一、未入住要交物业费吗
未入住是否要交物业费需视具体情况而定。
一般来说，物业服务具有公共属性，旨在维护整个小区的正常运转，包括安保、保洁、绿化、设施维护等，这些服务并非针对个别业主是否实际居住。因此，即便业主未入住，物业服务企业依然在持续提供服务，业主通常仍需缴纳物业费。
不过，也存在一些特殊情况。如果房屋存在质量问题，导致业主无法入住，且该问题在交房时就已存在，经相关部门或鉴定机构认定属实，在问题解决前的物业费可与开发商协商，由开发商承担。另外，若物业服务合同中有关于未入住减免物业费的特别约定，按合同执行。
实践中，部分地区也出台过相应规定，在满足一定条件下，对未入住业主的物业费有一定比例减免。但总体而言，具体是否要交物业费以及如何交，要综合考虑物业服务合同约定、当地政策法规以及实际情况来确定。
二、如何起诉物业合同无效
若要起诉物业合同无效，需遵循以下要点：
收集证据：需证明物业合同存在法定无效情形。如物业主体不具备相应资质，可收集其资质证明文件，以证实其无合法经营物业管理业务的能力；若是合同存在欺诈、胁迫手段订立且损害国家利益的情况，收集相关沟通记录、现场照片、视频等能体现欺诈、胁迫行为的证据；若合同内容违反法律法规强制性规定，找到对应的法律条文及合同中违反规定的具体条款内容。
确定管辖法院：依据民事诉讼法，通常向被告住所地或者合同履行地的人民法院提起诉讼。明确具体管辖法院，避免因管辖问题影响诉讼进程。
撰写起诉状：清晰阐明原告和被告的基本信息，包括姓名、住址、联系方式等；详细说明诉讼请求，即请求确认物业合同无效；阐述事实与理由，将收集到的证据所反映的情况进行有条理陈述，说明为何认为物业合同无效。
提交诉讼材料：准备好起诉状、证据材料等，按照法院要求的份数提交。法院受理后，按程序参加庭审，通过陈述、举证、质证等环节，维护自身合法权益以争取法院判定物业合同无效。
三、怎么证明物业合同无效
要证明物业合同无效，可从以下几方面着手：
其一，审查合同主体资格。若物业公司不具备相应资质，无从事物业管理服务的合法能力，所签物业合同可能无效。比如，未取得必要的行业许可证书而签订合同。
其二，看是否存在意思表示不真实情况。若一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益，或者存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，合同可认定无效。例如，物业公司与开发商恶意串通，在合同条款中设置损害业主利益的内容。
其三，检查合同内容是否违反法律法规的强制性规定。若物业合同条款与法律、行政法规的强制性要求相悖，合同无效。像约定的物业费远超法定标准等不合理条款。
其四，审视合同订立程序是否合法。若物业合同的签订未经法定程序，如未按规定召开业主大会并经多数业主同意，合同的效力也会存疑。
当事人需收集充分证据，如相关文件、沟通记录、会议纪要等，以支持自己关于物业合同无效的主张，并通过合法途径向法院或仲裁机构提出认定合同无效的请求。
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来源：中国法院网-怎么证明物业合同无效，物业服务合同如何确认无效