一、基本案情
家住重庆的秦先生早在2015年就看中了重庆市名创房地产开发有限公司所开发的楼盘，想购买这个楼盘项目的商品房。秦先生随即与名创房地产公司签订了一份《重庆市商品房买卖合同》，虽然没有进行网签，但是双方就具体事项进行约定：将名创房地产公司开发的位于重庆市合川区X号房屋出卖给秦先生。秦先生原本以为签了合同就可以顺利住进自己买的商品房了，但谁知名创房地产公司的法定代表人杨某某曾与刘某某存在民间借贷纠纷。而在此之前，秦先生对这件事情并不知情。
当刘某某依法向重庆市合川区人民法院申请查封名创房地产公司位于重庆市合川区X号房屋时，法院在2015年3月19日依法作出（2015）合法民初字第02115号民事裁定书，并于2015年3月25日依法查封了名创房地产开发有限公司位于重庆市合川区X号房屋。此时，秦先生傻眼了，怎么自己明明签了合同的房子，就这样被法院查封了呢？秦先生对此不服，并于2016年8月16日对重庆市合川区人民法院执行标的提出异议。
二、争议焦点
原告秦先生是否有权排除本案被告刘某某对涉案房屋的执行？
三、京云律师点评
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;
(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
本案中原告秦先生与被告名创房地产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》合法有效，已按照合同约定支付全部房屋价款，超过合同约定总价款的百分之五十，且所购商品房系用于居住且买受人秦先生名下无其他用于居住的房屋。因此，原告秦先生对本案涉案房屋享有的上述权利足以排除本案被告刘对该某某对房屋的执行。
四、知识拓展
本案卖方属于房地产公司，标的物为商品房，如卖方是非房地产公司，所购房屋为二手房，应当符合什么条件，那秦先生才有权利排除被告的执行？
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;
(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;
(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;
(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
五、京云律师提醒：
购房时一定要对开发商有所了解，要仔细阅读商品房买卖合同的内容，签订合同时一定要谨慎细心，一旦遇到此类情形，一定要在第一时间咨询专业的房产方面的律师，便于及时采取法律途径维护自己的合法权益。如未及时采取措施，错过权利行使期限，后果将不堪设想。
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