民法典物权法司法解释，物业费什么时间交,物权法司法解释
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物权法司法解释一
最高法物权法司法解释
#司法解释#《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》已于2015年12月10日由最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，现予公布，自2016年3月1日起施行。
物权法司法解释二解读
最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》
若干问题的解释（一）
（2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，自2016年3月1日起施行）
为正确审理物权纠纷案件，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
第四条 未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。
第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
第十一条 优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；
（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；
（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；
（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。
其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：
（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；
（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
第十三条 按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。
第十五条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
第十六条 具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。
第十七条 受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。
第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。
第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。
第二十一条 具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；
（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。
第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。
本解释施行后人民法院新受理的一审案件，适用本解释。
本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件，以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。
物权法司法解释全文逐条解读
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编者按
本周我们跟随民事审判庭法官助理聂文翊，总结学习《民法典》物权编解释（一）。本系列刊载内容仅代表作者学术观点，不应视作代表本单位立场，特此说明。
因《民法典》的实施，最高院在2016年3月1日施行的《关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》（以下简称《物权法司法解释一》）基础上制订了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编解释（一）》（以下简称《物权编解释一》），一共二十一条，相较物权法司法解释一变化并不大，除了法律依据变更、修正部分用词以外，主要涉及以下几部分修订内容：
《物权编解释一》第四条系对《民法典》第二百二十一条第一款中规定的预告登记后，未经预告登记权利人同意处分不动产的行为进行界定，除了《物权法司法解释一》中规定的转让不动产所有权，设立不动产用益物权、担保物权等情形外，将《民法典》新设的用益物权居住权也纳入预告登记后受限制的不动产处分行为中。
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《民法典》在我国法律体系中创设了居住权制度，以此有效发挥住房的经济功能和效用，包括完善住房保障体系，为“以房养老”提供制度支持，保障拆迁安置中的居住权益，保障家庭成员对公房享有的居住权，充分提升房屋的利用效率。因此，《民法典》赋予居住权以下几个特性：
第一，居住权属于用益物权，以不动产为客体，用于满足居住权人的生活居住需要；
第二，居住权属于人役权，具有人身专属性，不得转让、继承，亦不具有收益权能（如不得出租），但权利人可抛弃；
第三，居住权的设立原则上系无偿行为（当事人另有约定除外），可通过合同、遗嘱方式设立，居住权的设立和消灭须向相关部门办理登记手续；
第四，设立人无权处分的，居住权适用善意取得（须符合善意取得构成要件①设立时善意，②支付合理对价，即当事人有约定的有偿情形，③办理登记）。
《民法典》第二百二十一条第二款规定的是关于预告登记失效的情形，《物权法司法解释一》则明确了预告登记因债权消灭而失效的情形为：买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或预告登记的权利人放弃债权。《物权编解释一》第五条在“买卖不动产物权的协议”前新增了限定词“预告登记”，同时删除“被解除”情形，对债权消灭范围的界定更加精确，表述更加精准。
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预告登记是当事人为保障将来实现物权向登记机关进行的登记，通常出现在购买一手预售的商品房和在预售商品房上设立抵押权的时候。预告登记的效力基于其保障的债权效力，故当预告登记保障的债权消灭，预告登记亦失效。上述法条明确罗列了债权消灭的几种情形：
第一，已完成不动产登记；
第二，预告登记权利人放弃债权；
第三，双方当事人签订的不动产买卖或不动产抵押合同无效、被撤销。
动产物权变更原则上以交付为标准，但对于特殊动产（船舶、航空器和机动车等），《民法典》第二百二十五条规定其物权变动时，未经登记不得对抗善意第三人，即采取登记对抗主义。但对于善意第三人的范围法律并没有作出正面规定，《物权法司法解释一》则从反面情形规定了“转让人的债权人”非此条款中的善意第三人。《物权编解释一》第六条在此基础上将受让人已经支付“对价”修改为受让人已经支付“合理价款”，从而进一步限定了对价种类必须为金钱。
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动产善意取得的构成要件之一为已完成交付。交付包括现实交付与观念交付，观念交付中包括简易交付、指示交付和占有改定。其中，占有改定由于未形成占有外观的表象，因此占有改定情形下，动产所有权变动或动产质权设立均不构成善意取得。
《民法典》第二百二十九条规定：“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”即非基于法律行为发生物权变动的情形之一，不以登记或交付作为物权变动的生效要件。《物权编解释一》第七条对会导致物权设立、变更、转让或者消灭的法律文书类型作了明确列举，并较《物权法司法解释一》新增了“变更成交裁定书”，使法律对该类法律文书种类的罗列更为详尽，更符合实践需求。
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导致物权变动的法律文书，只有形成裁判（包括判决、调解、裁定、裁决），不包括给付裁判和确认裁判。
《物权编解释一》第十二条系针对《民法典》第三百零六条第一款明确按份共有人向共有人之外的人转让份额享有优先购买权的补充，虽然表述中新增了“优先”二字，但并未对《物权法司法解释一》有实质性内容的变动。结合《物权编解释一》第九至十三条，明确了优先购买权的行使要件和不被法院支持的情形。
此外，删除《物权法司法解释一》第十四条，是因为《民法典》第三百零六条第二款对两个以上其他共有人主张行使优先购买权的处理方式已经作出了明确的规定，无须司法解释赘述，故删除。
来源｜上海市松江区人民法院
作者：聂文翊
责任编辑 | 张巧雨
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