一、借名买房协议需要公证吗
借名买房协议是否需要公证，需根据具体情况分析：
其一，从法律层面看，借名买房协议本身存在一定法律风险。在我国，房屋产权以登记为准，借名买房可能导致实际出资人与登记产权人不一致的情况。即便协议真实有效，在某些情况下，实际出资人权益也可能难以得到充分保障。而公证并非借名买房协议生效的必备要件，根据相关法律规定，只要协议是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，协议即为有效。
其二，从实践角度考虑，公证有一定积极作用。公证可以增强协议的公信力和证明力，在后续可能发生的纠纷中，经过公证的协议能作为较为有力的证据，有助于明确双方权利义务，减少争议。
综上，借名买房协议不一定要公证，但公证可以在一定程度上保障协议的效力和当事人权益。不过，由于借名买房存在诸多风险，在决定是否采用这种方式以及是否公证时，建议当事人充分权衡利弊，必要时咨询专业法律人士。
二、买房违约法院怎么处理
在买房违约的情况下，法院通常会根据具体的违约情形和相关法律规定进行处理：
一是判定违约责任。若卖方违约，比如未能按时交房、房屋存在质量问题且不符合交付标准等，法院可能会要求卖方承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。例如，卖方需按照合同约定支付违约金给买方，或者为解决房屋质量问题承担修复费用等。
二是处理合同解除问题。如果违约行为严重影响合同目的实现，比如买方长期拖欠购房款经催告后仍不支付，卖方可以请求解除合同，法院经审查后如认为符合法定或约定解除条件，会判决解除合同，并要求违约方承担相应责任。
三是关于损失赔偿。因一方违约给对方造成损失的，违约方应进行赔偿。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
三、买房签了订购书定金不能退吗
买房签了订购书后，定金并非一定不能退，需根据具体情况判断：
一是若因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，例如因政策调整使得购房者失去购房资格等，出卖人应当将定金返还买受人。
二是若因购房者自身原因未能按照订购书约定订立商品房买卖合同，例如购房者无故反悔不想买房，这种情况下，购房者构成违约，按照定金罚则，其交付的定金一般不予退还。
三是若因出卖人原因未能按照订购书约定订立商品房买卖合同，例如出卖人将房屋另行出售给他人，此时出卖人构成违约，应当双倍返还购房者交付的定金。
总之，买房签订购书后定金能否退还，关键在于未能订立商品房买卖合同的原因以及责任归属，需根据具体情形按照法律规定和合同约定来确定。
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来源：头条-买房签了订购书定金不能退吗，买房签了定金协议还能退吗