一、商品房认购书是预约合同吗
商品房认购书通常属于预约合同。具体分析如下：
从合同性质来看，预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同，而商品房认购书一般是购房者与开发商就将来签订正式商品房买卖合同所达成的初步协议。认购书中通常会约定购房者在一定期限内与开发商协商签订正式合同，符合预约合同的特征。
从内容上分析，认购书往往会明确房屋的基本情况，如房号、面积、单价等，还会约定定金条款以及签订正式合同的时间等事项。这些内容并非是对商品房买卖交易的全部条款的详细约定，而是为将来签订正式合同做准备，进一步体现了其预约性质。
然而，在某些特殊情况下，如果认购书的内容已经具备了商品房买卖合同的主要条款，且出卖人已经按照约定收受购房款，那么该认购书就可能被认定为商品房买卖合同，而非单纯的预约合同。
二、商品房认购书是否是合同呢
商品房认购书是一种合同，属于预约合同。具体分析如下：
其一，从合同性质来看，商品房认购书是买卖双方在签署正式商品房买卖合同之前所签订的文书，其目的是约定双方在将来一定期限内就签订正式商品房买卖合同进行协商。虽然它并非正式的商品房买卖合同，但具备合同的基本属性，对双方当事人具有一定的约束力。
其二，在内容方面，认购书通常会明确双方的基本信息、认购房屋的具体情况，如房号、面积、单价等，还会约定定金条款以及签订正式合同的时间等重要事项。双方当事人通过签署认购书，表明其愿意受这些条款的约束。
其三，从法律效力角度，依法成立的认购书受法律保护。如果一方违反认购书中的约定，不按照约定时间签订正式合同或者擅自变更认购书中约定的主要条款等，另一方有权依据认购书的约定追究违约方的责任。
综上所述，商品房认购书属于合同范畴，是具有法律效力的预约合同。
三、商品房认购书效力是什么呢
商品房认购书具有以下效力：
其一，预约合同效力。认购书通常是购房者与开发商就未来签订正式商品房买卖合同所达成的意向性协议，它为双方设定了在一定期限内进行正式签约的义务。双方应按照认购书中约定的条件、时间等，就商品房买卖的具体事宜进行进一步磋商并签订正式合同。
其二，定金担保效力。若认购书中约定了定金条款，购房者交付定金后，开发商需遵守相关约定。若因开发商原因导致无法签订正式合同，开发商应双倍返还定金；若因购房者原因导致不能签约，开发商有权没收定金；若不可归责于双方的原因导致不能签约，定金应予以退还。
其三，证据效力。认购书可以作为双方在商品房买卖过程中意思表示和相关约定的书面证据。在后续可能发生的纠纷中，认购书的内容能够帮助确定双方的权利义务关系，为解决争议提供依据。
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来源：中国法院网-商品房认购书效力是什么呢，商品房认购书的法律性质