房屋买卖合同显失公平的认定应坚持客观主义原则，从双方当事人的权利义务内容出发，结合实际情况综合
房屋买卖合同显失公平是指交易一方当事人故意利用其优势或者交易对方轻率、无经验而订立的双方利益不平衡的合同。显失公平的认定应当坚持客观主义原则，综合缔约程序是否公平（一方在缔约时是否利用了自己的优势地位和对方是否缺乏经验）、合同的权利义务是否失衡进行判断，即合同在缔约程序和实体权利义务均明显不公平时才能认定显失公平。
房屋买卖合同的显失公平，是指房屋买卖合同一方当事人利用自身优势或者利用对方没有经验等情形，在与对方签订合同中设定明显对自己一方有利的条款，致使双方基于合同的权利义务和客观利益严重失衡，明显违反公平、等价有偿等原则。
显失公平的适用前提我国法律对显失公平的认定进行了原则性的规定。《民法总则》第151条规定：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”《合同法》第54条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”
从立法逻辑上分析，乘人之危和显失公平在《民法总则》施行之前，是一种并列关系，两种情形都可以引起合同被撤销的法律后果，但实质上，乘人之危是主观原因，显失公平是客观结果。《民法总则》第151条正是吸纳了上述法律规定的合理部分，将两者精练为“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”也就是说，在《民法总则》施行前，只要客观结果是显失公平的，当事人就可以主张撤销合同，不问原因；因乘人之危致使对方意思表示不真实的规定，侧重于主观层面，在实践中适用起来存在举证困难的问题；而在《民法总则》施行之后，主客观得到统一，一方故意利用对方危困、弱势，利用己方优势，牟取不当利益与民事法律行为在成立之时显失公平之间形成逻辑上的因果关系，内涵更加明确，适用性增强。
关于《合同法》第54条规定中“显失公平”的构成要件，在我国民法理论和司法实践中一直存在“单一要件说”和“双重要件说”的争论。“单一要件说”认为,只要订立的合同客观上造成了当事人之间的利益严重失衡,即可认定为显失公平的合同。处于不利地位的当事人即可请求变更、撤销合同,至于产生不公平后果的主观原因如何,则在所不问。“双重要件说”则认为,显失公平行为的构成包括主客观要件两个方面:一是客观要件,即订立的合同客观上造成当事人之间的利益严重失衡;二是主观要件,即主观上一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。尽管法律和司法解释目前对于应采用哪一种观点并无定论，但两种观点均认为“显失公平”须符合订立的合同客观上造成了当事人之间的利益严重失衡的条件。关于客观上造成当事人之间权利义务的严重不对等、利益严重失衡如何予以量化，《合同法解释（二）》第19条的规定可资借鉴，该条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价”。
综上所述，显失公平条款的适用有两个前提条件，缺一不可：其一，存在一方乘人之危或恶意利用对方处于困境、无经验、缺乏判断能力等弱势的情形；其二，因此致使民事法律行为成立时显失公平的，才为法律所救济。
显失公平的立法初衷从立法精神角度分析，民事法律行为显失公平能够成为可撤销的理由，是因为一方恶意利用对方困境、无经验、缺乏判断能力或明显的意志薄弱，并因此明显地损失其财产利益。学理上也称为暴力行为。与受胁迫、欺诈不同，暴力行为的当事人意思表示处于不自由、受限状态，而受胁迫、欺诈的民事法律行为可撤销是因为当事人意思表示不真实。相比较而言，暴力行为当事人的意思表示受到限制的程度要远低于受胁迫、欺诈，因此法律上要求客观上必须达到明显违背公平原则的标准才得法律之救济。只有在当事人主动申请的情况下，法院才能对交易当时是否存在显失公平以及是否符合撤销的条件进行审查，否则法院不得主动介入调查。
显失公平制度的设立，一方面意在纠正有违公平的交易结果，维护当事人表意自由充分，另一方面也是更重要的，意在保障交易秩序，维护交易安全。前文提到乘人之危导致的显失公平，最终要以显失公平的客观结果作为能否撤销的评判标准，司法实践中可操作性强，防止司法裁判不当介入甚至破坏个体交易的稳定性，侵犯当事人意思自治的私法原则，并最终损害市场交易秩序。生活中的真实交易行为本来就不是单纯的公平交易这么简单，交易双方因为交互关系、市场地位、经济形势、个体实力、交易心理等变动因素，信息绝对透明对称的完全对等交易本身就是理想化的，比如交易双方长期合作与首次交易确定的价格就可能不同，又如买方市场和卖方市场背景下同一标的的定价也会不同。何况某些个体的弱势、危困状况是自身条件决定的，其交易本身就客观存在不平等的基因，而该个体为转变现状，反而可能有更加强烈交易的动机。因此活跃的市场交易行为背后隐藏着千差万别的交易背景。而市场交易的初衷和落脚点正是通过流通实现资源的流转和重新配置，在动态中实现交易公平与秩序平衡。脱离市场交易的背景谈论交易个案的公平正当性，很容易陷入误区。
司法裁判在适用显失公平规定中的价值选择首先，司法裁判对于市场交易行为的态度应当是中立的、被动的。因显失公平而撤销合同的启动权在当事人手中，唯当事人申请，法院才需要对合同是否符合可撤销条件进行审查。如果当事人自己不主张，即使交易确实有违公平、等价有偿，法院也无权撤销合同，更不能通过其他途径影响合同的效力。法律将选择的权利交给当事人自己，是相信交易主体拥有自我主观意志，是对当事人意思自治的尊重，体现了民法立法的人文精神，彰显了民法作为私法性质的本质。
其次，法院在审查合同效力时，应当兼顾交易自由、公平和交易秩序、安全。既要注意保持交易双方权利义务的平等，又要坚持鼓励市场交易、保障市场交易的稳定，在实践中结合案件具体情况，最大限度地实现保障交易公平和维护市场秩序这两重价值体系的平衡。司法裁判作为公权力，应特别注意把握好介入私权利的尺度，在评判合同效力问题时应保持审慎态度，在合同法领域应当首先尊重当事人的意思自治，充分认识市场行为的复杂性和特殊性，除非必要不宜轻易否定合同效力。
最后，审查的标准也应当是具体的、严格的。对于是否达到显失公平的程度，除了法官的自由心证，应当有相对具体的衡量指标，全面、客观分析交易结果受到哪些因素的影响，这些因素是否有人为的、恶意的操作成分，如果有失公平，又是否达成显著的程度。不宜以某单一因素有违公平就得出显失公平的结论。目前对于符合哪些条件才叫作“显”失公平，还没有出台明确的法律规定和操作指导，仍需要法官在个案中综合全案考察判断。
如例案三，没有证据显示被告赵某源在签订合同时处于危困、弱势情态，也没有证据显示原告与第三人串通或分别恶意损害被告马某的合法权益，原告在房屋交易市场上并不具有较二被告更为明显的垄断或优势地位，被告赵某源在与原告进行协商和交易过程中，完全具有自主议价、对等协商的能力和可能，其作为完全民事行为能力人，对合同条款的磋商、确认以及理解并未受到原告或第三人的阻扰，双方签订的合同内容也并无违反平等、自愿、公平的民事法律行为之基本原则。二被告主张显失公平的事实基础并不存在。法院准予被告马某申请对诉争房屋在签约当日的市场价值进行评估，目的在于确认民事法律行为成立之时是否显失公平。根据评估报告所载，评估结果系以评估机构没有考虑估价目的以外的其他用途事宜以及特殊的交易情况对估价结果的影响，未考虑未来市场变化风险因素对价格的影响为前提的，而现实中的市场交易可能基于多种主客观因素而产生价格上的波动。估价报告虽然对于法院裁判具有一定参照意义，但其估价与真实的市场交易之间存在着必然差异，因此仅凭估价报告的数据并不能直接得出诉争房屋的成交价严重偏离市场价值的推论，更不宜片面地以价格这一单一因素否定民事法律行为的效力，破坏交易安全。
审判实践中显失公平的具体适用规则我国《合同法》及其司法解释所指的显失公平的情形有：（1）在合同订立之时，双方权利义务明显不对等，有违等价有偿原则，一方利用了自己的优势或者利用了对方急迫、轻率、无经验的窘迫境况而签订合同；（2）合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。
具体而言，认定显失公平可综合衡量以下四个方面：（1）交易价格是否严重偏离市场价值；（2）房地产市场是开放市场，双方在获知房产行情、交易价格方面是否有明显差别；（3）原告是否有证据证明被告比原告具有明显经济优势；（4）原告是否有证据证明被告相较于原告具有丰富的房地产交易经验。同时，市场交易本身存在一定的风险，显失公平制度本身的订立是为了禁止或限制一方当事人获得超过法律允许的利益，并非为了免除当事人应承担的交易风险。结果的公平与否可能有各种原因造成，如果单纯以结果的不公平而变更或撤销合同则可能造成人为地排除风险，不利于市场交易秩序的稳定，违背市场经济存在风险的固有属性。如例案一，某甲未能在2011年9月30日前支付首期房价款938万元，且逾期付款已超过10个工作日，某乙、某丙有权行使合同约定的解除权并主张由某甲承担违约责任，某甲对此后果是可以预知的。某甲在收到某乙、某丙的解除合同通知后，为争取继续履行合同而与某乙、某丙签订了《房地产买卖合同补充协议》，选择支付50万元、75万元对价获取二期付款宽限期，是自信有能力继续支付房款，也是为避免自己承担解约损失，不存在事发情况紧迫，也与个人经验无关，其系自愿承担这种风险，故不认为该案中《房地产买卖合同补充协议》显失公平。
市场交易蕴含着丰富的可能性，司法裁判应以尊重市场主体之真实意思表示和保护、鼓励市场交易的有效性为宗旨，其作为事后调整民事法律行为的手段应严格把握在法律规定的限度、幅度之内适用，因为法院的撤销权是具有强制性的，一旦行使将使之前的一切法律行为归零；法院的撤销权也是具有公权力色彩的，一旦行使将完全扭转交易个体基于意思自治形成的私权利状态。因此，法院审查合同是否符合可撤销、无效的条件时，态度当谨慎，论证当周延，标准当统一、明晰。通过个案的裁判，形成对当事人诚信交易，正当维权的引导效应。另外，通过相关类型案例裁判标准的总结，逐步形成可公开的指导意见，亦更符合法官与民众期待。
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