一、动迁房和商品房区别
动迁房与商品房存在多方面区别：
一是土地性质。商品房的土地是通过出让方式取得，开发商需向国家缴纳土地出让金，土地有明确的使用年限。而动迁房的土地多为划拨性质，虽也有部分转为出让，但整体在土地获取成本上与商品房不同。
二是价格。商品房价格主要由市场供需关系等多种因素决定，通常相对较高。动迁房因土地成本及建设目的等原因，价格往往低于同区域的商品房。
三是交易限制。商品房在取得房产证后，一般可自由上市交易。而动迁房可能存在交易限制，比如部分动迁房在一定年限内禁止上市交易，需满足规定条件后才可正常交易，以保障动迁居民的权益和房地产市场的稳定。
四是房屋质量及配套。商品房开发商注重品牌和市场口碑，在房屋质量及小区配套设施建设上通常投入较多。动迁房建设可能更侧重于满足基本居住需求，在一些细节和配套上可能相对商品房稍逊一筹。
二、动迁房和商品房不动产证的区别
动迁房和商品房不动产证存在多方面区别：
其一，取得时间。商品房在购房者签订购房合同、支付房款并完成相关登记手续后，通常能较快取得不动产证。而动迁房往往需要等待一定时间，可能涉及动迁安置协议的履行、房屋建设及相关审批流程完成后，才具备办理条件。
其二，土地性质。商品房的土地多为出让性质，开发商通过竞拍等方式取得土地使用权，并缴纳土地出让金。而动迁房的土地性质可能较为复杂，部分为划拨土地，在后续交易等方面可能会受到一定限制。
其三，交易限制。商品房取得不动产证后，一般可自由上市交易。而动迁房在一定期限内可能有限制交易的规定，比如有的地区规定动迁房在取得不动产证后若干年内不得上市交易，目的是保障动迁安置居民的居住权益，稳定房地产市场秩序。
其四，成本方面。商品房购买者需承担全部购房款及相关税费等成本。而动迁房的成本可能因动迁安置政策不同而有所差异，部分费用可能由政府或相关部门承担。
三、动迁房能变成商品房么
动迁房在满足一定条件下可以转变为商品房。具体情况如下：
一是动迁房为重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房。这类房屋在取得房地产权证后，产权归个人所有，等同于商品房，可上市交易。一般在交房后，经过一定时间，比如三年，在补缴相关土地出让金等费用后，办理相关手续，就可转变为完全意义上的商品房，进行自由买卖。
二是因房产开发等因素而动迁，动迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价商品房。此类动迁房要变为商品房，需看其土地性质。若为出让土地，在取得房产证后，通常可正常交易，与商品房性质相近；若为划拨土地，需补缴土地出让金，将土地性质变更为出让后，方可转变为商品房进行交易。
总之，动迁房能否变成商品房，关键要看房屋的具体性质以及是否满足相关政策和手续要求。
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来源：临律-动迁房能变成商品房么，动迁房怎么能转成商品房