业主委员会的职责是什么,小区业主委员会的职责

业主委员会的职责是什么，小区业主委员会的职责

大家好，由投稿人谈煜铭来为大家解答业主委员会的职责是什么，小区业主委员会的职责这个热门资讯。业主委员会的职责是什么，小区业主委员会的职责很多人还不知道，现在让我们一起来看看吧！

业主委员会的职责和义务

在小区物业管理中，明确业主委员会（业委会）的角色与职责至关重要。业委会作为小区管理的重要组成部分，其定位和职能常常引发诸多讨论，有必要进行深入剖析与清晰阐释。

业委会不能代表所有业主权益

从法律与实际操作层面来看，业委会无法代表小区所有业主的合法权益。无论是国家法律法规、地方政府规章，还是小区内部的“三个公约”，都没有任何条款表明业委会能够涵盖全体业主的权益。这是因为业主群体需求多样，利益诉求存在差异，要实现完全统一是不现实的。

业委会应避免自我标榜代表全体业主，以防陷入少数业主设置的精神枷锁，被道德绑架。一旦如此，不仅可能让自身陷入困境，还可能影响业委会正常职能的发挥。实际上，业委会代表的是小区大多数业主的合法权益。根据相关规定，业主共同决定事项时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定特定重要事项，如筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建重建建筑物及其附属设施等，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。由此可见，业委会的决策基础是大多数业主的意愿，只能代表大多数业主的合法权益 。期望业主大会、业委会的决定满足所有业主需求，无疑是不切实际的幻想，即便再完善的决策机制也难以达成这一目标。

业委会并非决策机关

业委会切勿自吹自擂为小区公共事务的决策机关。在小区治理中，秉持民事民议民策、公开透明的原则才是良策。从现行规定中找不到任何支持业委会作为决策机关的条款依据。实际上，业委会只是业主大会的执行机构，其主要职责是贯彻落实业主大会所做出的各项决定，而无权擅自对小区公共事务进行决策。

业委会与业主非领导关系

业委会由广大业主通过召开业主大会会议选举产生，成员通常是一群热心小区事务的业主，其作用在于牵头和引领。从本质上讲，业委会是一个业主自我教育、自我管理、自我协商、自我服务、自我约束、自我监督的社会性自治组织，实行业主共同事务民主制度，负责办理本辖区涉及物业服务管理的公共事务和公益事业。

业主构成了业主大会的全部成员，而业委会是业主大会的执行机构。形象地说，业主是“老板”，通过召开业主大会正式会议或临时会议决定业主大会议案，议案通过后，业委会就如同“义务打工仔”，负责执行议案内容。小区内一切涉及共同公共事务的决策权力归属于业主大会，业主大会是小区的最高决策机构。一般情况下，业主大会通过的决定需要满足双三分之二（或双四分之三）的业主参与，且双二分之一（或双四分之三）投票表决通过后才可实施。

业委会作为沟通的桥梁和交流的平台，应客观公正、公开透明地开展涉及大多数业主合法权益的活动。业主有权监督检查查询业主委员会开展的活动；同时，业委会也可督促业主执行小区“三个公约”，履行《物业服务合同》约定，以及遵守业主大会、业主委员会的决定。

相关法律法规明确规定

《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《四川省物业管理条例》《四川省业主大会和业主委员会指导规则》以及〔川建房发〔2022〕146号四川省住房和城乡建设厅印发《业主委员会工作规则（示范文本）》的通知〕等一系列法律法规和政策文件，对业委会的设立、职责、与业主的关系等方面都做出了明确细致的规定。这些规定为业主委员会的运作提供了坚实的法律依据和行为准则，有助于保障小区物业管理活动的有序开展，维护业主的合法权益 。

简述业主委员会的职责

《中华人民共和国民法典》第二编物权，第二分编所有权，第六章业主的建筑物区分所有权，第二百七十七条：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定”。“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”。

本条是关于业主大会、业主委员会设立的规定。

物业管理作为一种新型管理服务体制，与过去传统房产管理相比，最基本的特点就是业主自治自律。自1994年4月1日起施行的建设部 《城市新建住宅小区管理办法》(已失效)第一次正式要求我国的住宅小区要成立“管理委员会”，即：“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会。管理委员会是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益。”

《物业管理条例》第六条规定了业主在物业管理活动中的权利包括：(1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；(2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(3)提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；(4)参加业主大会会议，行使投票权；(5)选举业主委员会委员，并享有被选举权；(6)监督业主委员会的工作；(7)监督物业服务企业履行物业服务合同；(8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(9)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；(10)法律、法规规定的其他权利。

第七条规定：业主在物业管理活动中的义务包括：(1)遵守业主公约、业主大会议事规则；(2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(4)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(5)按时交纳物业服务费用；(6)法律、法规规定的其他义务。

业主在首次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。一般情况下，业主在首次业主大会会议上的投票权，按照业主所拥有的物业建筑面积确定。《物业管理条例》规定，业主大会基于业主的建筑物区分所有权的行使产生，是业主的自治组织，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构 。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。因此，只要是建筑区划内的业主，就有权参加业主大会，行使专有部分以外共有部分的共有权以及共同管理的权利，并对小区内的业主行使专有部分的所有权作出限制性规定，以维护建筑区划内全体业主的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。具体办法由各省、自治区、直辖市根据各地实际情况制定。 只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

如果建筑区划内业主人数众多，可以设立本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主委员会。业主委员会由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，是本建筑物或者建筑区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，按照业主大会的决定履行管理的职责。

业主委员会通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同。首届业主委员会通常由小区全体业主投票选举产生；之后的业主委员会根据小区业主大会议事规则约定的规则进行选举产生，人数通常为5~11人的单数。业主委员会成立后，应当及时向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

业主委员会成员应当是物业管理区域的业主，按照《业主大会指导规则》规定，还应符合一定的条件：(1)具有完全民事行为能力；(2)遵守国家有关法律、法规；(3)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；(4)热心公益事业，责任心强，公正廉洁；(5)具有一定的组织能力；(6)具备必要的工作时间。业主委员会并不是营利性的组织，其成员也不是专职从事小区事务的管理，都是在工作和生活之余为全体业主服务，之所以规定以上的任职条件，也是为了业主委员会成员能够更好地履行职责，执行业主大会的决定，维护全体业主的合法权益，避免业主委员会及其在物业管理方面的作用流于形式。

《物权法》第七十五条：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会”。“地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”。

本条源于《物权法》第七十五条的规定。较之《物权法》第七十五条第一款，《民法典物权编(草案)》(征求意见稿)第七十二条第一款增加了第二句，即“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、行政法规的规定”。《民法典各分编(草案)》将第七十二条第一款中的“行政法规”改为“法规”。《民法典物权编(草案)》(二审稿)在第七十二条第二款中增加了“居民委员会”作为指导和协助的主体。之后，本条未进行修改。

本条第一款对业主大会、业主委员的设立作出规定。建筑物区分所有权人之间的关系极为密切，在形成建筑物区分所有关系时并不相识，在形成建筑物区分所有关系后，仅仅根据法律关于单独所有权、共有、相邻关系的规定，虽可有效地解决所有权的归属问题，但不能很好地解决各区分所有权人有效管理其财产、尤其是共有财产的管理问题。

《民法典》中有7处使用了“法律、法规”，分别是本条、第二百七十九条、第二百八十六条和第二百八十九条。法律应当为全国人民代表大会及其常务委员会制定的法律， 而本条中法规的范围则包括国务院制定的行政法规，各省、自治区、直辖市人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规，民族自治地方的人民代表大会制定的自治条例和单行条例。根据1993年《全国经济审判工作座谈会纪要》,“法律的效力高于行政法规，行政法规的效力高于地方性法规。行政法规的规定与法律的规定有抵触的，应当适用法律的规定，地方性法规的规定与行政法规的规定抵触的，适用行政法规的规定”。

由国务院各部、各委员会根据法律和国务院的行政法规、决定、命令在本部门的权限内发布的命令、指示和规章，省、自治区、直辖市的人民政府根据法律、行政法规和本省、自治区、直辖市的地方性法规，制定的规章， 省、自治区的人民政府所在地的市和经国务院批准的较大的市的人民政府， 根据法律、行政法规和本省、自治区的地方性法规制定的规章均不属于本条中的“法律、法规”。

然而，目前关于业主大会和业主委员会的法规均不符合本条的规定。

《业主大会和业主委员会指导规则》(建房〔2009〕274号)由住房和城乡建设部发布，许多地方性的业主大会和业主委员会的指导规则，多数由市住房和城乡建设委员会等发布，如北京市住房城乡建设委、市民政局、市社会办发布的《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则》(京建发〔2010〕739号)、 四川省住房和城乡建设厅发布的《四川省业主大会和业主委员会指导规则》。 还有住房城乡建设部办公厅、财政部办公厅发布的《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房〔2015〕 52号)规定的业主大会中可以采取的委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等规定，均属于部门规章或地方性规章，这些依据本条均不具有约束业主大会和业主委员会成立及其运行程序的效力。

（未完待续）

物业业主委员会的职责

业主中总有那么少数人反对成立业主大会、反对选举产生业主委员会，他们以点带面，无限放大阴暗面，到处宣称业委会一定会成为“业伪会”。

业委会≠必然腐败

“业委会必贪”是常见误解。实际上，多数业委会成员是热心业主，义务服务社区。真正出问题的只是少数，不能以偏概全。

有些业主以为业主委员会就是“官方”，业主委员会成员就是“官员”，似乎是业委会就必贪，以点带面，全盘否定。

业主委员会只是小区业主大会的执行机构，其成员首先也只是一位业主，只是热心暖心肠人士、义务“打工仔”。

业主委员会职责之一就是监督物业公司执行《物业服务合同》，为了合作愉快，建设美丽小区，业委会和物业公司互动频繁、关系和谐融洽，业委会就是“业奸”“一伙儿”“几副颜色合伙坑业主了”“出卖业主利益的叛徒”。

仿佛业委会与合作伙伴物业公司的关系，水火不相容，才能保障业主正当权益。

其实，业主参与是关键

#业委会 #物业管理 #业主权益 #反腐 #小区治理

河南省业主委员会的职责

我们在工作中经常遇到社区居委会、业主委员会、物业三方职责边界模糊，社区行政事务与物业服务事项相互渗透，业委会监督职能虚化；三方沟通不畅，重大事项决策缺乏规范流程,业主知情权保障不充分，公共事务参与渠道单一。社区人员和志愿者往往好心却办不出好事,还经常受到冤枉和委屈,打击积极性,有劲使不上,不知何去何从。依据国家和地方法规、《物业管理条例》及业主大会和业主委员会指导规则》,谨以此篇文章,阐述一下小区物业服务项目及社区、业委会和物业之间的关系,为小区服务提供参考建议。

一、小区物业服务项目

（一） 基础服务

1、环境卫生管理：物业工作人员每日定时清扫小区道路、楼梯、电梯间等公共区域，及时清理垃圾并进行分类收集、清运，确保小区环境干净整洁。同时，定期对公共区域进行消毒，如垃圾桶、电梯按钮等高频接触部位，预防疾病传播，保障居民健康。

2、 绿化养护：专业的绿化团队负责小区内花草树木的种植、修剪、浇水、施肥、病虫害防治等工作。通过精心养护，让小区四季有景，营造舒适宜人的居住环境，提升小区的整体美观度和居住品质 。

3、 安全保卫：小区设置 24 小时安保巡逻，通过保安定时巡查、监控设备实时监控等方式，保障小区居民的人身和财产安全。严格管理小区出入口，对来访人员和车辆进行登记核实，防止外来闲杂人员随意进入小区，有效降低安全隐患。

4、 客服服务：设立专门的客服中心或服务热线，及时响应业主的咨询、报修、投诉等需求。耐心解答业主的疑问，协调处理各类问题，为业主提供贴心、周到的服务，增强业主与物业之间的沟通和信任。

（二） 设施设备维护

1、房屋及附属设施维护：定期检查小区房屋的外立面、屋顶、墙面等部位，及时发现并修复裂缝、渗水等问题，保障房屋结构安全。对小区内的围墙、大门、信报箱等附属设施进行维护和保养，确保其正常使用。

2、 公共设施设备管理：负责电梯、水泵、发电机、消防设施、监控设备等公共设施设备的日常运行、维护和保养。制定详细的设备维护计划，定期进行检查、维修和保养，确保设施设备的正常运行，保障居民的日常生活需求和生命财产安全。例如，电梯每月至少进行两次保养，每年进行一次全面检测；消防设施定期进行检查和维护，确保在紧急情况下能够正常使用。

3、 水电暖通讯网络系统维护：安排专业的水电暖维修人员，对小区的水电暖系统进行日常巡检和维护。及时处理水电故障，如水管漏水、电路短路等问题，保障居民的用水、用电和供暖正常。定期对供暖设备进行检修和保养，确保冬季供暖的稳定和安全。

（三） 社区生活服务类

1、 车辆管理：规划小区内的停车位，制定合理的停车管理制度。对车辆进出进行有序引导和管理，确保小区内道路畅通，避免车辆乱停乱放现象。同时，对停车场（库）的设施设备进行维护和保养，保障车辆停放安全。

2、 社区文化活动组织：为丰富居民的业余生活，增强邻里之间的交流和互动，物业会定期组织各类社区文化活动，如节日庆祝活动、亲子活动、健身活动、文艺演出等。通过这些活动，营造和谐、温馨的社区氛围，提升居民的幸福感和归属感。

3、 便民服务：物业还会提供一些便民服务，如代收快递、代订报刊、提供家政服务信息等。为居民生活提供便利，解决居民生活中的一些实际问题。

二、社区、业委会和物业之间的关系

社区、业委会和物业在小区管理中各自承担着不同的职责，相互协作又相互制约，共同维护小区的正常运行和居民的生活质量。

（一） 职能概述

社区：社区是政府的基层管理组织，主要负责宣传党和政府的方针政策，组织开展各类社区服务活动，调解社区内的矛盾纠纷，协助有关部门做好社区的社会治安、环境卫生、人口计生等工作 。社区在小区管理中起到指导、监督和协调的作用，保障小区管理符合国家法律法规和政策要求，维护社区的和谐稳定。

业委会：业主委员会由小区业主选举产生，是业主大会的执行机构，代表业主的利益。业委会的主要职责是执行业主大会的决定事项，监督物业服务企业履行物业服务合同，召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况等。业委会作为业主的代表，与物业进行沟通和协商，维护业主的合法权益，促进小区物业管理水平的提升。

物业：物业服务企业受业主委托，按照物业服务合同的约定，为小区提供物业服务。物业通过提供专业的服务，保障小区的环境卫生、安全秩序、设施设备正常运行等，为业主创造良好的居住环境。同时，物业需要接受业主和业委会的监督，不断提高服务质量。

（二） 相互关系

社区与业委会：社区对业委会的成立和运作进行指导和监督。在业委会筹备成立阶段，社区提供相关的政策咨询和指导，协助完成选举工作，确保业委会的成立符合法定程序。在业委会日常运作过程中，社区监督业委会的工作是否合法合规，当业委会与业主、物业之间出现矛盾纠纷时，社区发挥调解作用，促进问题的解决。业委会则需要主动接受社区的指导和监督，配合社区开展各项工作，共同推动小区的建设和发展。

社区与物业：社区对物业的服务工作进行监督和管理。社区有权检查物业的服务质量，督促物业履行物业服务合同，对物业违反相关规定或服务不到位的情况，要求其限期整改。同时，社区与物业密切配合，共同做好小区的环境卫生、安全管理等工作。例如，在开展环境卫生整治活动时，社区组织居民参与，物业负责具体的清扫和垃圾清运工作。物业也需要主动与社区沟通，及时反馈小区管理中遇到的问题，共同协商解决办法。

业委会与物业：业委会与物业是委托与被委托的关系。业主通过业主大会选聘物业服务企业，并由业委会与物业签订物业服务合同。业委会代表业主对物业的服务工作进行监督，定期检查物业的服务质量，提出改进意见和建议。物业则需要按照合同约定提供优质的服务，定期向业委会汇报工作情况，接受业委会和业主的监督。当双方在服务内容、服务质量、费用收取等方面出现分歧时，通过协商解决；协商不成的，可以通过法律途径解决。

社区、业委会和物业在小区管理中缺一不可，只有三方加强沟通与协作，相互支持、相互监督，才能形成合力，共同提升小区的管理水平和居住环境质量，为居民创造一个和谐、舒适、安全的居住家园。

本文到此结束，希望本文业主委员会的职责是什么，小区业主委员会的职责对您有所帮助，欢迎收藏本网站。