一、买二手房,业主违约了
在购买二手房过程中，若业主出现违约行为，可按以下方式处理。
其一，查看合同约定。二手房买卖合同通常会对双方权利义务及违约责任作出明确规定。依据合同约定，确定业主违约的具体情形及应承担的责任，如支付违约金、赔偿损失等。
其二，协商解决。尝试与业主沟通协商，明确指出其违约行为，要求其按照合同约定承担责任。通过友好协商，可能促使业主主动履行义务，解决纠纷，避免进一步的法律程序，节省时间和精力。
其三，若协商不成，可考虑法律途径。收集相关证据，如合同、聊天记录、邮件等，证明业主的违约事实。向法院提起诉讼，要求业主承担违约责任，赔偿因违约给购房者造成的损失，如房价差价损失、中介费损失等。法院将根据事实和法律作出公正裁决，维护购房者的合法权益。
二、我想商量一下二手房的交易费
二手房交易涉及多种费用，主要包括以下几类：
一是契税。若购房者为首套房，房屋面积小于90平米，契税为房屋总价的1%；面积大于90平米，契税为1.5%。若为二套房，面积小于90平米，契税为1%；面积大于90平米，契税为2%。若为三套及以上，契税为3%。
二是增值税及附加。若房屋产权满2年，免征增值税；不满2年，需按房屋总价的5.6%缴纳。
三是个人所得税。若房屋产权满5年且为卖方唯一住房，免征个人所得税；否则，需按房屋总价的1%或房屋增值部分的20%缴纳。
四是中介费。若通过中介交易，一般按房屋总价的1% - 3%收取，具体比例可协商。
五是其他费用，如房屋评估费、过户登记费、印花税等，这些费用相对较少。
在二手房交易中，买卖双方应明确各自承担的费用，避免产生纠纷。
三、购买二手房公积金贷款
购买二手房使用公积金贷款，有一系列相关规定和流程。
其一，贷款条件。购房者需符合当地公积金管理中心规定的缴存条件，一般要求连续足额缴存公积金达到一定期限，例如有的地区要求6个月或12个月以上。同时，购房者需有稳定的收入，具备偿还贷款本息的能力，且信用状况良好。
其二，贷款流程。首先要确定购房意向，与卖方签订购房合同。然后向公积金管理中心提出贷款申请，提交身份证、购房合同、公积金缴存证明等相关材料。公积金管理中心会对申请进行审核，作出准予贷款或不准贷款的决定。若获批，会通知借款人签订借款合同和相关担保合同，之后办理房屋抵押登记等手续，最后公积金管理中心会按合同约定发放贷款。
其三，贷款额度和期限。额度通常根据购房者的公积金缴存情况、房屋总价等因素确定，一般不超过房屋总价的一定比例。贷款期限最长一般不超过30年，且借款人年龄与贷款期限之和一般不超过法定退休年龄后5年。
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