一、买卖房屋合同私协议怎么写有效
一份有效的房屋买卖私协议通常应包含以下关键内容：
（一）当事人信息。明确买卖双方的姓名、身份证号码、联系方式、住址等基本信息，确保主体明确。
（二）房屋信息。详细描述房屋的具体位置、面积、户型、房屋结构、产权状况等，避免后续因房屋情况不明产生纠纷。
（三）价格及付款方式。约定房屋成交价格，并明确付款方式，如一次性付款、分期付款、银行贷款等，同时确定各付款阶段的具体时间节点。
（四）交房时间及条件。规定卖方将房屋交付给买方的具体时间，以及交房时房屋应具备的条件，如保持房屋设施完好等。
（五）违约责任。双方应约定若一方违反协议约定应承担的责任，如支付违约金、赔偿损失等，以保障协议的履行。
（六）争议解决方式。可约定如发生争议，通过协商、仲裁或诉讼等方式解决。
此外，协议需双方自愿签订，内容不违反法律法规的强制性规定，且最好经过公证，这样能进一步增强协议的法律效力。
二、未备案的房屋买卖合同是否有效
未备案的房屋买卖合同通常是有效的。具体分析如下：
从合同生效要件来看，依法成立的合同，自成立时生效。房屋买卖合同的生效一般取决于双方当事人是否具有相应的民事行为能力、意思表示是否真实以及合同内容是否违反法律、行政法规的强制性规定等。备案并非合同生效的法定要件，它更多是一种行政管理手段。
从备案制度目的讲，房屋买卖合同备案主要是为了便于行政机关对房地产市场进行监管，保障交易安全，防止一房多卖等情况。即使合同未备案，只要合同本身不存在无效的法定情形，如欺诈、胁迫、恶意串通损害他人利益等，就不影响合同在买卖双方之间的法律效力。
不过，未备案可能会带来一些风险。例如在发生一房多卖时，已备案的合同在某些情况下可能会获得优先保护。所以，为保障自身权益，在签订房屋买卖合同后，最好及时办理备案手续。
三、商品房买卖合同有什么常见问题
商品房买卖合同常见问题主要有以下几方面：
（一）房屋产权问题。部分开发商可能存在未取得完整产权便进行销售的情况，导致购房者无法顺利取得房屋产权证书，影响房屋的后续交易及权益保障。
（二）房屋质量问题。例如房屋存在渗漏、墙体裂缝等质量瑕疵，而合同中对质量标准及维修责任约定不明确，购房者在发现问题后难以维护自身权益。
（三）面积差异问题。实际交付的房屋面积可能与合同约定不符，若合同未明确约定面积差异的处理方式，容易引发纠纷。
（四）交房时间问题。开发商可能因各种原因延迟交房，而合同中对延期交房的违约责任规定不清晰，购房者难以获得合理补偿。
（五）广告宣传与实际不符问题。开发商在销售时的宣传承诺，如配套设施、小区环境等，在实际交付中未兑现，若合同中未对宣传内容进行明确约定，购房者难以追究责任。
购房者在签订商品房买卖合同时，应仔细审查相关条款，避免潜在风险。
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来源：头条-商品房买卖合同有什么常见问题，商品房买卖合同有什么用处