买期房流程,买期房买到烂尾楼怎么办

买期房流程，买期房买到烂尾楼怎么办

大家好，由投稿人章欣梦来为大家解答买期房流程，买期房买到烂尾楼怎么办这个热门资讯。买期房流程，买期房买到烂尾楼怎么办很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

买期房还是买现房好

限购政策了解，资金准备（自有、亲友资助），个人征信查询，银行流水，如果没有购房资格与购房实力，选房除了浪费时间没有任何意义；

购房切忌眼高手低，选区域很简单，一看区域，二摸口袋，没有最好只有更合适，选房的过程其实就是妥协的过程，没有完美的区域，因为完美的区域价格必然不完美（土豪不讨论）；

楼盘与楼盘间对比是全方位的，一看周边配套（交通、教育、商业、医疗、环境、行政）是首要对比因素；二看楼盘经济指标（容积率、梯户比、绿地率、总占地、建筑密度、公摊率、车位比）交付标准，这里的交付标准是指文字形式约定的交付标准，非置业顾问口头承诺；三看房企实力，最好选择负债率相对较低或者没有负债的（不用怀疑小型房企没有负债的很多）；四看户型，户型关键因素包含对视楼间距、功能区尺度、朝向、等全方位分析，需要从楼盘总平到楼栋总平等综合分析，特别注意的是非实体样板间代表不了所购房屋的采光效果和尺度效果。

谈优惠的前提是选定楼盘，选定户型，楼盘资质齐全（只用看五证中的商品房预售许可证，没有前面四证，预售许可证是无法办理的），部分城市在当地房管信息平台可以查到真实网签价，这种情况谈价最为简单，照着邻近楼层最低价直接还价慢慢磨就行了，如果信息不对称，最理智的谈价方式是诚恳的给一个明知卖不出来但又不太离谱的价格，谈价过程就是心理博弈过程，几轮试探后相信会得到公平的价格。

如果征信有瑕疵，缴纳定金前让置业顾问带你去合作银行房贷柜台做资料预审，没问题再缴纳定金；至于网上专家说的签贷款不通过退款的情况，你放心99%的售楼部都不会给你签，签了真到了退款的时候也是各种扯皮。

缴纳首付后需第一时间签订网签合同，如果开发商三天内以各种理由不签订网签合同，立即要求退款（开发商不敢不退），不能网签有几种可能都是购房者无法承担的风险如该套房源已抵押、该楼盘已被房管部门暂停网签、该套房源未取得预售许可；

商贷：需要的资料一般是身份证、户口簿、结婚证、征信报告、收入证明、银行流水

公积金：身份证、户口簿、结婚证、征信报告、收入证明、银行流水、公积金缴存证明

网签合同签订后，到银行柜台办理住房贷款；

各个时期银行放款速度不一、最短几天即放款，最慢笔者见过1年放款，大部分在1-3月内放款，放款后需第一时间将按揭款存入签约银行卡，避免逾期；

资料准备——准备费用——看验收报告——验房——接房（有质量问题可要求整改，合格后再接房）——签订产权资料及商品房质量保证书/商品房使用说明说——缴费

收到接房通知需第一时间准备接房资料、接房费用，约定时间未接房按默认接房处理；

交房费用包含面积差异款（退的概率大于补的概率）+契税+大维修基金+预缴物业费+杂费；

接房时需看验收报告，到约定交房时间未取得政府部门的验收合格报告的接房，开发商应赔违约金；

接房后开发商需开具全额发票（首付+贷款额+面积差额），拿到全额发票后第一时间到税务部门缴纳契税；

9、不动产证（广义上的房产证）办理

不同城市不动产证办理时间约定不一，大部分在365-720个工作日内，房产证办理完毕，整个购房环节基本完成。

某些细节比较宽泛，欢迎留言讨论！

买期房付款流程及注意事项

新房和二手房，哪个更值得买？真相竟然让人大跌眼镜！

大家好，今天我们来聊一个让无数购房者纠结的问题：新房和二手房，究竟哪个更值得买？你是不是也在为这个问题烦恼？是不是常常听到身边的人说：“买新房就能享受更好的配套，买二手房就能省钱！”可是，真相真的如此简单吗？

首先，很多人认为新房就是未来，光鲜亮丽，入住就能享受现代化的生活。然而，你有没有想过，新房的价格往往水涨船高，特别是在热门区域，动辄上百万的首付，让人心痛不已！而且，新房的交付时间不确定，可能你买了房，等到入住时却发现楼盘周边的配套设施根本没建好，生活便利性大打折扣！

反观二手房，虽然看上去老旧，但它们的地理位置往往更加优越，周边的生活设施一应俱全，省去你很多后顾之忧。但你有没有想过，二手房的隐患可不少！房龄久了，可能会面临管道老化、墙体开裂等问题，这些都可能让你在入住后，花费大量的维修费用！你真的准备好面对这些麻烦了吗？

而且，许多人误以为买二手房可以“捡漏”，但现实是，市场上真正的好房源往往一出手就被抢走，你是否也曾经历过“看房即被秒杀”的无奈？你是否也在想：“我是不是错过了最好的机会？”

还有一个盲点，很多购房者只看重价格，却忽视了房子的升值潜力！新房虽然价格高，但如果选择得当，未来的升值空间可能远超你的想象！而二手房如果选错了地段，可能会面临贬值的风险。你是否愿意为了眼前的便宜，放弃了未来的财富？

最后，想问问大家，你们心中理想的家是什么样的？是那种新房的光鲜，还是二手房的温馨？在这场新房与二手房的较量中，答案其实并没有绝对的对错，关键在于你自己的需求和财务状况。

所以，买房之前，务必要清楚自己的真实需求，做好充分的市场调研，不要被表象所迷惑！你准备好做出明智的选择了吗？快来评论区分享你的看法吧！

买期房贷款什么时候开始还月供

　现在很多商品房都是采用预售制，也就是我们平时所了解的期房，期房在销售的时候一般是还没有建成的，因此在购买的时候要注意的事情很多。我们在买房的时候，可以事先了解相关知识，比如买卖流程等，以免在买房的时候遇到麻烦，那么期房买卖流程是怎样的？下面法律快车小编为大家详细介绍一下，希望对大家有所帮助。

　　现在很多商品房都是采用预售制，也就是我们平时所了解的期房，期房在销售的时候一般是还没有建成的，因此在购买的时候要注意的事情很多。我们在买房的时候，可以事先了解相关知识，比如买卖流程等，以免在买房的时候遇到麻烦，那么期房买卖流程是怎样的？下面法律快车小编为大家详细介绍一下，希望对大家有所帮助。

　　商品房期房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。

　　当签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。

　　购房人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。

　　签订买卖契约是整个购房程序中最重要一环，契约也是销售中最重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。

　　买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。

　　当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。

　　1、签订预售合同。期房转让前，转让人必须与房地产开发企业签订商品房预售合同，并在房地产管理机关进行预售登记后才可以转让，所以第一步必须是签订预售合同。

　　2、书面通知开发商。转让人未付清商品房预售合同约定的总价款的，转让人应当取得房地产开发企业同意；已付清总价款的，转让人只要把其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业即可。

　　3、转让合同与登记。转让人与受让人签订预售转让合同，并在合同签订后15日内进行预售变更登记。合同转让后，受让人就取得了原商品房预售合同约定的转让人应享有的一切权力。

　　预售契约应明确开工日期，否则发展商在领取执照后若干月内开工都不违约，同样，没有对开工日期的约定，工期进度、竣工日期都无从谈起。

　　工程竣工并不意味着各种资质手续的齐备，对购房人来说，产权过户才意味着购买了让人放心的商品房，因而工程竣工、各种资质手续完毕才算做完工日。

　　在工作日约定的范围内，不是因为不可抗力因素，而是因人为的原因而延误工期，应列明支付的违约金。

　　面积以实测为依据，并规定正负误差的比例和约定超过误差的处理措施甚至是处罚措施，及购房人有解除契约的权力。千万不要用“多退少补”等对购房人不利的语言。

　　一般购房人看过房屋模型、样板间、平面图、问清售价，销售人员会催交定金。购房人必须牢记，还没签约，权益不会因交了定金就拥有了保障，妥善的解决办法是交定金时就做好文字承诺。

　　以上就是法律快车小编为您介绍的关于期房买卖流程是怎样的等知识，通过文中可知，购买期房的流程包括有签订认购书、签订买卖契约、办理预售登记、签订管理公约以及办理入住手续，我们在购买期房的时候，要重点关注开发商是否五证齐全。如果您还有其他的法律问题，欢迎咨询法律快车，我们会有专业的律师为您提供帮助。

买期房交了首付可以退房吗

转自：中国法治客户端

期房是指房地产开发企业从取得《商品房预售许可证》开始到进行房地产权属登记取得房地产权证时止，这一期间的商品房称为期房（即在建的、尚未完成建设、不能交付使用的房屋）。在未取得《商品房预售许可证》之前的在建或未建房屋，不是法定意义上的期房，不能进行预售（购）和其他活动。

期房销售（即商品房预售）是指房地产开发企业将正在建设中商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房屋价款的行为，是目前房地产开发企业普遍采取的一种售房方式。

一

一、购买期房存在哪些风险？

购买期房存在一定的风险，已经是不争的事实，这些风险归纳起来有以下几点：

１、金融危机下楼盘烂尾的风险。在目前经济形势下，开发商资金普遍偏紧，于是很多项目在不符合预售的条件下便开始团购或内部认购，购房者因贪图价格优惠而入市，但承担了更大的风险，如楼盘烂尾，很可能血本无归。

２、延期交房的风险。实践中，因为开发商的资金问题、工程管理问题等原因，有大量的迟延交房的事件发生，以致消费者的利益受损。

３、虚假广告宣传的风险。开发商的售楼广告经常是美丽动人的，如果仅凭售楼时开发商所作的宣传买房，可以肯定地说多数时候都会令人感到失望，入住以后就会发现，开发商交付的房子与其宣传的房屋品质大相径庭。

４、面积缩水风险。个别开发商为了谋取最大的商业利益，在进行实测时，有意改变建筑面积、加大公摊和分摊面积，并且不明示公摊和分摊面积的数量和计算方法，以致商品房实际面积与销售面积严重不符。

５、规划变更的风险。开发商擅自变更规划设计，在配套设施、绿地、容积率、环境设施等方面随意改动，将小区中本是绿地的地方改做他用，有的加建新楼，有的变成了停车场。为了规避责任，开发商在与消费者签署合同时，往往对这些问题不做约定，或者有的是在约定中设置陷阱，有的甚至拒绝约定，严重侵害了消费者的知情权和公平交易权。

６、房屋质量风险。在期房投诉中有关房屋的质量问题一直位居首位。由于消费者在与开发商签订购房协议时，自己所购买的房屋还没有成型，不能看见房屋的实际情况（即便房屋交付后，对一些隐蔽工程质量问题也难以发现），因此，消费者经常会因为房屋质量问题和开发商发生纠纷。个别开发商为追逐最大利润，使用劣质材料或者是偷工减料，随意降低工程质量标准，以致造成屋顶漏雨（水）、管道渗漏等质量问题，给房屋质量和安全埋下了重大隐患。

７、定金风险。在期房销售中，多数开发商并不是直接出示购房合同、和购买者直接签署购房合同，而是先签订购房协议、预售协议，在收取几千、乃至几万元定金之后再和消费者签合同。这时，如果消费者不满意开发商提出的交易条件（合同条款），开发商就拒绝退还定金，致使消费者陷入被动、蒙受损失。

８、产权风险。产权是所购商品房重要的法律依据，实践中总有个别开发商以各种借口拒绝、拖延办理产权证，致使许多消费者入住后迟迟拿不到产权证。出现这些问题大约有以下几种原因：开发商不具备开发商品房的资格（资质）、没有办理合法手续违规建房、将房屋抵押、以划拨土地或集体所有土地等未缴纳土地出让金的土地来开发商品房，以致无法办理产权证。

９、合同风险。房地产专业性很强，法律法规又非常复杂，购房者难以掌握，并且大多数购房者都是第一次购房，没有经验，很多连合同也没见过，于是个别开发商不讲诚信，在合同中设置了许多陷阱。

（１）认购设套

购房者看好了房子，开发商往往先让购房者签订一个＂认购书＂或＂意向书＂，交付一定数额的定金。这本来是一个定金合同，然而一些开发商却在这个合同中设置了陷阱，规定：签订本认购书之日起几日内交纳首付款或全款，交首付款后几日内签订合同。如不交纳首付或不签合同，定金不退。按说应是先签购房合同，再交首付款或者全款，然而开发商却把顺序颠倒过来，让你先交纳房款再签订购房合同。按开发商的设置，购房者走出第一步，交纳了定金，签订了认购书，你就得走第二步，交纳首付或全款，否则定金不退。你走了第二步，就得走第三步，签订购房合同，否则定金不退。问题是开发商的购房合同往往都已拟好，很不公平，签了对购房者不利。但走到这一步已将购房者＂套牢＂了。

（２）购房合同

购房合同本来是由双方平等协商的，但现在开发商却早已把合同条款拟好，留给购房者的只是签字的权利。内容有很多条款也不公平，比如面积的确认，建设部的推荐性条款为误差在３％以内的据实结算，超过３％的部分，涨水的无偿归购房者，缩水的双倍返还买受人。可有的开发商却不选这一条款，在自行约定栏内填上多退少补，据实结算，这样涨水和缩水开发商均不承担违约责任。关于违约责任，有的开发商将购房者逾期付款的违约责任订为５％，而自己逾期交房的违约责任订为０．５％，相差十倍。关于延期交房的条件，有的开发商写明＂非出卖人过错引起的＂，出卖人可以据实延期。比如说建筑商误工造成延期的，开发商就不承担责任。这显然是不公平的。只要不是不可抗力，你都应承担责任，你承担责任后可以向建筑商去追偿。关于产权登记，根据房管部门规定，商品房交付使用后９０日内办理，有的合同却签成９０个＂工作日＂，９０个＂工作日＂是多少天？行家会告诉你：一个月是２１或２２个工作日。在规定期限内办不了房产证，退房赔偿２００，不退也仅赔２００。

甚至有的开发商不签建设部的二十四条格式文本，单方拟定一个只有十几条甚至七、八条的合同，对于开发商违约和消费者权利的条款都没有做出约定，这样的合同更是陷阱重重。

二、为什么目前还不能取消期房预售制度？

既然期房销售存在诸多风险和问题，为什么不取消这一制度呢？回答是肯定的，在目前房地产市场条件并不十分成熟的情况下，还不能取消这一制度。其主要原因是：

一是房地产金融多元化还差得很远。目前的房地产建设项目融资渠道单一，只有靠银行贷款，还有一部分就是靠预售款，融资多元化渠道还未解决，如果取消预售制度，对房地产项目建设及住房供应将带来不利影响。

二是保证供给是当前的主要任务。目前多数居民的居条件还未彻底变，供需矛盾仍然突出，如果供给不能保证，可能会造成市场的动荡，对政府控制房价的努力将会受到影响。供应现房对购房者来讲虽然风险减小，但如果目前取消预售制度，对开发商的资金要求就会提高，在市场条件不成熟的情况下，对开发商投资房产将会受到限制，供应量减少，房价很难控制。

三是销售模式应该多样化。房子只许建好了再卖不符合我们国家的消费情况，也不符合世界房地产消费情况。一个制度是否合理要看它是否有利于各方，预售制度至少存在四个有利：即有利于开发商；有利于银行；有利于消费者个人；有利于国家经济建设。对发展经济、刺激消费、拉动内需起着积极的作用。

四是房地产市场发展的需要。如果取消了预售制度，就意味着低成本资金来源减少，资金使用周期增长，资金成本加大，导致资金雄厚的几家大房地产企业形成价格联盟和垄断局面，致使房价上涨。

五是商品房预售有其法律依据。现行的《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等法律法规中都有明确的规定，不是随便就能取消的，最终要由法律来决定。

我国现行的预售房制度出了一些问题，不是制度本身好与不好的问题，也不是制度本身在制定时是为了开发商的利益而没有侧重保护消费者权益的问题。应该说，该项制度在实施过程中应该得到不断完善，而我们没有能够去及时地加以完善或者完善得很不够的问题。

三、如何完善期房制度，减少期房销售风险？

作为消费者，如何能买到自己满意的期房，而又尽量减少期房的风险呢？聚法律师认为，消费者在购买期房时应该注意如下四点：

第一，查看卖方的营业执照和房地产开发资质证书，以及本项目的有关“五证”，即：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证及商品房预售许可证。此外，购买人还要详细查验欲买房是否与许可证中批准的具体项目幢号、层次一致。

第二，要认真填写商品房的买卖合同并在规定时间内向房管部门办理登记备案。买卖合同应采用国家统一制定的《商品房销售合同文本》，合同应尽可能详细、准确，明确房产的结构、建筑面积、价格、交房确切日期、税费负担和违约责任等。同时，双方对一些未能在合同中体现出来的具体事项进行约定，并附在正式合同后，其附件的基本内容应包括：所购买房屋的平面图、房屋的装修标准及公共配套设施、购买停车位所签订补充协议，明确买卖双方的权利、义务，以及正式合同文本中未列明的其它事项。

第三，购买期房最好利用公积金抵押贷款或者按揭贷款。公积金贷款、按揭贷款将部分风险转移到银行方面，购房者的风险会小些，但如果购房者资金充裕，而开发商信誉好、资金雄厚，不妨选择一次性付款，这样可以享受到更多的优惠条件。

第四，购买期房要认准房屋的位置。购买者要认真弄清所购房屋的具体位置，以及所处的周围环境和中长期建设规划，不要被广告所迷惑，避免房屋建成交房时，才与开发商交涉，甚至发生纠纷。

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