通工具，与其他交通工具相比，其性能较强，价值较高，使用期限相对较长，折旧年限也相应较长;机器、机械及其他生产设备等，也具有使用年限较长等特性，折旧年限也应相对较长。
所以本条规定，此类固定资产的最低折旧年限为10年. 其中:
火车，包括各种机车、客车、货车以及不单独计算价值的车上配套设施; 轮船，包括各种机动船舶以及不单独计算价值的船上配套设施;
机器、机械和其他生产设备，包括各种机器、机械、机组、生产线及其配套设备，各种动力、输送、传导设备等。
(三)与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，最低折旧年限为5年。
此类固定资产，是除机械、机器和其他生产设备之外，但与生产经营活动有关，即不是直接的生产工具，而是在生产经营过程中起到辅助作用的器具、工具、家具等，它们的使用寿命相对较短，其最低
折旧年限为5年。
(四)飞机、火车、轮船以外的运输工具，最低折旧年限为4年。
除了飞机、火车、轮船以外的其他运输工具，相对而言价值较低、使用年限较短，其折旧年限也就应相应较短，所以本条规定，此类固定资产的最低折旧年限为4年。
此类固定资产包括汽车、电车、拖拉机、摩托车(艇)、机帆船、帆船以及其他运输工具。
(五)电子设备，最低折旧年限为3年。
原外资税法实施细则规定，电子设备的最低折旧年限为5年，考虑到现在科技日新月异，技术更新换代较快、电子设备的使用年限相对缩短等各种现实因素，本条将电子设备的最低折旧年限从5年改为3年，使企业的折旧扣除额向前提前。
本条所称的电子设备，是指由集成电路、晶体管、电子管等电子元器件组成，应用电子技术(包括软件)发挥作用的设备，包括电子计算机以及由电子计算机控制的机器人、数控或者程控系统等。
房屋折旧年限及残值
固定资产折旧是指企业在固定资产的使用寿命内，按照确定的方法将固定资产的原值（扣除预计净残值）分摊到各会计期间的过程。折旧的目的是反映固定资产因使用、技术进步或自然损耗导致的价值减少，并将资产成本合理分配到其经济利益的受益期间。
折旧的核心要点
折旧原因
有形损耗：物理磨损、老化等。
无形损耗：技术落后、市场变化等。
时间推移：法律或合同规定的使用期限到期。
折旧范围
需折旧的资产：房屋、机器设备、车辆等使用寿命超过1年的有形资产。
不折旧的资产：土地（通常无使用期限）、已提足折旧仍使用的资产、持有待售的固定资产等。
折旧三要素
原值：固定资产的初始入账成本（包括购置价、税费、安装费等）。
预计净残值：资产报废时预计可收回的残值收入减去清理费用。
使用寿命：企业根据资产性质、使用情况等合理估计（如税法可能有最低年限要求）。
房屋折旧费怎么算
站在上海外滩的百年石库门前，触摸着斑驳的砖墙缝隙里渗出的历史苔痕，我们不得不直面一个残酷的经济学真相：在商品经济规律面前，即便是承载着城市记忆的老建筑，也难以逃脱价值折旧的铁律。当钢筋水泥的物理衰变遇上迭代更新的居住需求，老房子正在经历一场静默的价值重构。
一、商品属性消解不动产的永恒神话
商品价值规律如同无形的刻刀，在房地产市场上雕刻出清晰的价值曲线。新建住宅的定价机制遵循"成本+利润"的商业逻辑，开发商用容积率计算公式丈量土地价值，用BIM技术优化建安成本，每个环节都跳动着资本核算的脉搏。当房屋完成交付，商品化进程才刚刚开始，二手房交易市场才是检验其真实价值的试金石。
在耐用消费品坐标系中，住宅与汽车、家电呈现惊人的价值衰减同构性。上海中原地产数据显示，2021年以来，房龄超过20年的住宅年均折旧率达3.2%，与中高端汽车前五年的折旧曲线高度吻合。那些曾经引以为傲的干挂石材外墙、浮雕装饰线脚，在新型环保建材面前，正蜕变为维护成本高昂的负资产。
二、需求迭代加速老房价值坍缩
居住需求的进化速度远超建筑物理折旧进程。当"00后"购房群体将全屋智能、空气监测、社群空间作为标配时，预制板结构的老公房还在为加装电梯争论不休。北京链家研究院的调查显示，90后购房者中82%明确拒绝无电梯住宅，这个比例在2000年前建造的住宅中占比不超过60%。
城市更新浪潮正在重塑地段价值坐标系。深圳科技园的崛起让罗湖老城区黯然失色，杭州未来科技城的创新磁场吸引着年轻购买力转移。当产业重心位移，传统核心区的光环效应逐渐消退，那些依附于旧城格局的老房子，正在经历从"中心资产"到"边缘资产"的静默蜕变。
三、政策杠杆撬动存量市场重构
信贷政策的倾斜为老房子价值重估装上加速器。2023年开始主要商业银行对20年以上房龄住宅的贷款成数普遍下调至五成，与新房贷款形成15-20个百分点的利差。这种风险定价机制不仅改变着资金流向，更在重塑市场对房产生命周期的认知框架。
城市更新政策正在书写老房子的命运剧本。广州永庆坊的活化改造证明，只有0.3%的历史建筑能通过功能再造重获新生，其余99.7%的老旧住宅仍在等待拆迁或改造的终局。这种政策剪刀差正在制造新的价值鸿沟，让多数老房子陷入"非保护性建筑"的价值困境。
站在城市发展的长河中回望，老房子的价值折旧不是简单的物理衰变，而是一场需求革命、技术迭代与政策调整共同导演的价值重构。当70年产权期限逼近，当绿色建筑标准迭代至4.0版本，那些见证城市生长的老房子终将完成自己的历史使命。这不是一曲挽歌，而是城市有机更新的必然律动，在折旧与增值的永恒博弈中，推动着人居文明向更美好的方向演进。
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