北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
王某仁向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间签订《房屋买卖合同》；2.判令宋某德返还购房款80万元；3.判令宋某德支付违约金25万元；4.本案诉讼费由宋某德承担。
事实和理由：2018年5月16日，在北京S房地产经纪有限公司（以下简称S公司）的居间介绍下，王某仁作为买受人与出卖人宋某德签订《房屋买卖合同》，约定宋某德将坐落于北京市大兴区1406房屋（以下简称1406室）转让给王某仁，房屋总价款125万元，王某仁于合同签订前已将首付款80万元给付宋某德。由于1406室设有抵押权，双方约定宋某德应于2019年1月30日前办理解除抵押手续。合同签订后，因宋某德消极办理1406室的抵押权解除手续，王某仁诉至北京市大兴区人民法院，请求宋某德继续履行合同，办理解除抵押登记手续，法院作出（2019）京0115民初5806号民事判决书，审查确认，1406室设定有抵押登记，合同不具备继续履行条件。为维护自身权益，王某仁提起本案诉讼。
被告辩称
宋某德辩称，同意解除双方签订的《房屋买卖合同》，不同意返还购房款，不同意支付违约金，因为宋某德并没有收到王某仁所主张的购房款，所以无法退还，宋某德不存在违约行为，所以也不同意支付违约金。
本院查明
2018年5月16日，宋某德（出卖人）与王某仁（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定：出卖房屋为1406室，建筑面积50.14㎡，房屋规划设计用途为办公；该房屋已经设立抵押，抵押权人为个人，抵押登记日期为2016年3月22日，出卖人应于2019年1月30日前办理抵押注销手续；房屋成交价格为125万元；买受人在签订本合同的同时向出卖人支付定金10万元；出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让；出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况等；出卖人应当在收到全部购房款当日将该房屋交付给买受人；双方同意于签订合同240日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面补充协议。
同日，宋某德（出售方、甲方）、王某仁（购买方、乙方）与S公司（居间方、丙方）签订《居间服务合同》，约定：甲乙双方在丙方的居间服务下就1406室于2018年5月16日签订了《房屋买卖合同》；成交价125万元；甲乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人，甲乙双方签订买卖合同时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费；各方同意应向丙方支付居间代理费1.36万元，由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付。
2018年5月16日，宋某德（卖方、甲方）与王某仁（买方、乙方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，甲乙房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计125万元；乙方已向甲方支付定金10万元，买卖合同签订时，该定金视为首付款的一部分；甲方应在2019年1月30日前向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续（第二条第2款）；购房款分两次支付：乙方于签订合同前将首付款80万元（含前期支付定金10万元）以自行支付方式支付甲方，剩余房款45万元，乙方在房屋办理解抵押前支付给甲方；甲乙双方同意应于2019年1月30日前共同办理房屋所有权转移登记手续（第二条第4款）；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3.逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；另外，双方还进行了如下其他约定：乙方于签订买卖合同前，已支付甲方购房款80万元，其中含购房定金10万元；甲方同意，此房可以过户到乙方指定的人员名下；2019年1月30日前乙方须向甲方付清房款，甲方配合完成解抵押。
2018年5月16日，双方签订“定金收付书”：双方确认1406室交易价格125万元，王某仁已在签订合同前支付购房定金10万元，宋某德确认已收到此定金，合同订立后，该款项充抵购房款。
同日，双方签订“二手房首付款交付确认函”：双方确认1406室交易价格125万元，宋某德已收到王某仁交付的首付款80万元，含已支付的购房定金10万元。
宋某德认可“定金收付书”、“二手房首付款交付确认函”上其签字的真实性，但认为是案外人张某收到了王某仁的房款，其本人并未收到，并陈述当时张某说让王某仁把钱打过来，其便在“定金收付书”和“二手房首付款交付确认函”上签字捺印后，因为有事就先走了，后来王某仁把钱直接打给了张某。经询，宋某德表示，其与张某存在民间借贷法律关系，其作为借款人向出借人张某借过钱未偿还。
因宋某德拒不履行合同义务，王某仁将宋某德诉至本院，要求判令宋某德继续履行房屋买卖合同，并办理解除房屋抵押手续，配合王某仁办理房产过户手续。本院于2020年5月29日作出（2019）京0115民初5806号民事判决书。该案中，经查明，2018年5月14日，通过王某仁的同事李某仁的银行账户进行转账汇款的方式，王某仁向案外人张某给付5万元；合同签订前的2018年5月15日，通过王某仁的银行账户转账汇款的方式，王某仁向张某分别给付10万元、55万元；合同签订当日，即在2018年5月16日，通过王某仁的银行账户转账汇款的方式，王某仁向张某给付10万元；张某系宋某德所指定代为收取购房款的人员，上述款项合计80万元。合同签订当日，宋某德、王某仁签订《定金收付书》，证明王某仁按合同约定，于签订合同当日支付购房定金10万元，宋某德确认已收到此定金，合同订立后，该款项充抵购房款。合同签订当日，宋某德、王某仁签订《二手房首付款交付确认函》，证明1406室的交易价格为125万元，宋某德现已收到王某仁交付的首付款80万元，该款项含已支付的购房定金10万元，确认无误。法院认为，诉争1406室系在宋某德自开发商处购买的商业办公用房，对于该公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，且在离婚时已确认1406室归宋某德所有，故宋某德将该房屋出售给王某仁不违反法律强制性规定；虽然在签订房屋买卖合同时，1406室设定有抵押登记，但出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力；宋某德、王某仁所签订房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。司法实践中，出卖人在合同约定的履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人请求解除合同，并要求出卖人承担相应违约责任的，应予支持；买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。本案中，在王某仁、宋某德签订房屋买卖合同时，对1406室设定有抵押登记；在签订房屋买卖合同后，1406室被法院多次司法查封；且在本案审理时，抵押登记及司法查封仍存在，构成继续履行房屋买卖合同之客观障碍，经释明，王某仁仍要求继续履行合同，故对其各项诉讼请求，均应予以驳回。判决驳回王某仁的全部诉讼请求。
根据王某仁提交的被执行人信息查询结果等材料，目前宋某德名下的1406室仍设有抵押登记及司法查封。宋某德对此亦表示认可。
裁判结果
一、确认王某仁与宋某德于2018年5月16日签订的《房屋买卖合同》于2021年1月25日解除；
二、宋某德于本判决生效后十日内返还王某仁购房款800000元；
三、宋某德于本判决生效后十日内给付王某仁违约金250000元。
房产律师靳双权点评
王某仁与宋某德之间基于双方签订的《房屋买卖合同》成立合法有效的房屋买卖合同关系。现王某仁诉求解除双方签订的《房屋买卖合同》，宋某德亦同意解除，对此不持异议。关于解除之日，确定为双方一致表示同意解除合同之日即本案庭审之日2021年1月25日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。作为合同解除的法律后果，宋某德应将已收取的购房款返还王某仁。根据宋某德签字捺印确认的“定金收付书”、“二手房首付款交付确认函”、王某仁所提交的转账记录，能够证明王某仁向宋某德支付购房款80万元。宋某德辩称未收取购房款，不予采信。因此，对于王某仁要求宋某德返还购房款80万元的诉讼请求，予以支持。双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均约定宋某德应于2019年1月30日前办理解除抵押手续，宋某德未予办理，现1406室仍存在抵押和查封，因此，宋某德构成违约，根据《补充协议》的约定，“该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金”，宋某德应当给付王某仁违约金。经核算，王某仁主张的违约金25万元，符合双方约定的标准，予以支持。
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