城镇房屋租赁司法解释，房屋租赁司法解释的理解与适用
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最高院城镇房屋租赁司法解释
近日，《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》在北京市规划和自然资源委员会网站公开征集意见。什么是居住权？为什么要制定居住权登记政策？《办法》对居住权作了哪些规定？10月24日，针对市民关注的问题，相关负责人进行了答疑。
问题1：居住权是什么？
居住权是我国民法典新增设的用益物权，是指权利人按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住需要。以遗嘱方式设立居住权的，参照适用居住权的有关规定。居住权人对他人住房享有占有和使用的权能。
问题2：制定居住权登记政策的目的是什么？
我国民法典增设居住权，既丰富了用益物权的种类，又回应了让住宅房屋更充分发挥其保障居住、维护相关利害关系人合法权益作用的呼声，尤其为破解老年人处分不动产物权的同时有效保障自身居住权益等现实诉求的难题提供了法律基础。为实现群众现实诉求，落实司法判决，北京市规划和自然资源委员会研究起草了《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》。
问题3：《办法》有哪些主要内容？
《办法》共26条，包括总则、首次登记、变更登记、注销登记、其他规定及附则六方面内容。《办法》明确，设立居住权的不动产用途必须为“住宅”，居住权利人必须为自然人，居住权不得继承和转让。《办法》对首次登记中以合同设立和以遗嘱设立两种方式的具体办理要求予以明确。其中，以合同方式设立居住权的，居住权合同当事人应当共同向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、不动产权证书、居住权合同等设立居住权的相关材料；以遗嘱方式设立居住权的，遗嘱确立的享有居住权的当事人可以向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、生效遗嘱、证实遗嘱人死亡的材料。
需要关注的是，依据不动产登记有关法规规定，《办法》增加了以确认居住权的生效法律文书设立居住权的情形。且该种情形下，当事人可以单方向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、确认设立居住权的生效法律文书。
问题4：居住权和房屋租赁有什么区别？
虽然居住权和房屋租赁都保障了使用他人房屋的权利，但两者属于不同类型的权利：
一是权利性质不同。按照我国民法典有关规定，居住权是用益物权的一种，主要是通过签订居住权合同或者以遗嘱方式设立，并需向不动产登记机构申请居住权登记，登记后发生物权效力。房屋租赁是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人需向出租人支付租金的法律行为，通常以订立租赁合同方式实现，不具备物权效力。
二是期限不同。居住权相较房屋租赁而言，具有相对的稳定性，法律未对居住权的期限做出限定，通过当事人的约定或者被继承人生前意思表示，期限可以直至居住权人死亡。而民法典第七百零五条明确规定了租赁合同期限不得超过二十年，超过部分无效。
三是居住权以无偿设立为原则，有偿使用为例外。而房屋租赁合同属于有偿合同，承租人需按照市场价格支付租金。
问题5：办理居住权登记后，会影响房屋买卖抵押吗？
《办法》明确，已办理居住权登记的，不影响办理不动产转移、抵押登记，另有约定的以约定条件为准。办理转移、抵押登记时，不动产登记机构应告知受让方和抵押权人居住权登记情况。对于已办理查封登记、预告登记、异议登记的不动产，不予设立居住权。
问题6：共有不动产设立居住权有何要求？
由于设立居住权与将房屋出售相比，对占少数份额的不动产权利人的所有权权益影响较大，他们既不能因为设立居住权直接获得对价补偿，同时可能无法继续占有使用这套房子，因此，试行期间对于共有不动产设立居住权的，应当经全体共有人一致同意。
问题7：同一住房能否同时设立多个居住权？
借鉴“一物一权”的基本原理，《办法》明确规定同一不动产只能设立一个居住权，但是，居住权人可以为多个人。在满足生活居住基本要求的前提下，所有权人可以为多个自然人在自己的住宅上设立居住权，也允许通过居住权的变更登记增加或减少居住权人。
问题8：农村宅基地上的住宅能否设立居住权？
《办法》暂未将农村宅基地房屋纳入居住权登记的适用范围。主要考虑到，北京市正在稳妥推进房地一体宅基地确权登记工作，需几年时间才能完成。根据法律规定，宅基地是农村集体经济组织成员依法享有的生活资料，具有强烈和鲜明的人身属性，以及生活必需的保障性。农村宅基地房屋原则上按户确权登记，户内成员相应的物权和生活保障性已充分体现。
因此，《办法》明确北京市居住权登记的客体范围“应当为已办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记”的不动产。
来源：北京日报
最高法关于审理房屋租赁司法解释
2024年12月4日，是我国第十一个“国家宪法日”，北京一中院民一庭干警走进老山东里北社区开展主题普法活动。
民一庭法官助理付雅卓、郭民妍围绕房屋租赁、买卖合同的常见法律问题开展普法授课。
下面让我们一起学习一下本次普法中的精华内容吧。
一、房屋租赁合同
承租人未经出租人同意擅自转租，出租人享有合同解除权吗？
《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
承租人擅自转租时，租赁房屋的实际占有使用者发生了未经授权的变更，出租人可能丧失对租赁房屋的控制，也难以了解第三人对租赁房屋的使用状况。同时，出租人和承租人之间原本存在人身信赖关系，出租人往往是经过选择而允许特定的人租赁房屋，擅自转租破坏了出租人与承租人之间的信赖关系，进而破坏了原租赁关系存在的基础。因此，承租人擅自转租的，赋予出租人合同解除权，有利于保护出租人的合法权益。
承租人违约弃租，出租人能一直不解除合同并主张租金吗？
《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
承租人违约弃租的情形一般发生于其不享有合同解除权时，如此时承租人已经不实际占有租赁房屋，因出租人负有减损义务，故应当及时解除合同并收回房屋以防止扩大损失，否则出租人不得就扩大的损失请求赔偿。因此，即使出租人不解除合同，也不能一直收取租金，人民法院将结合合同履行情况、承租人腾空房屋交还钥匙、出租人减损义务等，对合同解除时间作出认定，并确定出租人应收回租赁房屋的合理时点及承租人支付房租的截止时间。
协商一致解除合同是否意味着违约方无需承担违约责任？
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第五十二条第一款规定：当事人就解除合同协商一致时未对合同解除后的违约责任、结算和清理等问题作出处理，一方主张合同已经解除的，人民法院应予支持。但是，当事人另有约定的除外。
协商一致解除合同可以既对违约责任、赔偿损失等解除合同的法律后果达成一致意见，也可以单就解除合同协商一致，解除合同的法律后果另行主张。当事人仅对解除合同协商一致并不影响人民法院根据合同约定、当事人履约情况等进行违约责任归属的认定。也就是说，并非当事人协商一致解除合同，违约方就无需承担违约责任。
二、房屋买卖合同
购买房屋时需重点核查房屋的哪些情况？
第一，核查房屋是否存在抵押或司法查封情形；第二，核查房产证面积与实际房屋面积是否相符、房屋是否存在加建露台等属于违章建筑的部分等；第三，核查房产证登记的产权人与实际产权人是否一致，是否存在其他共有人、他项权利等。如果房屋登记为单独所有，注意仍需出卖人的配偶签订同意出售的承诺书。
购买房屋前，购房人需做好哪些准备工作？
第一，在签约前须对自己的资金持有情况、购房资格等情况进行充分的确认，避免后期因资金困难、欠缺购房资格造成违约；第二，在签约前对房屋整体情况、周边环境进行充分的了解，避免购房后发现各种质量瑕疵却无法充分主张权利；第三，在签约时对付款时间、过户时间、户口迁出时间等关键节点要作出符合自身实际情况的约定，不能仅使用中介提供的合同模板，避免购买房屋后出现违约行为或影响购房目的的实现。合同中未明确的，也可通过补充协议等方式作出约定。
供稿：民一庭
作者：付雅卓 郭民妍
房屋租赁司法解释2022
案情简介
2017年11月2日，甲公司同黄某签订《房屋租赁合同》一份，约定甲公司将某广场9号楼904房间出租给黄某，租赁期限为1年，年租金5万元。合同到期后，双方未再签订书面合同，案涉房屋一直由黄某使用，并按期交付租金，租金已结算至 2022年5月31日。后黄某未支付剩余租金，甲公司诉请解除合同并要求黄某按照每年8万元的标准支付2022年6月1日以后的租金。
法院审理
法院经审理认为，双方约定的租赁期间为2017年10月20日至2018年11月30日，年租金为5万元，租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同且黄某继续使用案涉房屋至2023年10月，应视为原租赁合同继续有效且为不定期租赁合同，甲公司作为出租人有权在合同履行期限届满后要求解除合同。
甲公司虽主张曾以《催收租金通知函》的形式告知黄某年租金由5万元变更为8万元，但未能提供证据证实双方就租金变更事宜达成一致意见，甲公司单方出具的《催收租金通知函》，并不产生合同变更的效力，案涉房屋租金仍应按照每年5万元标准履行。法院遂依法判决解除双方签订的《房屋租赁合同》，黄某向甲公司支付拖欠的15个月租金共计62500元。
法官说法
社会生活中，越来越多的人因为自住或者生产经营之需租赁房屋。对于房屋租赁合同，租赁期限六个月以上的，应当签订书面的租赁合同，且租赁期限不得超过二十年。租赁期限届满后，双方未续签新的租赁合同，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期，出租人和承租人可以随时解除合同，但是应当在合理期限内通知对方。对于出租方主张增加租赁费的，应当举证证明双方就变更租赁费事宜达成一致意见，否则推定为未变更，继续按照原合同约定的租赁费履行。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。
《中华人民共和国民法典》第五百四十四条 当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。
房屋租赁司法解释全文
北京日报
近日，《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》在北京市规划和自然资源委员会网站公开征集意见。什么是居住权？为什么要制定居住权登记政策？《办法》对居住权作了哪些规定？10月24日，针对市民关注的问题，相关负责人进行了答疑。
问题1：居住权是什么？
居住权是我国民法典新增设的用益物权，是指权利人按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的权利，以满足生活居住需要。以遗嘱方式设立居住权的，参照适用居住权的有关规定。居住权人对他人住房享有占有和使用的权能。
问题2：制定居住权登记政策的目的是什么？
我国民法典增设居住权，既丰富了用益物权的种类，又回应了让住宅房屋更充分发挥其保障居住、维护相关利害关系人合法权益作用的呼声，尤其为破解老年人处分不动产物权的同时有效保障自身居住权益等现实诉求的难题提供了法律基础。为实现群众现实诉求，落实司法判决，北京市规划和自然资源委员会研究起草了《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》。
问题3：《办法》有哪些主要内容？
《办法》共26条，包括总则、首次登记、变更登记、注销登记、其他规定及附则六方面内容。《办法》明确，设立居住权的不动产用途必须为“住宅”，居住权利人必须为自然人，居住权不得继承和转让。《办法》对首次登记中以合同设立和以遗嘱设立两种方式的具体办理要求予以明确。其中，以合同方式设立居住权的，居住权合同当事人应当共同向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、不动产权证书、居住权合同等设立居住权的相关材料；以遗嘱方式设立居住权的，遗嘱确立的享有居住权的当事人可以向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、生效遗嘱、证实遗嘱人死亡的材料。
需要关注的是，依据不动产登记有关法规规定，《办法》增加了以确认居住权的生效法律文书设立居住权的情形。且该种情形下，当事人可以单方向不动产登记机构申请首次登记，并提交不动产登记申请书、身份证件、确认设立居住权的生效法律文书。
问题4：居住权和房屋租赁有什么区别？
虽然居住权和房屋租赁都保障了使用他人房屋的权利，但两者属于不同类型的权利：
一是权利性质不同。按照我国民法典有关规定，居住权是用益物权的一种，主要是通过签订居住权合同或者以遗嘱方式设立，并需向不动产登记机构申请居住权登记，登记后发生物权效力。房屋租赁是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人需向出租人支付租金的法律行为，通常以订立租赁合同方式实现，不具备物权效力。
二是期限不同。居住权相较房屋租赁而言，具有相对的稳定性，法律未对居住权的期限做出限定，通过当事人的约定或者被继承人生前意思表示，期限可以直至居住权人死亡。而民法典第七百零五条明确规定了租赁合同期限不得超过二十年，超过部分无效。
三是居住权以无偿设立为原则，有偿使用为例外。而房屋租赁合同属于有偿合同，承租人需按照市场价格支付租金。
问题5：办理居住权登记后，会影响房屋买卖抵押吗？
《办法》明确，已办理居住权登记的，不影响办理不动产转移、抵押登记，另有约定的以约定条件为准。办理转移、抵押登记时，不动产登记机构应告知受让方和抵押权人居住权登记情况。对于已办理查封登记、预告登记、异议登记的不动产，不予设立居住权。
问题6：共有不动产设立居住权有何要求？
由于设立居住权与将房屋出售相比，对占少数份额的不动产权利人的所有权权益影响较大，他们既不能因为设立居住权直接获得对价补偿，同时可能无法继续占有使用这套房子，因此，试行期间对于共有不动产设立居住权的，应当经全体共有人一致同意。
问题7：同一住房能否同时设立多个居住权？
借鉴“一物一权”的基本原理，《办法》明确规定同一不动产只能设立一个居住权，但是，居住权人可以为多个人。在满足生活居住基本要求的前提下，所有权人可以为多个自然人在自己的住宅上设立居住权，也允许通过居住权的变更登记增加或减少居住权人。
问题8：农村宅基地上的住宅能否设立居住权？
《办法》暂未将农村宅基地房屋纳入居住权登记的适用范围。主要考虑到，北京市正在稳妥推进房地一体宅基地确权登记工作，需几年时间才能完成。根据法律规定，宅基地是农村集体经济组织成员依法享有的生活资料，具有强烈和鲜明的人身属性，以及生活必需的保障性。农村宅基地房屋原则上按户确权登记，户内成员相应的物权和生活保障性已充分体现。
因此，《办法》明确北京市居住权登记的客体范围“应当为已办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记”的不动产。
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