一、物业费拖欠多久物业有权起诉
物业费拖欠后，物业在履行催告程序等法定前置程序后，随时有权起诉业主。具体分析如下：
一方面，从法律规定看，物业服务合同属于民事合同，业主有按约定支付物业费的义务。当业主拖欠物业费时，物业通常应先进行催告，一般会以书面形式通知业主在合理期限内缴纳物业费。这个合理期限并没有法律明确统一的规定，实践中多为1-3个月不等，具体要看物业服务合同约定及实际情况。
另一方面，若经过催告，业主在合理期限内仍未缴纳物业费，物业便可行使诉权。只要符合起诉条件，如原告与本案有直接利害关系、有明确被告、有具体诉讼请求和事实理由、属于法院受理民事诉讼范围和受诉法院管辖等，物业就可以向法院提起诉讼，通过法律途径维护自身合法权益，要求业主支付拖欠的物业费及可能产生的违约金等。
二、被物业起诉不交物业费如何反诉
若被物业起诉不交物业费，想进行反诉，可参考以下要点：
其一，明确反诉事由。比如物业未按合同约定提供相应服务，像小区卫生长期不达标，垃圾清理不及时，公共区域照明设施损坏长期未修复等，影响了业主正常生活，这构成业主拒交物业费的合理理由。
其二，收集相关证据。证据是反诉成功的关键。例如拍摄小区脏乱差的照片、录像，留存与物业沟通反映问题但未得到解决的记录，如聊天记录、书面通知等，还可以收集其他业主的证人证言等。
其三，撰写反诉状。在反诉状中要清晰写明反诉请求，如要求物业改善服务、赔偿因服务不到位给业主造成的损失等，同时详细阐述事实与理由，将收集的证据进行罗列。
其四，在规定时间内提交反诉状及证据给受理法院，并按照法院要求缴纳反诉费用，之后等待法院审理并作出判决。
三、哪些物业不可以申请抵押贷款的
以下几类物业通常不可以申请抵押贷款：
一是产权不明晰的物业。比如存在产权纠纷，尚未明确真正所有权归属的房产，由于无法确定抵押人是否对其拥有合法的处分权，金融机构为避免风险，不会接受此类物业抵押。
二是未取得合法产权证件的物业。例如一些小产权房，没有国家颁发的合法房产证，这类物业在法律上的产权存在不确定性，不能进行合法有效的抵押登记，所以不能用于抵押贷款。
三是被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制转让的物业。因为这些物业处于法律限制流转状态，即使进行了抵押，在实现抵押权时也无法顺利处置变现，无法保障抵押权人的权益。
四是列入拆迁范围的物业。这类物业面临拆迁的不确定性，其价值和使用状态都不稳定，银行等金融机构一般不会接受其作为抵押物业。
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来源：中国法院网-哪些物业不可以申请抵押贷款的，什么情况下物业不能租赁