(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)
一、基本案情
1、原告诉称
刘小诉称：1.要求确认原告与被告1998年12月12日签订的《购房协议书》无效;2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：刘某与张某系夫妻关系，生有子女二人，即长女刘大，次女刘小。刘某于1946年去世。1951年北京市政府就位于北京市丰台区赵辛店西街X号院房屋颁发给张某《土地房产所有证》，1976年7月，张某去世，该院及房屋由原告居住使用。1998年12月12日，原告与被告签订《购房协议书》，将位于北京市丰台区赵辛店西街XX号院北房三间和东房一间卖给被告，该协议未经村委会批准。因被告并非农村集体经济组织成员，根据《土地管理法》、《合同法》相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告系居民户籍，不享有对该村宅基地上房屋使用的权利，原被告签订的卖房协议违反了法律的强制性规定，应属无效。故诉至法院，请求判令支持原告的诉讼请求。
2、被告辩称
方某辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。理由如下：1.原告的主体资格存疑，原告已经82岁，自双方1998年签订合同至原告起诉之前，原告从未就该房屋提出过任何异议，被告怀疑本次诉讼是否为原告本人真实意思表示，及原告现在身体和精神状况如何，是否具备民事行为能力;2.涉案合同真实有效，合同签订时相关法律没有禁止性规定;原告在出售房屋时亦不是农民集体组织成员，涉案房屋系原告继承取得，故该买卖合同不应被认定为无效;当前土地增值、房价上涨、拆迁利益巨大，原告要求确认合同无效并非为了居住，而是为了获得巨大利益，原告存在过错，如果确认合同无效违反公平原则。综上，不同意原告的诉讼请求。
二、法院查明
张某生有子女二人，分别为刘大、刘小。张某于1977年因死亡注销户口。北京市丰台区长辛店镇赵辛店村村民委员会于1998年出具证明二份，载明：今有北京市丰台区赵辛店西街北房3间、东房1大间，属村民刘小私人财产。
刘大向法院出具证明，载明：位于北京市丰台区赵辛店西街67号由我妹妹刘小居住，该宅基地归使用权刘小所有。
1998年12月12日，刘小与方某签订《购房协议书》，载明：兹有村民刘小自愿将私人住房赵辛店西街内北房三间、东房一间卖给方某，方某付给刘小购房款贰万贰仟元。协议签订后，方某于1998年12月13日交付刘小购房款2.2万元并在该房屋居住至今。
村民委员会于2017年2月23日出具证明，载明：兹证明北京市丰台区长辛店镇赵辛店村委会村民韩贵杰住173号。173号院有北房3间，东西配房各2间，面积120平方米，房屋产权归韩贵杰所有(此证明只限于煤改电使用)。
经查，刘小与方某的户籍性质均为北京市城镇居民户籍。
经一审法院与刘小谈话，其本人来到法庭，并明确表示因本人身体不便，孙子肢体残疾，意收回涉讼房屋由自己和家人居住。
三、法院判决
1、一审判决
刘小与方某签订的《购房协议书》无效。
2、二审判决
驳回上诉，维持原判。
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《中华人民共和国土地管理法》等法律和国家有关规定。农村宅基地为农民集体所有。农村宅基地使用权的转让应当在同一集体经济组织内进行。
方某在与刘小的买卖行为发生时以及现在均非农民户籍、非北京市丰台区长辛店镇赵辛店村集体经济组织成员，其购买67号院宅基地的行为违反了国家关于“土地所有权、使用权的因转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记和农村房屋买卖双方必须为同一集体经济组织”的规定，该买卖行为应为无效。故对刘小的诉讼请求，法院予以支持。
对该合同无效的后果，双方均有责任，故案件受理费应共同承担。方某关于买卖房屋时我国法律法规及司法解释对农村房屋买卖没有禁止性规定的辩称，没有法律依据，法院不予采信。
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