一、商品房买卖合同效力如何
商品房买卖合同的效力需根据具体情况判定：
一是合同主体方面，买卖双方需具备相应的民事行为能力。若一方为无民事行为能力人或限制民事行为能力人且未经法定代理人追认，合同可能无效。
二是合同内容，需符合法律法规规定，不违反公序良俗。例如，约定的房屋面积、价格等条款应明确、合理。若存在欺诈、胁迫等手段订立合同，损害国家利益，合同无效；若因重大误解、显失公平等订立合同，受损害方有权请求撤销。
三是合同形式，通常应采用书面形式。虽未采用书面形式，但一方已履行主要义务，对方接受的，合同成立且有效。
四是合同标的，房屋需具备合法的产权，不存在权属争议等影响交易的情形。若房屋已被查封、抵押且未告知买受人等，可能影响合同效力。
总之，只有在主体合格、内容合法、形式合规、标的合法的情况下，商品房买卖合同才具有法律效力。
二、房屋买卖合同时效多长
房屋买卖合同本身不存在所谓的“时效”问题，但涉及房屋买卖合同的一些权利主张有不同的时间规定：
1. 合同纠纷诉讼时效。一般情况下，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。例如，一方未按照合同约定履行付款义务、交房义务等，另一方要求其承担违约责任、继续履行合同等，应当在知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起三年内提起诉讼。
2. 撤销权的行使期限。若存在重大误解、欺诈、胁迫等可撤销事由，当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使撤销权；重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内行使撤销权；当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内行使撤销权。
3. 最长权利保护期限。自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
三、如何让房屋买卖合同失效
要使房屋买卖合同失效，常见有以下几种情形：
一是合同双方协商一致解除合同。买卖双方可以通过平等协商，达成解除合同的协议，明确约定合同自某一时刻起失效，且双方应遵循相关约定处理后续事宜，如退还已付款项等。
二是出现法定解除事由。例如，因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等。当出现这些情形时，享有解除权的一方可以依法解除合同，使合同失效。
三是合同存在无效情形。如一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的等，此类合同自始无效。
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来源：头条-如何让房屋买卖合同失效，房屋买卖合同怎样作废