一、哪些商品房不能转让
以下几类商品房不能转让：
一是未依法登记领取权属证书的商品房。房屋权属证书是证明房屋所有权的重要凭证，没有该证书，难以确定房屋的合法权属，转让存在较大风险，也无法完成正常的产权过户手续。
二是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的商品房。在这种情况下，房屋的处分权受到限制，未经相关机关许可进行转让是无效的。
三是共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共有房产的处分需要共有人共同决定，若未经其他共有人同意擅自转让，会侵害其他共有人的权益。
四是权属有争议的商品房。当房屋的权属存在争议时，其真正的所有权归属不明确，转让行为可能会引发后续一系列纠纷。
五是法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。例如，一些特殊政策限制下的商品房，在符合特定条件前不得转让。
二、面对商品房合同纠纷要准备哪些材料
处理商品房合同纠纷，通常需准备以下材料：
（一）合同相关材料。包括商品房买卖合同原件，这是纠纷处理的基础依据，明确双方权利义务关系；若有补充协议、变更协议等，也一并提供，以确定合同的具体内容和双方真实意思表示。
（二）付款凭证。如银行转账记录、收款收据等，用以证明购房者已按合同约定支付购房款，涉及付款金额、时间等关键信息。
（三）房屋交付相关材料。例如交房通知书、入住通知书、房屋验收记录等，可证实房屋是否按约定交付，交付时房屋状况是否符合标准。
（四）沟通记录。包括与开发商或相关方的往来信件、短信、电子邮件、会议纪要等，能反映双方就合同履行、纠纷协商等过程。
（五）损失证明材料。若因合同纠纷导致购房者遭受经济损失，如额外支出的费用凭证、收入减少证明等，以便主张合理赔偿。
（六）身份信息材料。购房者和开发商的身份证明，明确主体资格。
三、哪些商品房禁止转让
以下几类商品房禁止转让：
一是未依法登记领取权属证书的商品房。权属证书是房屋所有权的法定凭证，没有该证书，无法明确房屋的合法产权归属，转让存在较大风险且易引发纠纷。
二是司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的商品房。此类房屋处于司法或行政管控之下，其权利受到限制，转让行为可能损害相关方利益或违反法律规定。
三是共有房地产，未经其他共有人书面同意的。共有房产的处分需经全体共有人一致同意，未经同意擅自转让，可能侵犯其他共有人权益，转让行为无效。
四是权属有争议的商品房。若房屋权属存在争议，在争议未解决前，无法确定真正的权利人，转让缺乏合法基础。
五是法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。这是兜底条款，确保在出现新的禁止转让情况时，有法可依。
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