一、二手房房主不卖房怎么办
若二手房房主不卖房，需根据具体情况分析应对之策。
若已签订有效的房屋买卖合同，房主不卖房构成违约。这种情况下，购房者可要求房主继续履行合同，按照约定完成房屋交易，交付房屋并办理过户手续。若因房主违约给购房者造成损失，如额外支出的费用、房价上涨带来的差价损失等，购房者有权要求房主赔偿。
若购房者不希望继续要求房主履行合同，也可选择解除合同，并要求房主承担违约责任，一般按照合同约定支付违约金。若合同未约定违约金，可根据购房者的实际损失要求房主赔偿。
若双方尚未签订合同，只是达成初步购房意向，而房主改变主意不卖房，虽然不构成违约，但从诚信原则出发，房主应尽早告知购房者。此时，购房者无法强制要求房主卖房，只能另寻房源。
二、怎样评估二手房的折旧费
评估二手房的折旧费，可从以下几个方面着手：
一是房屋的使用年限。一般而言，房屋的使用年限越长，折旧费越高。可根据房屋建成时间及实际使用情况，参照相关建筑标准和规范，确定其在总使用年限中已使用的比例，以此估算折旧费。
二是房屋的结构与质量。结构坚固、质量优良的房屋，折旧费相对较低；而结构存在缺陷、有质量问题的房屋，折旧费会增加。例如，框架结构的房屋通常比砖混结构的房屋更耐用，折旧费相对较低。
三是装修与维护状况。装修精良且维护得当的房屋，折旧费会减少；反之，装修陈旧、缺乏维护的房屋，折旧费会上升。如定期进行墙面翻新、设备维修保养的房屋，其价值损耗相对较慢。
四是市场供需与地段因素。若所在区域二手房需求旺盛、地段优越，折旧费可能相对较低；若市场供大于求、地段偏远，折旧费可能较高。
综合考虑以上因素，可较为合理地评估二手房的折旧费。
三、二手房交易如何防范风险
在二手房交易中，可通过以下方式防范风险：
一是核实产权状况。要求卖方提供合法有效的产权证书，确认房屋产权清晰，不存在抵押、查封、共有产权人未同意出售等影响交易的情形。可到不动产登记部门进行查询核实。
二是审查卖方身份。确认卖方是房屋的真实产权人，查看其身份证件，避免与非产权人或无权代理人进行交易，防止出现合同无效的情况。
三是明确合同条款。签订详细、规范的买卖合同，对房屋价格、付款方式、交房时间、违约责任等关键条款作出明确约定，确保双方权利义务清晰。
四是谨慎支付款项。尽量选择资金监管方式，将购房款存入指定的监管账户，待交易完成后再进行划转，避免资金风险。
五是关注房屋状况。实地查看房屋现状，了解房屋是否存在质量问题、是否有拖欠物业费等情况，避免后续产生纠纷。
六是及时办理过户。在合同约定时间内，及时办理房屋产权过户手续，确保自己合法取得房屋产权。
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