【案情简介】申请人与被申请人于2016年6月1日签订《房屋承租合同》一份，被申请人将位于某市某小区房屋租赁给申请人，租赁期限为2016年6月1日起至2021年6月10日止，租金为2000元/月，付六押一、定期支付。合同履行至2019年11月下旬，被申请人将涉案房屋出售给第三方薛某，薛某来到涉案房屋告知申请人涉案房屋已售于薛某，要求申请人立即腾房，并欲换锁芯。申请人不允，薛某态度强硬，申请人迫于无奈紧急报警，在派出所的调解下，经过警官教育，薛某认识到错误，之后各回。然薛某又多次要求申请人腾房，并向申请人出示涉案房屋的产权证书，申请人多次向被申请人要求协调解决此事并继续履行《房屋租赁合同》，但被申请人表示房屋已售，从此不管此事。根据《房屋承租合同》第九条9-3约定：因被申请人转让房屋导致合同在租赁期限内无法继续履行的，应向申请人支付3万元违约金。故申请人提起仲裁，请求：一、请求贵委依法裁决解除申请人与被申请人于2016年6月1日签订的《房屋承租合同》;二、请求贵委依法裁决被申请人向申请人支付3万元违约金;三、本案仲裁费由被申请人承担。
被申请人答辩称，其于2019 年11月下旬将涉案房屋售卖给薛某，其出售房屋时也已告知薛某应当履行与申请人的租赁合同，但房屋出售后薛某不同意继续履行。其与申请人、薛某曾共同协商解决此事，但没有协商成功。其已将房屋押金2000元整退还给申请人。经其与薛某联系得知，申请人至今仍未搬离涉案房屋，也未支付2019年11月至今的租金，已经构成违约。被申请人请求裁决解除申请人与其于2016年6月1日签订的《房屋租赁合同》;其不承担违约金3万元;申请人应向其交纳2019年11月至今的租金并按同期银行贷款交纳滞纳金;本案仲裁费由申请人承担。
申请人为支持其仲裁请求，向仲裁庭提交了以下证据：
证据一、1、《房屋承租合同》;2、收据;3、银行流水;4、证人证言、情况说明;5、不动产权证(两份)
证明目的：1、本案双方就涉案房屋租赁事宜达成合意;2、申请人依约按期向被申请人足额支付了租金;3、申请人于2019年11月25日曾向被申请人转账12000元房屋租金后，被申请人却向申请人当日退回，并在2019年12月14日又向申请人退回2000元押金，被申请人的行为表明其无继续履行《房屋承租合同》的意愿，严重违约;4、被申请人恶意转让房屋导致《房屋承租合同》在租赁期限内无法继续履行的，根据合同第九条9-3的约定，其应当向申请人支付3万元违约金。
证据二、工商档案
证明目的：申请人名称变更情况，申请人适格。
证据三、申请人与案外人薛某签订的《房屋承租合同》
欲证明为防止损失扩大，申请人多次与薛某沟通，薛某同意将房屋租到2020年12月10日，申请人每月产生1000元的租金损失，共计6000元。
证据四、申请人与五个客户签订的《房屋租赁合同》
证明目的：这五个客户的月租金合计是4180元，根据与被申请人原租赁合同租金2000元每月，到2021年6月10日，现在与薛某签的合同只到2020年12月10日，申请人还有半年不能租，租金损失每月2180元，共计13080元。
对申请人上述证据，被申请人的质证意见为：
对第一组证据的真实性均认可，除房屋租金支付至2019年10月30日，后再无支付外，其余证明目的均认可。对第二组证据，真实性认可，证明目的认为与其无关。对第三组证据,真实性认可，证明目的认可。对第四组证据,真实性存疑，证明目的不认可，申请人与客户的租赁合同最长只到九月份，申请人没有实际性的损失。
为支持自己的抗辩，被申请人向仲裁庭提交了如下证据：
证据一、房屋租赁合同两份
证明目的：申请人、被申请人、案外人薛某三家曾共同协商处理涉案房屋租赁问题，但是没有结果。
对被申请人上述证据，申请人的质证意见为：
真实性认可。但被申请人于2019年11月份将涉案房屋出售于第三人薛某，根据“物权的产生、变更、消灭均须由法律规定”之物权法定原则，被申请人对房屋已无任何物权，对涉案房屋也再无任何法律上的占有、使用、收益、处分的权利。
【争议焦点】1.如何认定本案涉及的租赁关系?
2.申请人主张的损失是否应当予以支持?
【裁决结果】基于上述事实和理由，仲裁庭依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条和《中华人民共和国仲裁法》第七条之规定，裁决如下：
一、解除申请人与被申请人于2016年6月1日签订的《房屋承租合同》。
二、驳回申请人其他仲裁请求。
【相关法律法规解读】一、关于本案租赁关系的认定。本案中，申请人与被申请人签订的《房屋承租合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按约定履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此可知，当买卖租赁物时，基于“买卖不破租赁”的原则，买受人除可取得物的所有权外，还承受该租赁物上原已存在的租赁合同关系中出租人的权利义务。此种合同权利义务的概括移转并非基于当事人的意志，而是基于法律的直接规定，属于法定移转。本案中，在上述租赁合同履行期间，被申请人将案涉房屋转让于案外人薛某，薛某基于法定移转，承继了被申请人在租赁合同中的权利和义务，取代了被申请人的合同地位。被申请人将案涉房屋转让后，已不再是《房屋承租合同》的履行主体。
二、关于被申请人是否应当支付违约金，本案中，被申请人转让房屋后，申请人可主张与案外人薛某继续履行原《房屋承租合同》，但本案中申请人并未主张，而是与薛某在原《房屋承租合同》履行期间另行签订新的《房屋承租合同》，对租赁期限、租金等达成了新的约定。被申请人转让案涉房屋并未影响申请人向案外人薛某主张继续按原《房屋承租合同》约定使用房屋，但申请人自愿与案外人薛某协商一致后签订新的《房屋承租合同》，实际是对原《房屋承租合同》条款进行变更，是申请人对其权利的自由处分，被申请人出售房屋并未造成申请人无法实现合同目的的法律后果，故申请人主张违约金3万元，于法无据。
【结语和建议】买卖尚处于租赁期间的房屋，出卖人应当告知买受人房屋租赁合同的内容。租赁期间房屋产权发生变更，除当事人有约定除外，租金自产权变更之日归买受人所有。在实践中，在租赁房屋所有权发生变动后出卖人可以通知承租人，买受人也同样可以通知承租人;买受人既可以与承租人协商重新签订房屋租赁合同，也可以不重新签订房屋租赁合同而仍按原租赁合同履行。买受人与承租人不重新签订租赁合同的，应当遵守“买卖不破租赁”的原则，继续履行原租赁合同。
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