上海普通住宅和非普通住宅的区别，上海普通住宅和非普通住宅的标准
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上海普通住宅标准
2025年全国首个单盘破百亿的豪宅项目诞生。
5月21日，位于上海黄浦区的豪宅项目上海壹号院三批次迎来线下开盘，当日实现销售额40.25亿元，64套房源全部售罄。
公开信息显示，上海壹号院于去年8月首次开盘，33套房源当日售罄。今年1月，其第二批次开盘，当日去化率超96%。此次三批次日光后，该项目年内累计销售额108.71亿元，成为2025年全国首个单盘破百亿的项目。
上海壹号院由中信、新湖、融创共同打造，项目地处黄浦核心风貌区，与新天地直线距离仅约400米，毗邻豫园、外滩。此次三批次推出64套房源，主力户型面积约300平方米～350平方米，另有两套房源面积约642平方米以及1010平方米，项目均价18.5万元/平方米，其中1010.11平方米的复式单价为24.65万元/平方米，总价段介于4347万元—2.49亿元。
据“融创官微”，上海壹号院三批次房源售罄后，四批次高层产品预计将在6月上市。
事实上，该项目在认购期间的表现就已提前锁定“日光”。64套房源在4天半内收获171组意向客户，认筹率突破267%，成为2025年上海黄浦区首个触发积分制的项目。
融创披露的信息显示，上海壹号院的客户画像呈现显著的“三高”特征：高净值、高学历、高审美，客户职业既有企业家，也有艺术家，地域来源从本地、长三角都市圈甚至海外，结构更多元，年龄层也呈现更年轻化的趋向。
在上海壹号院之前，据澎湃新闻不完全统计，5月以来，绿城潮鸣东方、西派海上（四0批次）、翡雲悦府（二批次）等多个楼盘实现“日光”。而在前4月，已有至少15个项目实现开盘即罄，在全国遥遥领先。
上海中原地产市场分析师卢文曦指出，目前，上海市场上一些稀缺资源产品备受关注，且获得了较高的市场认同度。尤其高端改善型市场需求依然十分活跃。从国家统计局公布的数据看，上海新房市场价格持续上涨，涨幅在全国领先，也极大增强了市场信心。
上海中原地产数据显示，上周（5月12日—5月18日），上海新建商品住宅成交面积13.51万平方米，环比增加71.75%。基于成交结构上改善产品交易相对活跃，特别是绿城潮鸣东方、陆家嘴太古源·源邸等项目拉高了新房的均价，上周新房均价为107746元/平方米，环比上涨49.25%，并且创今年均价新高。
卢文曦提到，市场情绪在不断好转之中，一方面，高端项目热度在持续，新增客户继续保持较高活跃度；另一方面，郊区也出现触发积分制的产品，说明市场在持续好转的背景下，热度开始向郊区辐射。
例如，位于松江区广富林街道的国贸海上原墅项目认购率超188%触发积分制。另外位于上海杨浦滨江的保利·海玥外滩序BUND98于5月21日认购结束，223套房源累计认购552组，认购率248%，触发5年限售；位于静安曹家渡板块的康定壹拾玖也触发5年限售。
业内人士认为，近期供应恢复得不错，为后续成交保持在当前水平做好足够铺垫。从外围环境来看，利好消息也颇多，比如降准的落地等等，因此后续成交有望“看高一线”。
澎湃新闻记者 计思敏 李晓青
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上海普通住宅为什么写公寓
5月11日，上海徐汇滨江板块豪宅项目绿城潮鸣东方正式开盘，120套房源，精装均价19.5万元/㎡，开盘当天即售罄，总销售额高达69.88亿元。
据悉，潮鸣东方本次开盘为一把全清，有191组有效认购，认购率近160%，触发5年限售。
全国涉宅单价地王开盘
新房均价19.5万元/㎡
潮鸣东方，位于上海热门豪宅板块徐汇滨江，北面400米是地铁大木桥路站，南面300米即是徐汇滨江绿地公园以及黄浦江，地理位置十分优越。
项目于2024年8月7日由绿城拿地，成交楼面价13.1万元/㎡，一举打破了中兴路一号2016年拿地时10.02万元/㎡的地价纪录，成为上海涉宅地单价新地王，同时也刷新了全国涉宅地最高单价。
拿地8个月后，绿城潮鸣东方正式入市。规划了3幢高层住宅，共计120套房源，户型面积274-584㎡，精装均价19.5万元/㎡。
一房一价表显示，120套可售房源中，单价最贵为一套顶层复式房源，单价26.52万元。即使是总价最便宜的一套2楼房源，总价也超过4000万元；总价最贵的一套顶楼复式房源，总价更是接近1.54亿元。
据了解，由于潮鸣东方并非一线江景房，其南岸部分江景资源被香港置地·启元遮挡，仅高区房源能看江景。但其备案均价依然超过了一线看江的香港置地·启元（均价17.8万元/㎡），为上海徐汇滨江区域树立了全新的价格标杆。
上海徐汇滨江实景图 摄影：詹慧雯
“日光盘”频现上海
顶豪市场坚挺
克而瑞数据显示，在近5年的上海普通商品住宅（不含风貌别墅）销售均价排行榜中，位列第一的依然是汤臣一品，成交均价24万元/㎡；其次是翠湖天地六期，成交均价21万元/㎡左右。再往后，就是备案价19.5万元/㎡的绿城潮鸣东方了。
如此价格的豪宅，一经推出之后，开盘当天即售罄，并触发5年限售。可见，上海顶豪市场购买力之强大。
自去年3月，位于上海新天地板块的「中海顺昌玖里」单日销售额196.53亿元，创全国商品房单次开盘最高销售额纪录以来，上海的日光豪宅盘开始层出不穷。百廷豪宅数据显示，2024年上海总价3000万以上新房成交2600套，占比60.4%。相当于全国一半以上的高净值人群，选择在上海购置豪宅。而2024年上海60个“日光盘”（含重复推盘项目，不含风貌）中，均价在10万元/㎡以上的豪宅“日光盘”有32个，占比过半。
今年3月，位于上海黄浦区比邻豫园的嘉里金陵华庭，以18.9万元/㎡备案均价首开，158套房源，开盘3小时即售罄。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，潮鸣东方是目前上海高端新房市场中的典型代表。“上海2025年上半年这一轮新房市场行情，以内环、中环的改善型需求为主，购买力较强，对于高品质住宅也有一定的诉求。”
此外，另据上海多位房产业内人士透露，开发了超过20年的上海一线江景豪宅「汤臣一品」仍有住宅新房可售。一旦入市，或将再度刷新上海普通商品住宅备案均价天花板。
来源：潮新闻
上海普通住宅物业费收费标准
潮新闻客户端 记者 詹慧雯
5月11日，上海徐汇滨江板块豪宅项目绿城潮鸣东方正式开盘，120套房源，精装均价19.5万元/㎡，开盘当天即售罄，总销售额高达69.88亿元。
据悉，潮鸣东方本次开盘为一把全清，有191组有效认购，认购率近160%，触发5年限售。
全国涉宅单价地王开盘
新房均价19.5万元/㎡
潮鸣东方，位于上海热门豪宅板块徐汇滨江，北面400米是地铁大木桥路站，南面300米即是徐汇滨江绿地公园以及黄浦江，地理位置十分优越。
项目于2024年8月7日由绿城拿地，成交楼面价13.1万元/㎡，一举打破了中兴路一号2016年拿地时10.02万元/㎡的地价纪录，成为上海涉宅地单价新地王，同时也刷新了全国涉宅地最高单价。
拿地8个月后，绿城潮鸣东方正式入市。规划了3幢高层住宅，共计120套房源，户型面积274-584㎡，精装均价19.5万元/㎡。
一房一价表显示，120套可售房源中，单价最贵为一套顶层复式房源，单价26.52万元。即使是总价最便宜的一套2楼房源，总价也超过4000万元；总价最贵的一套顶楼复式房源，总价更是接近1.54亿元。
据了解，由于潮鸣东方并非一线江景房，其南岸部分江景资源被香港置地·启元遮挡，仅高区房源能看江景。但其备案均价依然超过了一线看江的香港置地·启元（均价17.8万元/㎡），为上海徐汇滨江区域树立了全新的价格标杆。
上海徐汇滨江实景图 摄影：詹慧雯
“日光盘”频现
上海顶豪市场坚挺
克而瑞数据显示，在近5年的上海普通商品住宅（不含风貌别墅）销售均价排行榜中，位列第一的依然是汤臣一品，成交均价24万元/㎡；其次是翠湖天地六期，成交均价21万元/㎡左右。再往后，就是备案价19.5万元/㎡的绿城潮鸣东方了。
如此价格的豪宅，一经推出之后，开盘当天即售罄，并触发5年限售。可见，上海顶豪市场购买力之强大。
自去年3月，位于上海新天地板块的「中海顺昌玖里」单日销售额196.53亿元，创全国商品房单次开盘最高销售额纪录以来，上海的日光豪宅盘开始层出不穷。百廷豪宅数据显示，2024年上海总价3000万以上新房成交2600套，占比60.4%。相当于全国一半以上的高净值人群，选择在上海购置豪宅。而2024年上海60个“日光盘”（含重复推盘项目，不含风貌）中，均价在10万元/㎡以上的豪宅“日光盘”有32个，占比过半。
今年3月，位于上海黄浦区比邻豫园的嘉里金陵华庭，以18.9万元/㎡备案均价首开，158套房源，开盘3小时即售罄。
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，潮鸣东方是目前上海高端新房市场中的典型代表。“上海2025年上半年这一轮新房市场行情，以内环、中环的改善型需求为主，购买力较强，对于高品质住宅也有一定的诉求。”
此外，另据上海多位房产业内人士透露，开发了超过20年的上海一线江景豪宅「汤臣一品」仍有住宅新房可售。一旦入市，或将再度刷新上海普通商品住宅备案均价天花板。
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上海普通住宅的认定标准2023年
上海市区原来385万的房子，不卖了自住，装修需要多少钱？
我们看到的这套房子，是两室一厅的户型，那以前贵的时候，有人报价385万，但是没有卖，现在我们看到小区有一套房，大概是同样的面积，成交价是220万……
这里是静安区一梯队的学区房，可以说地段环境都还不错，那以前房价贵的时候，确实是因为学区非常的重要。
现在学区不是那么重要了，同时小孩似乎数量也减少了一些，因此我们看到一些老破小价格变化比较大。这个房子是1987年建成的，现在也过了一些年了，如果要拆迁的话，估计能够补偿到12万左右，但是目前来看，这个小区还是挺难拆的。
随着房价下降，很多房东就不愿意卖房了，重新装修自住，效果也是非常好的。目前静安区好多老破小的价格都下降了很多，对于想在上海买房的人，买这里的房需要有三年连续社保，或者外地人快速落户，上海本地人也仅仅只能买两套。
如果有机会，大家会买上海的老破小吗？
我们看到的这个房子是47平米，在装修的时候是按60平米算，目前的装修费用是14万7，有可能达到16万7。
大家觉得像这种静安区的老破小，是不是装修以后自住会效果更好一些呢？很多人买了这里房子的时候是40岁左右，现在住了二三十年，已也经六七十岁了，相信再住20年，房价应该会回到385万，到时候再卖也是可以的。
大家觉得呢？也欢迎评论区聊一聊。
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